刘会玲天津睿亨律师事务所律师（139********）
近期，房地产市场⽕爆，房价飙升，卖⽅违约不履⾏合同或者违约加价现象屡屡发⽣。各地法
院对于这类案件中涉及的继续履⾏和违约⾦问题处理尺度不⼀，守约⽅如何向违约⽅主张权
利，合法权益能够获得何种程度的保护，成为备受关注的问题。
依据《合同法》第⼀百零七条规定，当事⼈⼀⽅不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合约定
的，应当承担继续履⾏、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。购房者可以选择要求出卖⼈
继续履⾏合同或者要求其承担其他违约责任。
买二手房可以贷款吗但是具体如何选择，是否只要要求了继续履⾏合同就能得到法院⽀持呢？⽬前天津地区各法院
⼜是如何掌握的呢？这恐怕也是⼴⼤守约的买⽅最想了解的，为此，笔者检索了天津市法院
2016年初⾄今的裁判⽂书共计174份。
检索到其中有关买⽅起诉要求继续履⾏获得了法院⽀持六份判决。具体情况列举如下。
1、刘宝建、张进梅与郝艳君房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市武清区⼈民法院
案号：(2016)津0114号民初2799号
裁判⽇期：2016.05.09
协议已经⽹签、⾸付款打⼊监管账户、银⾏贷款审批通过、房管局通知原被告双⽅过户，后卖
⽅明确通知解除合同拒绝过户。
判决⽀持过户及违约⾦损失。
2、梁博存、许娜与马秀英房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市西青区⼈民法院
案号：(2016)津0111民初4591号
裁判⽇期：2016.07.26
协议已经⽹签、⾸付款及贷款先后打⼊监管账户，卖⽅以房屋增值需补交增值税为由要求买⽅
补交10万。判决⽀持继续履⾏协议，卖⽅配合买⽅办理过户
3、谭真与陈辉房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市河东区⼈民法院
案号：(2016)津0102民初823号
裁判⽇期：2016.04.18
买⽅⽀付定⾦5万，代卖⽅偿还债务60万，双⽅仅签署中介版《房产交易合同》，未签署房管局
《天津市房产买卖协议》，并查明双⽅签订协议时均明知该房屋处于法院查封状态，且在法庭
辩论终结前，涉讼房屋仍为被查封状态。买⽅起诉主张买卖合同有效并主张被告协助原告办理
过户⼿续。
法院仅判决确认双⽅签订《房产交易合同》有效。
5、吴桐与张⽂才房屋买卖合同纠纷
审理法院：天津市河东区⼈民法院
案号：(2015)东民初字第2603号
裁判⽇期：2016.02.13
双⽅签订有买卖协议，以⼤部分借款折抵房款，余款现⾦⽀付。且于协议签订当⽇已实际交付
钥匙。法院⽀持原告要求产权变更⾄其名下的请求。
6、张俊华与王⽻房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市滨海新区⼈民法院
案号：(2016)津0116民初62162号
裁判⽇期：2016.05.18
双⽅签订《房地产买卖居间合同》，原告于合同签订当⽇给付被告50万⽤于被告清贷。但被告
将该款⽤于他处，导致⽆法清贷，后怠于协助过户。法院判决，双⽅继续履⾏《房地产买卖居
间合同》被告协助办理过户⼿续。
从能够搜索到的判决看出（不排除有类似判决被遗漏），各法院在审理⼆⼿房买卖纠纷案件中
重点都应该是在于：合同继续履⾏是否存在现实困难。
另结合分析其它司法判例（未在以上列出）以及最⾼院关于房屋买卖合同的相关意见，⼆⼿房买卖纠纷中“卖⽅违约，买⽅要求继续履⾏合同”的可能性基本应该从不同阶段去判断，⽽贯穿始终的必然还是合同继续履⾏是否存在现实困难。
⼆⼿房基本买卖流程
定⾦合同①→→买卖合同（居间版）②→→买卖合同（⽹签版--天津市房产买卖协议）③→→交付房款（⼀般包括房管局办理资⾦监管，买⽅办理贷款）④→→过户
（⼀）卖⽅在第①阶段违约
