徐莉、王波等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院
【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院
【审结日期】2022.01.07
【案件字号】(2021)苏07民终3994号
【审理程序】二审
【审理法官】田勇程艳吴雪莹
【审理法官】田勇程艳吴雪莹
【文书类型】判决书
【当事人】徐莉;王波;张婷
【当事人】徐莉王波张婷
【当事人-个人】徐莉王波张婷
【代理律师/律所】王文连江苏登壹律师事务所
【代理律师】王文连
【代理律所】江苏登壹律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】徐莉
【被告】王波;张婷
自己的义务。根据《协议书》的约定，正常情况下，即使上诉人在配合过户的时候没有向被上诉人索要36万元装修款/配套设施款，被上诉人也应当在过户之前将36万元支付给上诉人。
【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则管辖新证据质证诉讼请求放弃诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
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【指导案例排序】0
【本院查明】经审查，除一审法院查明“2021年2月20日，原、被告及中介某公司相关人员按约定到达连云港房地产交易中心时，被告拒绝办理过户手续”中的时间应为“2021年1月20日”外，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。 另查明，2020年12月2日晚，上诉人打电话给被上诉人张婷，双方对通话内容各执一词。2020年12月19日、12月21日、12月23日，上诉人向中介询问被上诉人贷款是否审批通过事宜，中介均表示需要核实。2020年12月22日，上诉人让中介向被上诉人转达希望被上诉人以20万元的价格购买全套家
具的方式对自己进行补偿。2020年12月23日，上诉人与中介交谈，提出要加价30万，还称“如果买家还是不同意，那么我只好承担违约的责任，双倍退还佣金。”2020年12月24日上午9:52，上诉人向被上诉人，称“您好！由于此前我对连云港房价市场不了解，现在提出解约，拟补偿20万，希望您们小夫妻理解及原谅。能否给个机会当面致歉并协商解约方法，谢谢！”。2020年12月24日中午12:00，被上诉人回复上诉人：“你好，我就刚看到短信，我们贷款已审批通过，税也交过，就差过户这最后一步，自己的房子也卖了，你现在毁约觉得合理吗？一切流程按合同来，还请本周五前赶紧过户，不然我们也只有起诉了。”上诉人对此即时回复：“我不是毁约，是要协商缩小市场差额比例。凭什么好处全让你们和中介占了？我也买了房，也等着付款，是你们违约在先，贷款批下来十多天了也不联系我来过户，反倒是我多次催中介。依合同，这个损失赔偿要谈好，才能办过户……”。2020年12月24日下午14:14，上诉人联系中介，要求中介通知被上诉人带钱办过户，并将违约金一并带来。2020年12月24日下午，上诉人、被上诉人及中介三方均到达连云港市不动产交易登记中心，但过户手续未办理成功。 再查明，2021年1月18日，上诉人徐莉以涉案房屋不动产权证遗失为由向连云港市不动产交易登记中心申请补发登记。同日，上诉人徐莉向连云港市住房和城乡建设局、连云港市税务局稽查局举报中介公司中介服务不规范、设立“阴阳合同”逃
避税费等行为。 还查明，被上诉人王波、张婷于2020年12月28日向连云港市海州区人民法院递交民事起诉状，海州区人民法院于2021年1月25日立案受理，后因管辖权问题，海州区人民法院裁定将本案移送连云港经济技术开发区人民法院审理。
【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖居间合同》《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 经审查，涉案《协议书》约定“乙方同意于贷款审批通过后，过户前支付甲方装修款/配套设施款360000元”，故虽然被上诉人在2020年12月9日贷款已经全部审批通过后没有及时告知上诉人并付款，但并不构成违约。上诉人主张其虽然在2020年12月24日过户前多次向被上诉人提出购买全套家具、涨价以及要求解除合同等，但是这并不影响上诉人于2020年12月24日按约配合被上诉人过户的事实，之所以没有过户成功是因为被上诉人没有及时按要求支付36万元；而被上诉人则主张上诉人在两次配合过户的时候都没有向其主张36万元，且因为上诉人反复涨价与违约，其害怕转给上诉人36万元以后又要涨价或者解约，为了资金安全考虑准备等上诉人同意过户才打款，另外此时被上诉人的银行账户余额足够支付36万元和7.8万元车库款，之所以没有过户成功是因为上诉人在过户现场提出几份协议的价格不一样，并称其没有在协议上签过字，各种理由不配合过户。本院认为，根
