违建违售 天津武清王庆坨镇“小产权房”调查
作者：暂无
来源：《中国质量万里行》 2020年第10期
文/本刊记者 雷玄
开车沿京环线驶过天津市武清区王庆坨镇，自东向西过“王庆坨互通”，在等待红绿灯的间隙，会有不少村民往车里塞“现房发售，特价房16万/套起”的宣传广告，广告单页上没有具体楼盘信息，只会留下“购房热线”，但在醒目的位置写着“一户一本，70年不动产”。
王庆坨镇，位于天津市武清区西南部，这个曾被称为“中国自行车第一镇”，目前主干道“售楼部”“售楼中心”字样林立，汽车往路边一靠，便有售房人员进行推销：“是来看房的吗？”“来看我们这儿的房，带您看看？”公开资料显示，御公馆、金水湾、紫昌华苑、七街村君悦豪庭、四合庄村盛世小镇等小产权房曾被王庆坨镇人民政府责令停建停售，而实际上，他们的销售行为并未停止。
“小产权”宣称“70年产权”
8月20日，河南省林州市王先生投诉称，2020年初，他花费20多万元全款购买了王庆坨镇御公馆一套不
到70平米的房产后发现，开发商天津昆基房地产开发有限公司（以下简称“天津昆基”）海报中当初承诺的“一户一本70年产权”根本无法兑现，房屋买卖合同中标明的“住宅”却成为了村民自住的“小产权房”。小产权房能买卖吗
王先生天津昆基讨要说法，却发现这家房产公司涉及风险预警40多条，公司法人已被限制高消费。然而，基于此，天津市武清区王庆坨镇人民政府对该楼盘曾公开回复质疑：“御公馆土地属村集体所有，应用于该村村级组织成员使用，不得对外进行销售。”
王先生全款购买的现房尚且还能直接入住，而购买御公馆期房6号楼的消费者没有见到房，退款却犯难了。人民网“领导留言板”里就有购房者投诉称，2020年7月8日，购房者通过王庆坨镇购房遭遇退款难题。
购房者回忆，2018年9月，夫妻二人前往天津市武清区王庆坨镇御公馆看房，御公馆销售现场介绍房子为“新民居项目”，且出示了“盖有王庆坨镇人民政府公章的土地使用证”的图片。销售给购房者仔细查看了购房合同的一份补充协议，“付完全款后90个工作日后房地产开发商会颁布房产证，并注明由王庆坨镇镇政府下发，三年后御公馆80%居民同意后，房地产开发商会出具一个缴费清单，缴费完成后会得到正式的商品房产权证。”
购房者看中了建筑面积为124平米总房款为54万元的房屋，随即支付了27.8万元的首付款，然而直到2020年7月，截至购买者进行投诉维权，开发商承诺的2019年10月交房的6号楼却并未开始动工，多次
联系退款也没有音讯。
针对这一情况，武清区王庆坨镇人民政府回复：“经查，御公馆6号楼项目位于王庆坨镇二街村，该建筑物的建设未经镇及上一级相关部门审批。该宗土地属村集体所有，应用于该村村级组织成员使用，不得对外进行销售。因未取得相关手续，现正按照区有关规定综合治理，目前该6号楼现状为未建设。”关于购房者需要退款的问题，“建议双方进行协商，协商未果可依法走司法途径解决。”
楼盘所在地原是自行车厂
这个曾被称为“中国自行车第一镇”位于天津市西南部的王庆坨镇，全镇总面积为52平方公里，地处武清区与北辰区，西青区和河北省霸州市，廊坊安次区等几个行政区的交界处。
资料显示，自行车产业曾是王庆坨镇的支柱产业，全镇民营自行车中小企业有500多家，四万多人的常住人口，七成以上的劳动力都干着和自行车有关的活。随着共享单车市场的遇冷，这一产业也遭遇重大打击，王庆坨镇的不少自行车企业也面临倒闭。
当地人介绍，御公馆楼盘位置所在地，就是过去王庆坨镇的一家民营自行车厂。“据说，御公馆楼盘以前就是没有接到共享单车订单的自行车厂房之一，当初自行车老板因为一场牌局输掉了两百万，边上的电动车厂老板就买下了这个厂房，2017年开始动工盖楼”。
御公馆的开发商为天津昆基房地产开发有限公司，也就是与王先生他们签署《购房买卖合同》的甲方，该公司成立于2017年2月28日，经营范围为：房地产开发，物业服务，供热服务，劳动服务，园林绿化工程施工。
据施工方透露，御公馆曾叫过“可爱鸟住宅楼”“江南家园”等楼盘名称，目前已经建好的5栋楼，建造时间为2017年5月到2019年年底。御公馆开工以后，不断有政府综合执法部门的人到项目上进行检查，“2017年就只做了基础工程，只要上面有人检查就停工，施工断断续续。后来，为了赶工期，即使有环保部门来检查，开发商也让我们干活，‘不干就不给钱’。”2020年初，开发商曾要求施工方能继续为他们建造“领导留言板”中购房者提到的6号楼，因“小产权房监管更加严格”等方面的原因遭到了施工方的拒绝。
在王庆坨镇七家村，一栋楼房从一片民房里拔地而起，且正在施工，电线杆上早已褪的宣传海报上写着“君悦豪庭，投资首选，首付14万起”。当地村民说，“这个楼房陆续盖了三年了，现在政府监管得严，盖盖停停，停停盖盖。”谈到购房者，村民说，“村里原来建造的平房住习惯了，本来就很舒服，‘上楼’的基本都不会是本地人，外地人来买得多。”
售楼部“打游击”多设在“三不管”地带