此阶段，买⽅只交付了定⾦，未签订正式买卖合同。卖⽅若发⽣违约⾏为，买⽅可向其主张双倍返还定⾦或主张违约⾦赔偿（也有上海地区法院⽀持房屋差价损失情况），但是不能向其主张继续履⾏合同义务，（如主张法院要么释明后，原告更改诉请，要么直接驳回）。
（⼆）卖⽅在第②阶段违约
此阶段，买卖双⽅已经签订买卖合同（居间版），若卖⽅不愿意卖房，买⽅是否可以要求继续履⾏合同呢？据了解，⽬前天津⼀般是不⽀持的。当然案例6、张俊华与王⽻房屋买卖合同纠纷案，属于双⽅没有⽹签的情况下⽀持了继续履⾏请求的案例，但实际被告仍有50万房屋贷款，在办理过户前需要清偿，作为买⽅要想顺利过户该房产并不容易。
如北京⾼院（2010年12⽉22⽇京⾼法发【2010】458号）《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的指导意见（试⾏）》第22条：“房屋买卖合同签订后，⼀⽅当事⼈不同意继续履⾏，经审查合同继续履⾏不存在现实困难的，应当判决双⽅继续履⾏合同，但合同另有解约定⾦等约定或符合《合同法》第⼀百⼀⼗条规定情形的除外。”合肥中院“合中法（2006）第11号”《关于妥善审理房价波动后“⼆⼿房”买卖合同纠纷案件的通知》：“对于出卖⼈要求解除买卖合同的，应当审查其是否具备合同约定或者法律规定的解除条件。出卖⼈仅因房价上涨，违反诚实信⽤原则要求增加价款或者解除合同的，依法不予⽀持。买受⼈要求继续履⾏房屋买卖合同的，除存在确实不适于履⾏情形的，可以予以⽀持。”这些
可供读者参考借鉴。作为买⽅可以试着主张继续履⾏合同，如果⽆法判决⽀持该主张，法院⼀般在审理中会进⾏释明，买⽅可以变更诉讼请求为要求卖⽅承担违约责任等。
（三）卖⽅在第③阶段违约
此阶段，买⽅能够买到房⼦以及合同顺利履⾏的可能性增加很多。由于双⽅已办理⽹签⼿续，完成备案，⼤⼤降低卖⽅将该房屋再次出售或设⽴他项权利的可能性。此时如经审查合同继续履⾏不存在现实困难的，法院⼀般会判决双⽅继续履⾏合同。
“合同继续履⾏不存在现实困难”主要是指，涉案房屋没有因为其他案件被法院查封；涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；买⽅应当有⽀付剩余购房款的资⾦实⼒并提供相关凭证。买卖双⽅已完成⽹签程序，要求继续履⾏合同的买⽅对⽀付剩余的购房款有⼀定把握，基本不存在上⼀阶段买⽅⽆法解决资⾦问题的可能。
（四）卖⽅在第④阶段违约
卖⽅拒绝协助买⽅办理过户⼿续，此情况下买⽅已经完成⼰⽅所有合同义务，只要合同继续履⾏不存在现实困难，买⽅完全有理由要求卖⽅继续履⾏合同。
在不具备继续履⾏条件，卖⽅违约，买⽅如何进⾏主张权利？
笔者检索了⾃2016年1⽉1⽇⾄2016年9⽉30⽇关于房屋买卖、违约⾦、中介费相关裁判⽂书共计31份。
天津⼆⼿房买卖合同通常约定卖⽅违约的，买⽅可以解除合同并主张房价款10%的违约⾦（也有约20%，5%的）或双倍返还定⾦，当然⾯对房价飙升还有⼀个实际损失问题，这个实际损失包括现有利益损失和可得利益损失。有的买⽅还会主张⼀些诸如中介费、评估费等损失。
在检索到的相关判决⽂书中，按照合同条款约定违约⾦后，法院认定卖⽅违约，但并未能够完全按照约定条款⽀持买⽅请求，⼀般均予以酌减。如：
1、陈倩与李鑫房屋买卖合同纠纷⼀案
审理法院：天津市河东区⼈民法院
案号：(2016)津0102民初2502号
裁判⽇期：2016.07.14
请求：给付违约⾦61155元。合同约定房屋价款755000元
判决：庭审中，经法院释明，被告认为该项损失的约定过⾼并要求减少。法院根据原告损失的实际情况以及被告的过错程度，对违约⾦的标准予以调整，酌定50000元。
2、邸琰与张海成、天津市聚合房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市和平区⼈民法院
案号：(2016)津0101民初2989号
裁判⽇期：2016.07.06
房屋成交价为220万元，被告因债权债务诉讼及银⾏贷款等原因导致法院对此房有封有押，短时内不能交易。
