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杨颜萌符传杰
(云南大学经济学院，云南昆明650500)
摘要：随着老龄化问题在中国日渐凸出，“老年金融”这一概念在近几年来被提出并不断地强调，而住房反向抵押 贷款就是一种“老年金融”产品。本文对中美两国住房反向抵押贷款体系进行对比，从而提出相关制度的改革建议。
本文经过分析发现当今中国住房反向抵押贷款体系有诸多的不完善，例如：没有建立相关保险制度，咨询制度，和多 机构合作体系。同时，我们也基于美国反向抵押贷款政策为中国体系完善提出建议。
银行房屋抵押贷款
关键词：住房反向抵押贷款；养老问题；政策分析
中图分类号：F832.4 文献识别码：A文章编号：2096 —3157(2019)01 —0116 —02
―、文献综述
“住房反向抵押贷款是一种增加可用资金的工具，它能 在允许人们继续使用房屋的同时，将房屋的价值转变为一个 稳定的现金流”（Henry Bartel，1980)Rouwendal研究发现，大多数的老年人都不希望离开他们长期生活的住所，而住房 反向抵押贷款则可以满足需求。基于住房反向抵押贷款的 特殊优势，许多学者（Merrill,1994; Cass and Shnare，1994; Rasmussen,1995)都曾预测它会有很大的市场，然而事实却 与之相反，即使是在此项目发展最好的美国，住房反向抵押 贷款的客户数量依然有限(Rik Dillingh,2017)。很多的国外 专家都试图对这一现象进行解释。Dilling认为老年人希望 将房子留给子孙的愿望导致了住房反向抵押贷款的不景气 (2013)。Leviton发现人们对于住房反向抵押贷款的误解是 对这一项目缺乏兴趣的原因（2002)Davidoff得出复杂的合同 资料成为老年人购买住房反向抵押贷款的阻碍(2016)。
自住房反向抵押贷款在中国首次提出以来，这一话题便 引起了广泛的讨论。然而，关于住房反向抵押贷款的专项研 究在国内却依然缺乏。国务院在2013年发行了《关于加快 发展养老服务业的若干意见》，明确提出：“开展老年人住房 反向抵押养老保险试点”。经过慎重选择，原中国保监会于 2014年6月23日发布《关于开展老年人住房反向抵押养老 保险试点指导意见》，计划在北京、上海、广州、武汉开展住房 反向抵押养老保险试点；2018年8月3日，中国银保监会印 发《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开 展范围的通知》，最终将住房反向抵押养老保险扩大到全国 范围开展。柴效武是中国研究住房反向抵押贷款的专家，早 在2003年便提出了“以房养老”的理念，他主张“三子养老”(儿子，票
子，房子）并行，以解决当今中国“养老难”问题，他 认为住房反向抵押贷款对于养老而言很有意义，应当发展并 且在此基础上进行更符合老年人需求的创新（2017)。与此 相对，仍有一些学者(易永英，2017；单毅，2017)认为住房反 向抵押贷款仅能作为一个小众选择，无法被老年人广泛接受。
二、中美两国住房反向抵押贷款体系对比分析
本文对比中美两国住房反向抵押贷款体系的不同，并希望发现我国相关体系的不足之处，以体系自身原因来部分解 释为何目前住房反向抵押贷款在我国推行困难，并给出改正 意见，帮助其完善，并有效发挥其补充养老资金的作用。
1.美国住房反向抵押贷款推行现状简介
