银行房屋抵押贷款
第一章总则
第一条为加强XX农商银行（以下简称本行）信贷管理，规范房产抵押贷款的操作行为，防范信贷风险，根据《物权法》、《担保法》以及我行信贷管理制度等有关规定，制定本办法。
第二条房产抵押贷款（以下简称“抵押贷款”）是指本行以借款人或者第三人（简称“抵押人”，下同）房产作为抵押担保而发放的贷款，当借款人不能履行债务时，本行有权按照合同的约定以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。
第三条抵押担保的范围由本行和抵押人在合同中约定，包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括诉讼费用、律师代理费、催讨差旅费和其他合理费用。
第四条支行应与借款人约定抵押贷款明确、合法的用途，并按照约定检查、监督贷款的使用情况，防止贷款资金被挪用。
第二章抵押贷款的对象和条件
第五条抵押贷款的对象是指能够提供合法、有效、足值、可变现的房产作抵押的借款人。
第六条抵押贷款须满足下列基本条件：
（一）抵押人符合本行相关信贷管理规定；
（二）抵押物易于变现；
（三）抵押人对提供抵押的抵押物享有所有权和处分权，抵押
物的权利未受到限制；
（四）能够取得有权部门出具的合法有效的抵押登记证明；
（五）本行规定的其他条件。
第三章抵押物的范围
第七条抵押人有权处分的下列房产可以作为抵押物：
1.已领有合法房屋所有权证、土地使用权证的房屋；
2.国有出让或国有划拨性质的土地使用权；
3.在建工程；
第八条支行不得接受下列资产抵押：
1.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
2.所有权、使用权不明或有争议的资产；
3.依法被查封、扣押、监管或采取其他强制性措施的资产；
4.权属相互交错的并建商品房、改建商品房等不宜分割的房产；
5.土地所有权；
6.法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第九条限制重复抵押。已经被其它行抵押的房产，不得擅自办理第二顺序抵押。如因营销策略或降低风险、保全资产的需要，需作为第二抵押顺序人的，必须报总行审批同意后方可办理。
第四章抵押贷款的办理程序
第十条抵押贷款申请
（一）办理抵押贷款时，抵押人是企业的，应提交以下资料：
1.经过年检合格的营业执照、组织机构代码证或机构信用代码
证，特殊行业抵押人须提交合格有效的经营许可证；
2.法定代表人身份证明；
3.企业章程；
4.股东大会同意抵押决议书；
5.房产证及土地证；
6.抵押物设定抵押情况及租赁情况证明等；
7.本行认为需要提交的其他材料。
（二）抵押人为自然人，只需提供上述5-7项资料，但需另行提供：抵押人的有效身份证件及婚姻证明。
（三）以共同共有的房产抵押的，应当提供全体共有人同意以该房产设定抵押的书面文件，抵押人为全体共有人。
（四）特殊抵押行为许可
1.国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的资产抵押的，应有其政府主管部门同意抵押的批准文件，但法律、法规、司法解释或政府主管部门另有规定的除外。
2.以集体所有制企业的房产抵押的，应有其政府主管部门以及该企业职工（代表）大会同意抵押的书面决议。
3.以有限责任公司、股份有限公司的房产抵押的，应有该公司董事会或者股东大会依公司章程做出的同意抵押的书面决议。公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。
4.以已出租的房产抵押的，应有证明租赁在先的事实证明，以抵押人与承租人签订的租赁协议为准；抵押人应提供已将设定本次抵押金额、抵押期限等相关事项告知承租人的书面文件，并要求承租人放弃优先权。
5.其他特殊抵押行为许可。
第十一条抵押贷款受理
支行应对抵押人提供申请资料的方式和具体内容提出要求，并要求抵押人恪守信用原则，承诺所提供资料真实、完整、有效。支行接到抵押人提交的有关材料后，应当对其主体资格、抵押意愿、授权情况、抵押物的权属和清单以及其他相关手续、文件进行审查，确定其真实性、合法性、完整性和有效性，并符合本办法的有关规定。
第十二条抵押物核查
支行应当对抵押人及抵押物的下列事项进行核查：
1.抵押人是否具有合法的主体资格、是否对抵押物享有所有权和处分权，其设定本次抵押担保是否自愿、真实且已获得本办法规定的各种书面同意或授权；
2.抵押物是否属于本办法规定的可以接受抵押的房产，其权属是否明确、产权证书或其他权属文件是否完整、真实、有效；
3.抵押物是否存在出租、已经抵押、查封、扣押、监管等限制情况；
4.抵押物的所在地及存在状态是否与产权证书的记载事项相吻合；
5.本行认为需要核查的其他事项。
第十三条确定抵押物价值及抵押率
（一）抵押物价值的确定，按《XX农商银行房地产抵押估价管理办法》规定执行。
（二）抵押率的确定。
1.以优质房产作抵押的，最高抵押率不得超过抵押物评估价格
的70%。
以一般房产作抵押的，最高抵押率不得超过抵押物评估价的60%。
2.单独以国有出让性质的企业土地使用权作抵押的，最高抵押率不得超过抵押物市场评估价的60%；其他性质土地使用权不得单独抵押。
3.优质房产指土地性质为国有出让或国有划拨的住房、商铺等个人房产，本行规定的主要街道上的住房、商铺等个人房产，以及占地面积在2000㎡（含）以上或评估价值在300万元（含）以上的企业厂房。除上述以外的其他房产，统称为一般房产。
其中国有划拨的住房、商铺、经济适用房等抵押物评估价格需扣减土地使用权出让金。
对于温州其他地区，评估价值在15000元/㎡（含）且单套评估总价须在100万元（含）以上，土地性质为国有出让的商品房，视同本行优质房产执行，其他房产不予准入。
4.抵押物实行“一贷一评”，每笔贷款发放前调查人和风险审查人需对抵押物的价值进行重估并按本办法第十二条规定进行核查。
第十四条还款方式的确定。支行应根据借款人实际生产经营及现金流状况，与借款人协商，可选择下列一种还款方式归还贷款资金。
1.到期还本法。
到期还本法，是指贷款本金在贷款到期日一次性归还，贷款利息按约定的周期归还，我行现规定按季结息。
2.等额本息还款法。
等额本息还款法，是指在贷款期限内，每期以相等的额度平均偿还贷款本息。计算公式为：
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