房地产评估案例
房地产评估案例一
港湾酒店房地产评估
一、评估对象概况
港湾酒店是由Ｓ公司独资创办的四星级商务酒店,总建筑面积170０0平方米,其中主体部分建筑面积1２80０平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积145０0平方米。该酒店的土地使用权属S公司， 自1９94年6月28日至2０３4年6月２8日。
该酒店主体部分为七层框架楼房,于１994年开始动工, 19９6年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等,二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房,拥有各类客房168间套，258个床位,有单人房、双人房、豪华单间与套间等,各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。
中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施,通过一个连接长廊与主体部分相连，于１9９８年底竣工,1９9９年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉ＯＫ舞厅及KTＶ、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档,地面均铺磨光花岗岩,内墙贴柚木板,矿棉板铝合金吊顶，古铀铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个,电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。
该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域,西邻 ＷS路,北与ＷM大楼’n邻,南面与正在兴建的“GＭ广场”相连接，地理位置得天独厚,周围生活娱乐服务配套设施齐全,火车站约10分钟车程,离飞机场约40分钟车程,目前有54路无轨电车经过,17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达,交通便捷,是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。
二、评估目的
为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。
三、评估基准日
评估基准日为2000年5月２8日。
四、评估估算过程
(—）选择评估方法
考虑到评估对象具有明显收益的特点,拟选用收益法进行评估。计算公式为:
V= Ａ×【１—1÷（1+ｒ）n】÷r
式中：V为房地产价值;A为年纯收益;ｒ为资本化率;n为收益年期。
（二)确定资本化率
资本化率的确定,本评估以银行存款利率、物价指数、房地产企业和酒店的平均收益率为依据推算。
1。以一年期定期存款利率为基础，考虑物价变动指数，综合确定资本化率。中心俱乐部于1９９8年底竣工。w市1989— 199９年底物价上涨指数加权平均变动率为9%,以W市1998年银行一年期存款利率4．14％为基础,考虑物价变动因素,则:
４。１4%×（1＋９％)＝4.５％
2。Ｗ市房地产企业平均投资收益率为15%ｏ
3.w市酒店业平均投资收益率为18％.
分析以上数据，可确定资本化率在4.5%～18%之间,取 １5%。
（三）确定纯收益
由于中心俱乐部于1999年下半年开始正式营业,有关财务数据无法提供，故将酒店主体部分与中心俱乐部分开评估。
1。酒店主体部分纯收益Ａ1.根据ｗ市× ×会计师事务所为港湾酒店所作的１997、1９98、1999年度审计报告书及该酒店财务部提供的有关资料,将三年的财务资料列表如下(见表4－4)．表4-4 前三年财务数据表 单位:万元
年份 项目 | １997 | １998 | 1９99 |
年纯收益 | 543 | 454 | 59８ |
年成本(含经营利润） | 297 | ２31 | ２68 |
年收益 | 840 | 6８5 | n号房时间666 |
从目前的经营情况看，2000年的效益将好于19９９年,取 １9９9年的纯收益作为Ａl,即A1=598万元。
2。中心俱乐部纯收益A2。中心俱乐部按功能分为：美容厅、健身房、游泳池、高级会议室、壁球室、桑拿浴室、卡拉 OK舞厅、电子游乐室、大型会议室、网球室，以下对其进行分项评估。
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