银行个人抵押贷款管理办法
第一章总则
第一条为适应市场需求、规范贷款管理、促进个人信贷业务的发展。根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和银行有关制度办法的规定，特制定本办法。
第二条个人抵押贷款是指贷款人向借款人用自身门店或他人门店做抵押物发放的流动资金贷款，并按月向贷款人付息的贷款。
第三条本办法适用于办理个人抵押贷款业务。
第二章借款对象与条件
第四条借款对象。有合法身份证明的自然人或依法持有个体工商营业执照的私营企业。
第五条借款条件。借款人须具备下列条件：
1、在我行所在地有常住户口和有效身份证明。
2、借款人或其经营实体经营良好，现金流量稳定，经营原则上在1年（含）以上。
3、产品有市场，生产经营有效益。
4、经过年检的个体工商户营业执照。
5、借款人具有稳定的收入来源和按时足额偿还本息的能力。
6、能提供我行认可的合法、有效、可靠的抵押担保。
7、具有良好的信用记录和还款意愿，借款人及其经营实体在我行及其他已查知的金融机构无不良信用记录。
8、在我行开立基本结算帐户或一般帐户。
9、我行规定的其他条件。
第三章贷款担保
个人抵押贷款必须提供抵押担保。
第六条采用抵押担保的，抵押物须为自然人（含第三人）名下合法、有效、足额、易变现的商用房、办公用房、生产产房、以出让方式获得的土地使用权，不得接受以划拨方式取得的土地使用权、集体土地
使用权及其地上建筑物作抵押。抵押房产的房龄不得超过20年。第七条以商用房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的70%，
以办公用房、生产厂房及土地使用权作抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的60%。
第四章借款申请
第八条申请借款的自然人或个体工商户须向我行各分行提出借款申请书，同时提交下列有关资料：
一、个人抵押贷款需提供的资料：
1、个人贷款借款申请，包括借款金额、期限、用途、还款来源及担保方式。
2、借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明。
3、已年检的个体工商户营业执照。
4、个人收入证明或个人资产证明等还款能力证明。
5、能反映借款人或其经营实体近期经营状况的银行结算账户明细或完税凭证、财务报表等现金流量证明资料。
6、贷款用途证明资料（如购货合同）或贷款使用计划和承诺等。
7、抵押物权属证明，有权处分人（包括财产共有人）同意抵押的证明文件。
8、土地使用证、房屋产权证明。
9、抵押物权利原件及复印件，抵押物价值评估报告。
10、我行认为需要提供的其他资料。
第五章贷前调查
第九条贷款实行由支行指定调查人员双人调查制度。
第十条贷前调查的主要内容：
一、基本情况的调查。
1、提供的资料是否真实、合法、有效。
2、成立时间、注册地址及拥有固定经营场所。
3、经营范围及经营规模。
4、抵押物是否合法足值。
二、借款用途。
1、调查借款用途。
2、调查企业还款能力和还款资金来源的构成。
3、据实填写贷款调查表。
4、借款期限是否合理，还款计划是否可行。
三、借款资信的调查。
1、调查借款人的经历及信誉程度。
2、借款人的品行，是否重合同、守信用，是否遵纪守法经营。
第十一条撰写调查报告。
银行房屋抵押贷款
一、调查报告是对贷前调查情况的系统综合反映，是贷款决策的重要依据，信贷员所撰写的的调查报告应完整详实，并经信贷员双人亲笔签名随合同及其他材料上报。
二、调查报告的内容：
1、借款人基本情况介绍（成立时间、地址、经营范围、注册资本）。
2、借款人的素质，经营理念。
3、申请借款的金额及用途。
4、资信情况分析、借款人的筹资能力、还贷能力及还款资金来源和他行的信誉记录。
