龙岩专业房产律师表示,在购买二手房钱先对二手房买卖各个交易流程进行一番了解,这样可以避免出现低级错误出现的好方法,如亲信熟人的介绍、无意中签下霸王条款、对一些买房过程中的特殊事项不作约定或者约定不明确。
  二手房纠纷案例解析 二手楼市场中,离奇古怪的事情特别多,买家和业主一方面非常依赖中介提供的信息资料,一方面又千方百计地想绕开中介,以免交那份"冤枉钱"(佣金),由此产生了许多纠纷。
  地产中介公司在社会中所起的作用是提供与房屋相关的咨询、评估、交易、代理等服务,是现今的房地产市场不可或缺的一环。但是,由于目前中介市场尚未规范成熟,以及市民对经纪人"靠嘴皮子赚钱"的排斥和不理解,地产中介至今未深入人心,乃至买卖双方自行交易产生出许多纠纷。本文只是众多纠纷中的极小部分。
  案例一:没交房款定金被没收
  A先生通过中介选定了一套房,就在去中介公司办理下定手续时的一刹那突发奇想,认为如果和业主私下交易便可省下一笔佣金,于是赶忙联系到了业主,业主对此也无异议,他就下了两
万元定金,交换到一张手写的收据,并约定了去国土局办理过户的日期。没想到了那一天,A先生没有筹到全部的房款,就又去跟业主交涉办理银行按揭,业主不肯,并以毁约为由,将其定金全部没收。
  假若A先生当时没有绕开中介,可以肯定的说绝对不会发生这种事情。中介公司不但能协助买卖双方办理一切过户、按揭事宜,还可控制风险,尽可能地维护两方面的利益。
  此事通过中介机构,至少可有以下两种解决方法:
(1)办理银行按揭。没有中介的参与,买卖双方实际上是很难办理银行按揭手续的,即买方不可能愿意以原业主的名字办理房屋抵押,以至买到的房子还在原业主名下;卖方也不会愿意先将房产过户,以至房款没收到,房屋已经转让了。但若有中介参与,则所有事情迎刃而解。由于中介公司与银行签有协议,可以按照以下程序:买方先交部分首期款(一般是全款的三分之一以上)后,中介公司拿委托书到银行申请按揭,银行承诺可按揭后再到国土局办理过户手续,然后以新的房产证抵押贷款(贷款额为房价的剩余部分),所贷钱款交原业主。这样,风险得到控制,双方利益均可保障。
  (2)中介公司垫支。如A先生确实困难,而业主又急于收到房款,中介公司会考虑在收取一定手续费和办理全权委托的前提下,替A先生垫钱支付,以解燃眉之急。
  案例二:买家毁约业主遭殃
  B先生是位业主,通过中介到买家后也甩开了经纪人,只收取了少许定金,并约定了先过户后付款,就去国土局递件办理过户。但不想买家又看好了其它的房而毁约,并且因为损失了定金而不愿配合B先生办理撤件手续,这下可害苦了B先生,由于没有见证人,各种撤件手续办下来花了几个月,耗费两万多。据统计,80%以上业主都是第一次做买卖二手楼交易,大多不了解个中详情,而且买卖二手楼也不同于在市场买菜,可以一手交钱,一手交货。从谈价、签约,到下定、交首期款、过户、付余款,再加上按揭等等,没有多少行外人能搞得明白。而且即使搞得明白,实际操作也有很多困难,操作起来存在很多风险。毕竟,仅仅一个先过户、还是先付款,付多少才合适的问题,就可以难倒所有的自行交易者。 中介公司在整个交易过程中实际上还扮演了一个风险承担人的角,它分别同买卖双方签定委托代理合同,等于把一个复杂的过程分解为买和卖两部分,买卖双方都直接面对中介。这样对于各自的风险,比如毁约、挞定、欺骗等,都可以转嫁到中介公司身上,出了问题,可以凭委托书
中介公司依法交涉。同时,对于各方应承担何种责任、何时交纳多少钱,中介公司明文规定得一清二楚,基本不会发生什么争执。
  案例三:不法中介人去楼空
  C先生本来是向一家大型的、有信誉的中介委托购楼,后来又觉得佣金太高,于是被人怂恿去了一家非法中介公司,因为该公司可以保证佣金打折。于是C先生下了定金,并在公证过户前将全房款悉数交由这家公司后,被告知15个工作日再去办手续,谁知到时一看,已是人去楼空。
小产权房能买卖吗  象这样的事情在1993年、1994年发生得特别多,近来也会偶尔碰到。由于买卖房屋动辄是几万、几十万的钱款转移,很容易对不法分子产生诱惑。还有近来一些不正规的中介公司由于生意难做,不得已铤而走险,使市面出现了一些恶意"吃定"行为,即他们刻意制造一些小借口,以买方毁约为由占有定金,此类官司打起来也非常麻烦,受害方很难不受损失就"全身而退"。
  对此唯一的办法就是去有知名度的、有信誉的大型中介公司,那里虽然佣金不打折,但买卖双方利益能够得到充分保证,并且服务也绝对是高质量的。切忌:"占小便宜吃大亏"。
专业人士表示,二手房买卖过程中相对来说是一个复杂的过程,尤其在其中有时候需要一些相关的法律知识,因此购房者在交易时可以请专业的房地产律师帮助把关,这样可以在制度上杜绝大量问题和纠纷的产生,从而确保了整个房屋交易流程的安全性。
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