甲公司以名下土地和房屋作为抵押物，向A银行贷款500万，并办理了第一顺位的不动产抵押登记。之后甲公司将抵押物抵押给B银行，贷款200万，并办理了第二顺位的不动产抵押登记。A银行发放的贷款到期前，甲公司还清了贷款本息，银行给予续贷，并办理了抵押登记。后甲公司经营失利，无力偿还到期贷款。A银行起诉要求变卖抵押物并优先受偿。法院判决，甲公司还贷后A银行第一顺位的抵押权已消灭，新设立的抵押权顺位在B银行之后，只能在B银行实现抵押权优先受偿后才能受偿。
这样的案例反映了银行续贷时保留抵押权在先顺位的重要性。在当前经济形势下，企业对资金融通的需求更为紧迫，往往一笔贷款到期收贷就会导致一家企业破产。企业也往往将不动产在多家银行进行重复抵押，以最大限度发挥抵押物的价值，缓解资金紧张的状况。由于银行续贷时往往要求企业先还清原已发放的贷款，续贷资金存在无法保留原顺位抵押权的风险，导致众多银行陷入两难境地：如果不给企业续贷，银行贷款可能成为不良资产，企业也面临要变卖抵押物还清银行贷款，甚至破产倒闭的风险；如果给予企业续贷，银行可能无法取得原先顺位的抵押权，在实现抵押权时后于先顺位抵押权人实现抵押权，续贷资金面临无
银行房屋抵押贷款法全额偿还的风险。因此很多银行不允许贷款企业进行二次抵押，要求将不动产权证书押在银行。但这样并不能防止企业多重抵押。不动产登记簿是物权归属和内容的依据，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明（《物权法》第16条）。企业可以通过声明遗失向不动产登记机构申请补办不动产权证书。有地方银行就向登记机构提出，在进行多重抵押登记时应征求先顺位抵押权人的同意，或者要求先还清银行贷款后方可补办不动产权证书。这样做不但于法无据，也不利于充分发挥物的价值，增加了企业资金融通的难度。
银行续贷后能否保留抵押权顺位直接影响银行的续贷意愿，对企业持续经营影响很大。2012年温州市政府出台开展顺位抵押登记的规定，盘活抵押物价值。2014年福建省政府办公厅出台通知，对企业如何融资续贷进行规范。确保银行续贷意愿已经成为降低企业资金成本、防控金融风险的重要举措。不动产登记机构在淡化行政管理角的同时，应强化促进交易安全发挥物权效用的社会作用。本文拟就银行常用的续贷方式进行法律分析，从不动产登记的角度探索如何保留银行的抵押权顺位，进一步发挥物权的效用。
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