请求：违约⾦21万元
判决：被告明知诉争房屋的查封情况仍与原告签订出卖协议，故双⽅签订的就诉争房屋的《房产交易合同》因违反法律的强制性规定，依法被确认⽆效。法院在依法确认交易合同⽆效后判令被告返还10万元定⾦，结合当前房地产市场的价格上涨因素，法院酌定被告给付15万元作为赔偿原告的损失。（注意，此案诉的违约，最终法院确认合同⽆效，判赔损失）
3、黄守恒与王棣房屋买卖合同纠纷按案
审理法院：天津市西青区⼈民法院
案号：(2016)津0111民初2510号
裁判⽇期：2016.06.17
请求⽀付违约⾦87380元。总价款873800元。
判决：原、被告双⽅在《房产交易合同》中约定，违约⽅应按照房屋总价款的10%向守约⽅⽀付违约⾦，被告认为合同约定违约⾦数额过⾼，应予以调整，原告虽称其具有损失，但并未提供证据证实，结合本案的实际情况本院酌情考虑违约⾦20000元较为适宜。（这个勺⼦有点⼩才酌定了2万）
4、吕洪丽与汪春⽣房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市和平区⼈民法院
案号：(2015)和民⼆初字第0968号
裁判⽇期：2016.06.01
请求：给付合同违约⾦19万元。房屋总价款190万元，房屋售价的10%作为违约⾦
判决：对于该违约⾦标准，被告提出违约⾦约定过⾼抗辩，综合考虑被告的违约情况、原告的履约情况
以及市场房屋价格变动情况，本院酌情考虑，被告应当向原告⽀付违约⾦12万元为宜。
5、⽯晓晨与王业周、天津房天下房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷案
审理法院：天津市河东区⼈民法院
案号：(2016)津0102民初1403号
裁判⽇期：2016.07.12
请求：⽀付原告违约⾦460000元
判决：原告主张依据《房产交易合同》第七条第五款之约定被告应向原告⽀付房屋成交价格10%的违约⾦⼈民币460000元，且原告表⽰因房价上涨，其损失约260万元的既得利益，该损失超过合同约定的违约⾦。被告抗辩称被告于2016年3⽉3⽇即向原告告知解除房屋合同，当下房屋价格未出现⼤幅上涨，原告在该时间后如出现损失为原告⾃⾏造成。本院认为，双⽅现对解除《房产交易合同》是否给原告造成损失及损失的⾦额未达成合意，亦未提供确实证据予以证明。原、被告王业周约定房屋交易的定⾦共计300000元，原告现仅⽀付100000元定⾦，且及时通知原告解除合同，故依据公平原则，结合双⽅合同实际履⾏情况及被告的违约情节，本院酌定被告王业周赔偿原告违约⾦⼈民币230000元。
以下三个案件，原告按协议约定主张违约⾦，获得法院⽀持
1、韩昊⾠与沈唯达、胡玲珺房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市津南区⼈民法院
案号：(2016)津0112民初2137号
裁判⽇期：2016.07.09
2、李会路与杨静房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市东丽区⼈民法院
案号：(2016)津0110民初2301号
裁判⽇期：2016.05.31
判决书⾥说：为平衡各⽅利益，引导树⽴诚实守信原则和市场经济条件下的契约精神，对原告要求被告⽀付违约⾦9.8万元的诉请，予以⽀持。
3、吴利利与马超、天津市嘉尚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市河东区⼈民法院
案号：(2016)津0102民初1435号
裁判⽇期：2016.06.23
另外：⽬前仅搜索到⼀份判决书，在约定违约⾦基础上，⽀持⼀部分上浮（然⽽该幅度基本相当于中介费的数额）
刘雅梅与王颖房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市河东区⼈民法院
案号：(2016)津0102民初5088号
裁判⽇期：2016.08.23