在位于京环线路边的御公馆销售中心，楼里的工作人员称“御公馆销售中心已经搬走”。在御公馆楼盘，
五栋18层的楼房林立，销售人员刘经理说，“销售中心是卖期房时候设置的，现在房子大部分已经卖出所以就撤了。”就“村民发放的广告都不显示楼盘信息”的疑问，她解释说，村民路边发放的宣传广告没有她家的户型，御公馆的房型信息一般通过电子图片发给购房者。
2017年5月，施工方开始房屋建造的同时，御公馆早已在王庆坨镇设置了多个售房中心，其中，环京线路边使用了整个墙面打广告，“精装现房，10万一套”，并直指一旁的“接待中心”。当地人介绍，“这一片有很多‘售楼部’，来的购房者很多都从北京、天津市区过来的，开车也非常方便。这些‘售楼部’所在地属于西青区，而楼盘基本都建在武清区，大部分售楼部应该是以这种方式逃避监管。”
刘经理介绍，他们属于御公馆的开发商直销人员，现房就剩下四五十套房了，入住率已经达到30%，陆续实地看房的人并不少。针对房屋产权问题，刘经理解释道，“70年产权，从交完钥匙后90个工作日就可以拿到房本。”
提及购房流程，刘经理却又说，“咱这不是商品房，不涉及网签，差不多（算）‘还迁房’吧！就跟‘小产权房’差不多，自己住、投资都没问题，买卖也很方便，但落户是落不了的。”她进一步推销，“购买者需求不一样，我们的价格就是便宜。武清区的商品房售价达到每平方米1万多元，王庆坨镇的房价平均也在7000元左右，而御公馆目前售出价格仅三四千元不等。如果一次性付清全款，还能享受不同折扣的优惠。”
刘经理介绍，如果在御公馆没有看到合适的房型，可以再带看王庆坨镇的另一个更大的楼盘——金水湾。她介绍，“开发商是兄弟哥俩”。
王庆坨镇政府：曾多次公告提醒
事实上，御公馆销售刘经理提到的金水湾楼盘，也同属于王庆坨镇的小产权房。
2019年5月，北方网曾登载《政民零距离》栏目的网民留言：“武清区王庆坨1.金水湾、紫昌华苑、渔泽温泉小镇三个楼盘不知道开发商手续齐不齐全，买了那的房子有没有保障，如以后拆等，不知能不能保障相关权利？2.没有房产证，说是大队给下房本，不知道政府认不认可，有没有法律效应？3.这三个小区是否属于违建？”
在栏目的公开页面上，武清区政府明确回复：“经调查，王庆坨镇金水湾、紫昌华苑属我镇小产权房，正按照武清区下发的《武清区‘小产权房’综合治理工作方案》依法治理，目前已责令停建停售。”
在此之前，2018年6月11日，“天津武清国土之声”也曾发布“武清国土分局关于小产权房的公告”。公告称，经调查核实，武清区存在多处疑似建设、销售小产权房的行为，其中王庆坨镇、陈咀镇、河西务镇等较为严重。
武清区国土分局判定，建设、销售“小产权房”属于违法行为。根据国土部《关于坚决遏制违法建设、
销售“小产权房”的通知》（国土资电发〔2012〕98号），农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，涉嫌犯罪的将依法移送公安机关追究刑事责任。
在公告中，武清区国土分局特别提醒市民，“小产权房”违法，请勿租赁或购买。购买“小产权房”存在风险：“小产权房”没有经过规划、土地、建设等部门的审批，“身份”违法，无法办理产权登记，在质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题，这种房屋买卖一旦遇到纠纷，购买者将无法维权。
律师：购买小产权房须谨慎
就王先生遭遇的情况，《中国质量万里行》采访了一位法律方面的专业人士。
律师认为，依照我国相关法律法规的规定，不动产需要具备合法合规的权利属性。商品房在办理权属登记的时候，需要从土地使用、建设规划、建筑施工等各方面合法合规。所谓“小产权房”其实主要是在土地权属性质上有别于一般商品房。依据我国土地管理法的有关规定，国家和村民集体是土地所有权的主体，一般商品房的土地是经过国土部门收储并规划使用的，“小产权房”一般是村民集体用地上自行建设的，因此其无法取得正式的房本，其所颁发的所谓“房本”也不受国家法律法规的保护。
针对御公馆销售提到的“差不多，就是还迁房”的说法，律师说，“小产权房不同于还迁房，后者是国家法律法规认可的，可以给房本的，小产权房是不受法律保护的，二者具有本质区别。”
律师解释，“小产权房”的产权证一般由村集体组织自行颁发，不具有法律效力；“小产权房”没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。开发商混淆二者区别，具有欺诈消费者的主观故意，消费者可依照有关规定追究该开发商的法律责任。
若出现河南王先生已购买小产权房的情况，律师认为，“消费者购房过程中，如遇到开发商隐瞒小产权房没有房本的事实进行销售，可追究开发商欺诈的法律责任；如消费者明知没有房本还进行购买的，则可能面临销售合同不受法律保护，‘花钱买违建’等房财两空的风险。”
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