5、借款人经营现状。
6、借款人现有固定资产情况及固定资产抵押情况。
7、担保能力分析。抵押物的现行市场价、买入价值和抵押物的权属及所在地理位置、种类、市场流动性和变现能力等分析。
8、提出贷款意见（结论）确认借款金额、期限、利率、抵押率和还款方式。
第十二条调查人员在完成调查报告的同时，整理好有关贷款资料，签署调查意见逐级上报。
第十三条信贷调查人员对所上报贷款资料复印件应与原件核对后签名，法律要件必须当面核对，并对资料的真实性及合法性负责。第六章贷款审批、批准、发放
第十四条总行贷款管理部门对上报贷款材料认真审查。
第十五条贷款审查内容。
1、完整性审查。要求按各业务品种的报批资料清单内容核实。资料不全的，通知补齐，有重大遗漏或有重大差错的予以退回。
2、合法合规性审查。
审查借款人资格和条件是否具备，是否符合国家的法律法规，如《商
业银行法》、《合同法》、《担保法》、《公司法》、《会计法》、《贷款通则》等；是否符合相关政策，如国家产业政策、信贷政策等；是否符合我行信贷业务管理制度。
审查支行对该项业务的初步审查意见，审查支行初审程序是否合规等。
3、安全性审查。
（1）是否按要求对客户的经营状况、业务状况、收入情况、财产情况等进行了实地调查核实和分析，是否在此基础上形成了规范性的调查报告或信用评价报告，报告中的调查分析是否准确合理，如客户是否有债务偿还能力，是否有经营管理能力，收入来源是否可靠，担保能力定性结论是否准确等。
（2）担保方式是否符合有关法律规定和本行制度，担保的连带责任是否能落实等。
4、真实有效性审查。
审查客户向支行提交的资料、凭据是否具有法律效力，房产证、土地证等权证是否真实有效。
第十六条通过上述审查，将合格的申报材料按审批权限报送本行领导审查审批，或由贷款管理部门上报审贷会审批。
第十七条贷款的发放。
1、签订借款合同。贷款批准后，借贷双方签订借款合同。
2、借款借据。借款借据的内容应按照贷款审批表和贷款合同的要求填写。
3、抵押贷款必须经产权部门抵押登记、法律公证等程序后方可填写借款借据。
4、登记贷款台帐。
第七章贷后检查与收回
第十八条贷款日常检查
贷款经办行的贷后日常检查工作主要包括对借款人贷款用途跟踪和贷款间隔期检查。
1、贷款用途跟踪
贷款经办行信贷人员要通过贷款账户跟踪贷款发放后的资金流向，
监督借款人是否按约定的用途使用贷款。发现与合同约定用途不符的，要督促借款人更正贷款用途，对于无法更正用途的，要采取措施收回贷款或采取其他保全措施。
2、间隔期检查
（1）检查内容
①通过检查借款人的经营实体账户资金往来情况和进行实地调查等，判断借款人及其经营实体是否正常经营
②抵押物保管和价值、权属是否发生变化
③保证人保证能力是否发生变化
逾期贷款还需同时检查以下内容：
①有关贷款合同、担保合同、档案资料是否齐全、合规、合法
②贷款是否在诉讼时效之内，催收贷款本、息通知书及督促履行保证责任通知书是否合规、合法
（2）检查频率
①发现贷款逾期的，应立即进行贷后检查，对存量逾期贷款的检查间隔期最长不超过一个月。
②对于正常类贷款，贷款经办行信贷员要每季度进行一次上门检查。
第十九条撰写贷后检查报告。
贷后检查应填制《贷后检查表》，按季写出贷后检查报告，发现重大风险应及时向主管领导报告，并及时采取风险措施。
第二十条贷款收回与展期。
1、贷款收回。信贷员在短期借款到期前十五天，向借款人发出借款催收通知书，通知借款人准备资金，抵押贷款到期借款人偿还借款本金及相应利息，清偿后退回抵押物。
2、贷款展期。借款人因客观原因不能按期归还贷款时，应提前十五日向我行提交展期申请，并说明展期理由、金额、期限。
贷款展期只能办理一次，展期期限不得超过原贷款期限。
借款展期利率执行。借款展期期限加上原借款期限达到新的利率期限档次，从展期之日起按新的利率执行计收。
第八章贷款档案管理