合并办理的新效劳模式
一、相关定义
首先介绍几个概念：
（一）二手房的概念：二手房从名字上来说就是用过的旧房子，这是人们一直以来普遍认为的概念。新房只是转了一下手也可以称为二手房，所以二手房有时也可以与表现为新房子。综合上述容，二手房应该这样定义：二手房是已经在房地产交易部门备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进展交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
（二）转移登记的概念：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进展的房屋所有权登记。
（三）抵押登记的概念：债权人与债务人，为保障债权的实现，由双方当事人为使抵押的不动产因抵押而设定的抵押权成立而在不动产登记机构依照法定程序履行的法定登记行为。
二手房转移登记与抵押登记属于不同的两个行政确认事项。他们的申请、受理、审核、登簿、发证等登记流程也
不尽一样。登记的结果也不一样：二手房转移登记的结果是发放不动产权证书；而抵押登记的结果是发放不动产权属证明。
二、二手房转移登记、抵押登记合并办理的具体做法
〔一〕背景介绍。如东县不动产登记中心自2006年6月27日正式对外受理不动产登记业务以来，对二手房转移登记、抵押登记等办件量进展过数据统计。统计数据显示：2021年6月27日至2021年7月10日止。办理转移登记8174件，其中二手房转移登记办件量为2689件，抵押登记6166件，其中二手房转移登记后再办理抵押登记的1426件。详见下表：
如东县不动产登记中心转移登记、抵押登记统计表
〔统计时间跨度20210627-20210709〕
上表的数据说明二手房转移登记占转移登记总量的32.9%，二手房转移登记后再办抵押登记的占二手房转移登记的53.03%。也就是说，有五成多购置二手房的申请人，需要办理抵押贷款。这是一个不小的体，在实施"3550〞行政效
劳制度改革、落实"四全效劳模式〞、便民利民举措日益完善的今天，如何让申请人最大限度享受改革带来的实惠，值得不动产登记中心进展深入探究。
〔二〕思路的形成。能否把二手房转移登记、抵押登记合并受理，让申请人只跑一趟，办成两件事.带着这一问题，不动产登记中心从理论和实际操作两方面进展了调研。
理论上："不动产登记操作规"〔试行〕1.2.3连续登记的原那么中这样规定：未办理不动产首次登记的，
不得办理不动产其他登记。以此推断，未办理二手房转移登记，不得以新权利人名义设定抵押。也就是说，申请人在未办理二手房转移登记的情况下，不可以该申请人名义办理该二手房的抵押登记。上述思路理论上遇到了障碍。
实际操作上：不动产登记中心与银银行、农商行等多家银行进展业务探讨，对贷款流程进展了深入了解。经了解，银行抵押贷款的流程根本是这样的：①申请人〔购房人〕持原权利人产权证办理贷款申请――②申请人办理不动产〔房屋〕过户〔转移登记〕手续――③持新的不动产权证办理抵押登记――④放贷〔全流程办大约需15至20天〕。可以看出：实际操作流程③持新的不动产权利证书办理抵押登记，是抵押登记的必经之路，同时也应证了"不动产登记操作规"中关于不动产登记连续登记的原那么。看来实际操作也行不通。
理论与实际操作两难，难道就是真无捷径可走吗.7月26
日，银行如东支行经请示上级主管银行，给如东不动产登记中心传递了一个新的做法，为破解上述难题带来了新的希望。
〔三〕具体做法。
买二手房可以贷款吗在全省3550行政效劳制度改革大背景下，银行给了如东支行一个大胆的做法：即在二手房未办理过户手
续的情况下，可以对购房人的购房贷款进展预审核。如果房屋转移登记结果与预审核一致，那么预审核自动转为审批。这一做法给了不动产登记中心极大的鼓舞。不动产登记中心立即组织相关人员对流程进展了梳理、整合、再造。使流程既符合"不动产登记操作规"的要求，又具备实际可操作性。
经过几天的努力，一个全新的"二手房转移登记、抵押登记合并办理〞流程图诞生了。
具体做法是：申请人持二手房过户相关材料、抵押登记相关材料向不动产登记中心集成效劳窗口提出申请――集成窗口对二手房过户转移登记和抵押登记同时受理、初审――对转移登记进展复审后进展登簿――完善抵押登记资料后复审、登簿――对二手房转移登记、抵押登记同时出证。这样，完成了二手房转移登记、抵押登记两个办件跑一次办成两件事的目标〔参见流程图〕。
二手房转移登记、抵押登记合并办理流程图
三、优点特〔创新之处〕
从流程图可以看出，二手房转移登记、抵押登记合并办理的做法具有以下特点为：
1.符合"不动产登记操作规"连续登记的原那么。本流程中，对二手房转移登记虽然同时受理、初审，但
在复审和登簿环节是在转移登记登簿后，对抵押登记完善系统相关数据后进展复审登簿，与连续登记原那么要求一致。依据是"中华人民国物权法"第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说二手房转移登记，自不动产登记中心登簿时即生效，发证与否并不影响登记效力。即此时办理抵押登记当属符合连续登记的原那么。
2.更加便民利民，申请真切感受到行政效劳制度改革带来的实惠。主要表现在：
〔1〕减少了申请人往返不动产登记中心的次数。变申请人需2次申请、2次取证为一次申请办成2件事，只需要1