诉讼请求：⽀付违约⾦98000元、并且在合同约定的违约⾦98000元的基础上上浮30%即29400元。
原、被告对于房屋价格上涨没有争议，但对于价格上涨幅度有争议。最后法院综合考虑原、被告各⾃主张的涉诉房屋所在楼其他房屋成交价格及原告实际⽀出了中介服务费19600元因素，法院酌情在合同约定的违约⾦98000元的基础上增加22000元。但增加违约⾦后，原告赔偿中介服务费损失的请求法院不予⽀持。
以上各案例，并未特别明确合同签订具体时间，由于市场近期的变化，合同签订时间应该也是影响判决结果的因素之⼀。请予注意。
综合以上，关于违约⾦，法院对违约⾦的数额是拥有较⼤的⾃由裁量权，与此同时天津地区尚并未出台相关的指导意见，导致对违约⾦的调整数额缺乏预期，不同法院判决不⼀，相同法院不同法官的判决不⼀，相同法院相同法官在不同案件中的判决不⼀。但违约⾦和差价损失在证据充分的情况下，也是有望获得⽀持的。（参考：上海⾼院《关于审理“⼆⼿房”买卖案件若⼲问题的解答》（2005年12⽉16⽇）第6条：“……按照约定全⾯履⾏合同义务是合同履⾏的⼀项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单⽅解除合同的法定情形外，⽆论是合同签订后的预期违约还是合同履⾏期届满后的实际违约，如另⼀⽅坚决要求继续履⾏的，除符合《合同法》第⼀百⼀⼗条规定外，应责令双⽅继续履⾏。在履⾏义务的同时，另⼀⽅还有其他损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履⾏的，违约⽅应当赔偿因违约⽽给对⽅造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失……”）
相关法律风险提⽰：
1、双⽅就房屋交易意思表⽰达成⼀致，卖⽅收取定⾦后，⽆法定或约定理由拒绝继续履⾏，不仅有可能需要承担违约责任，同时仍需继续履⾏。
2、在整个交易过程中⼀定避免出现双⽅违约情况，其次守约⽅尽量提交证据证明可得利益损失（⽐如
涉案房屋市场价值、转售第三⽅价值或购⼊第三⽅房屋与原房屋买卖合同差价），这样则有助于法院认定守约⽅的损失，避免被法院酌定的违约⾦过低。(法条依据：依据买卖合同司法解释第⼆⼗九条、合同法司法解释第⼆⼗九条和合同法第⼀百⼀⼗三条'当事⼈⼀⽅不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合约定，给对⽅造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履⾏后可以获得的利益，但不得超过违反合同⼀⽅订⽴合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失'和《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若⼲问题的指导意见》第8条'⼈民法院要正确确定举证责任，违约⽅对于违约⾦约定过⾼的主张承担举证责任，⾮违约⽅主张违约⾦约定合理的，亦应提供相应的证据')
3、在买受⼈以按揭贷款⽅式购买⼆⼿房情形，办理贷款⼿续需要交易双⽅配合，实践中因为银⾏、担保公司办理贷款⼿续审批需要⼀定周期，如该期间⼀⽅懈怠，则容易产⽣不信任，遇到房价波动就会互相指责违约。因此，签约前应详细了解付款⽅式、双⽅提供⼿续是否完备、办理贷款到账流程时间、容易出问题的环节提前⽤违约条款约定防范。
4、签订合同时如约定较⾼的定⾦似乎⽐违约⾦更靠谱。当然主张双倍返还定⾦的时候，还可以考虑实际损失问题，以期原告⽅利益最⼤化。
5、因房产价格上涨所引起的卖⽅违约问题，通常卖⽅有违约⾼价转售第三⽅的计划。因此建议及时查封涉案房屋，使卖⽅转售⽬的落空，有利于双⽅协商解决争议，也有利于后续执⾏到位。
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投稿邮箱
tjfylichao@163
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