美国是世界上住房反向抵押贷款项目开展的最成熟的 国家之一。美国早在20世纪60年代便开始了住房反向抵 押贷款的尝试。在初期，政府并没有进行过多的干预管理。直到1987年，联邦政府以《1987年国家住房法案》对住房反 向抵押贷款进行了法律上的确认和解释。1989年，住房权益 抵押贷款计划（HECM)通过，到目前为止，其已占据了全美 约90%的住房反向抵押贷款市场。该反向抵押贷款产品于 1994年7月完成了 5年的试点计划后开始正式推广，在此项 目提出初期，这一贷款的市场需求并不高，虽美国城市住房 与发展部批准发现2500笔此项贷款，但实际发行量仅为7"4笔（Case B，Anne B.Sehnare，l"4)。之后，项目需求量 逐渐增长，在2008年左右达到一个高峰，总体住房反向抵押 贷款
在一年的发行量比2000年高出22倍(Ben Jakubowicz, 2016)。随后，由于次贷危机的来临，住房价格受到影响，住 房反向抵押贷款发行量回落，到2012年，有3%左右有资格 的老人申请了该项贷款(RickDillingh,2017)。可以看出，较 中国而言美国的住房反向抵押贷款已较为成熟。就绝对人 数来说，此项目满足了一部分特定老人的养老需求，但就人 数比例而言，住房反向抵押贷款仍是一个较为小众的项目。而美国住房反向抵押贷款的实践中也存在着一些如客户违 约率过高，咨询制度没有贯穿始终，项目费率高等问题(Ben Jakubowicz,2016)。因此，我国的住房反向抵押贷款体系设 计，一方面可以学习美国先进经验，另一方面，也要改善其 不足。
2.风险担保制度
住房反向抵押贷款是一项没有追索权的贷款项目，作为 抵押物的房产的价值为此项贷款的最高还款额，若累计贷款 额超过了抵押房屋的价值，那么银行等放贷金融机构无权要 求借款人或其继承人补足差额。且借款人在过世前都无需 归还贷款。因此，住房反向抵押贷款实际上是将借款人的长 寿风险及房屋价格波动的风险都转移给了贷款人(Davidoff，
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2016)。所以办理这项业务的金融机构，需要具备较高的精 算能力，能较好的抵御这项业务复杂的风险。
在美国，住房权益抵押贷款计划（HECM)由美国住房和 城市发展部（HUD)及联邦住房管理局（FHA)分别为贷款机 构和借款人提供保险。联邦住房管理局（FHA)是一个自负 盈亏的非营利性政府机构，它通过向住房反向抵押贷款的借 款人收取保险金来融资，一般来说，借款人被要求交付2.5%的事前保险费及1.25%的保险年费，一旦借款人无法缴纳保 险费将被视为违约处理。联邦住房管理局（FHA)将收取的 保险费用于对住房反向抵押贷款的风险进行兜底，这对借款 人和贷款人都有着重要的意义(Ben Jakubowicz，2016)。
就目前中国而言，政府并未对住房反向抵押贷款进行系 统的管理，仅以指导意见等形式，引导此业务试点工作及其 在全国推广，我国也并没有设立任何机构对此业务存在的种 种风险进行兜底保障。这导致了老人对住房抵押贷款的安 全性存在质疑，不敢轻易尝试；也导致了相关金融机构因为 惧怕风险，不敢开展此项业务。为了减少借贷双方的顾虑，我国可以学习美国思路，设立类似的保险制度。
在美国，过高的费率成为阻碍住房反向抵押贷款推行的 一个重要因素。而在对比中美两国国情后，笔者认为，中国 有条件适度调低保险费率。首先，房价问题。美国房价曾经 历过长期下跌，使保险费中相当一部分用于应付房价下跌的 风险。而反观中国，由于庞大的人口基数和传统安居观念的 影响，虽然
房价在短期内会出现上下波动，但长期来看，并未 有明显的下跌压力，因此，此部分保险费可适当调低。其次，是违约风险的问题。在美国，住房反向抵押贷款的违约率曾 一度达到 l〇%(see CFPB Report To Congress,supra not 7, at 129)，这是由于许多借款人并未将贷款用于正常养老开 销，而是选择一次性领取并进行其他投资活动。而在中国，老年人风险偏好低，用贷款资金进行高风险投资的可能低，并且可出台相关政策规范此类贷款的使用途径或者限制合 同生效一定时期内取出贷款额的比率。
3.咨询制度