据《协议书》的约定，正常情况下，即使上诉人在配合过户的时候没有向被上诉人索要36万元装修款/配套设施款，被上诉人也应当在过户之前将36万元支付给上诉人。但是鉴于本案上诉人在第一次过户交易前多次向被上诉人提出加价购买全套家具、涨价以及要求解除合同等，被上诉人在已经履行了合同大部分义务即向上诉人支付了20万元的定金、将60万元的购房首付款打入资金监管账户、贷款全部审批通过、缴纳了涉案房屋的契税以及在过户前准备了超过36万元的情况下，基于对上诉人不会配合办理过户的担忧，没有在过户前及时将36万元支付给上诉人并不存在过错。故被上诉人关于要求继续履行涉案《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院依法予以支持，上诉人应当配合上诉人办理涉案房屋的过户手续。 鉴于被上诉人已经将36万元装修款/配套设施款交付于一审法院案款系统，上诉人可自行向一审法院申请领取，并在收到涉案房屋全部款项后三日内将涉案房屋交付给被上诉人。 综上，上诉人徐莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实正确，仅对双方第二次到不动产中心准备办理过户的时间认定错误，且适用法律正确，不影响裁判结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26480元(徐莉已预交)，由上诉人徐莉负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 17:41:56
【一审法院查明】一审法院查明事实：2020年10月24日，王波(乙方、购买方)、徐莉(甲方、出售方)、案外人连云港某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)签订《房屋买卖居间合同》，合同中约定：第一条，不动产基本状况:不动产坐落海州区某路188号6号楼1单元xxx室，建筑面积132.05平方米，第二条：成交价格及付款方式(一)经甲乙双方协商一致，同意上述房屋(不包含车库)转让价格为人民币2460000元整。(二)乙方应当在签订本合同时，支付人民币200000元整作为定金，转交丙方保管(待房屋产权确认无误后，由丙方转交甲方)……(四)乙方采取以下第2种方式付款：……2、银行贷款。(1)甲乙双方约定自签订本合同40日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款人民币900000元整，打到连云港市房屋产权管理中心。暂定银行贷款金额为人民币1360000元整……第五条房屋过户手续办理。(二)甲、乙双方共同承诺，办理该房屋过户手续时相互给予协助。由于双方任何一方不积极配合手续办理或者不及时提供材料的，按违约情形处理。(四)一方逾期未配合办理房屋过户的，则守约方有权要求违约方按房屋转让价每日3‰支付违约金。第六条：房屋交付(一)甲、乙双方同意，甲、乙双方办理完房屋所有权过户手续后，并且待甲方收到全款三日内，将该房屋钥匙交于乙方；由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手
续。……第九条：合同争议及违约处理(三)逾期交房：甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付给乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付该房屋转让价的3‰作为违约金，合同继续履行；逾期天数超过十五天，甲方仍未交付房屋的，乙方有权自行收房，无需甲方同意，违约金额为房屋转让价的5％。合同签订后，王波、张婷通过某公司支付了20万元定金。 2020年11月27日，张婷(乙方)与徐莉(甲方)于签订了一份《协议书》，协议书约定：双方就坐落于海州区某路188号6号楼1单元xxx室房屋在签订《不动产买卖合同》(经纪机构版)/《连云港市存量房转让资金监管协议》时达成如下约定：双方均认可《房屋买卖居间合同》中的约定的房屋总价款为2460000元，该总价含双方认可的房屋装修款/配套设施款360000元和已付定金200000元。双方协商一致同意《不动产买卖合同》(经纪机构版)/《连云港市存量房转让资金监管协议》中约定的房屋转让价为扣除装修款/配套设施款后的转让价，即为1900000元。乙方同意于贷款审批通过后，过户前支付甲方装修款/配套设施款360000元。如本协议内容与《房屋买卖居间合同》及《不动产买卖合同》(经纪机构版)/《连云港市存量房转让资金监管协议》中的约定不一致，应以本协议为准。 同日，王波、张婷(乙方)与徐莉(甲方)签订一份《不动产买卖合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于新浦区某路188号6号楼1单元xxx室房屋及土地使用权转让给乙方，转让价为1900000元；首付600000元，贷款13
00000元，其中商业贷款760000元，公积金贷款540000元。合同中还对其他事项进行了约定。同日，王波、张婷(乙方)与徐莉(甲方)还签订一份《连云港市存量房转让资金监管协议》，协议约定：甲乙双方协商一致，就不动产交易资金监管订立本协议，房屋坐落新浦区某路188号6号楼1单元xxx室，上述不动产转让价款1900000元；贷款方式付款，其中首付600000元，贷款1300000元(其中：银行贷款760000元，公积金贷款540000元)。协议签订当日，张婷向资金监管账户支付了600000元。后王波、张婷办理了公积金贷款，并于2020年12月1日收到公积金贷款发放通知。2020年12月9日，办理了个人住房抵押贷款手续，并缴纳了税款。后某公司通知双方办理过户手续。 2020年12月24日，徐莉提出增加30万元让王波、张婷购买其家具或增加购房款，徐莉与王波、张婷协商未果。后徐莉又提出给予王波20万元违约赔偿金进行解约。王波、张婷没有同意，并通过发函要求徐莉继续履行合同。后王波、张婷同意办理过户手续，2021年2月20日，王波、张婷、徐莉及中介某公司相关人员按约定到达连云港房地产交易中心时，徐莉拒绝办理过户手续。为此，王波、张婷诉至一审法院。 在本案一审审理过程中，王波、张婷向税务部门交纳了税款，并将360000元装修款/配套设施款交付于一审法院案款系统。
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