即使是在美国，住房反向抵押贷款的条款对于老年人来 说也较为难理解。Davidoff的研究显示，97%的受访者听说 过住房反向抵押贷款，但仅有少部分的人对这一业务有较为 完整正确的认识，并且，此项研究还发现对此项业务的了解 程度明显地影响着人们对它的接受度（2016)。为了保护老 人的利益，住房权益抵押贷款计划（HECM)的借款人在签订 合同前必须参加由第三方机构开展的咨询会，并由此帮助借 款人对此业务有正确的了解，再决定是否签订合同。
在中国，住房反向抵押贷款依然是一个新概念，民众对 于此业务大多非常陌生。中国也并未出台任何相关咨询制 度，帮助老年人获取信息。
为了更好的保护老年人的利益，我国应当在学习美国相 关制度的基础上，建立一个全面的咨询制度。美国的咨询会 虽起到了一定的作用，但也存在着不足。中国可以由保监会 或其他类似部门授权咨询机构，
并由此部门直接向借款者发 布参加咨询会的要求和信息，相关咨询费用也由此部门统一 收取和支付，禁止贷款机构与借款机构有任何直接或间接的利益往来，以保证信息和咨询意见的客观性。在初期咨询会 结束后，在线下及线上持续设立咨询机构，方便借款人以网 上、电话、面谈等形式收集信息和咨询意见。
4.参与机构
住房反向抵押贷款业务十分复杂，因此需要多个机构 (银行，保险公司，第三方咨询机构等)共同参与和相互配合，才可保证其最有效率及安全的开展。
在我国为数不多的住房反向抵押贷款实践中，各个机构 的相互配合很少，保险公司基本上承担了所有的职责，如此，业务的专业性、效率及安全性都会下降。在往后的实践中，应鼓励各个机构间的合作配合，在初期，政府可以帮助牵线 搭桥，促成合作。在市场了解合作带来的高效率后，自会自 行配合。
三、结论
美国是世界上住房反向抵押贷款项目开展的最成熟的国家 之一。本文通过对比中美两国住房反向抵押贷款体系做出对比 分析，对住房反向抵押贷款在中国的推行做出政策建议。
在风险担保制度上，我国需要有足够实力的机构对其进 行政策风险兜底，设立相关的保险制度；例如美
国所设立的 联邦住房管理局，给予参保人足够和贷款机构足够的回撤 空间。
在咨询制度上，虽然在美国住房反向抵押贷款的条款对 于老年人来说也较为难理解，但其扩散程度及了解深度依然 远远超于中国。我国应该在学习美国咨询会的基础上建立 一个全面的咨询制度，由保监会等类似部门牵头开展咨询 会，在签订合同前后及合同存续期内保障用户的信息获取的 渠道和信息判断的帮助。之后在线下及线上持续设立咨询 机构，方便借款人收集信息和咨询意见。
在参与机构上，由于住房反向抵押贷款的复杂性，需要 多个机构(银行，保险公司，第三方咨询机构等）的同时配合，才能保证政策的高效执行。
参考文献：
[1] 柴效武•以房养老理念与模式[M].北京：清华大学出
版社，2017.
[2]《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发
〔2013〕35 号）•
[3]《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意
见》(保监发〔2014〕53号）.
[4 ]单毅.以房养老你准备好了吗[N]•滨海时报，2017.
[5] 荀梦豪.我国住房反向抵押养老保险制度研究[D].西
南政法大学，2016.
[6] 易永英.“以房养老”探索丰富我国养老保障新途径
[N]•证券时报，2017〜8.
[7] 国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开
展范围的通知（银保监发[2018]43号）.
作者简介：
1.杨颜萌，云南大学经济学院学生。
2.符传杰，云南大学经济学院学生。
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