一般认为，小产权房是指建设在农村集体土地上、由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，这就在法律层面上明确了集体土地不得建设商品房，从而封堵上小产权房的法律通路。但由于现实情况复杂，尤其是近年来大中城市房价飙涨，不少中低收入体将实现买房梦寄托于城市周边的农村地带，选择购买农民在宅基地上建设后出售的房屋。由于乡镇村基层政府利益驱动和有关部门监管乏力等原因，小产权房近年来在全国不断蔓延。
小产权房的发展现状
目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、珠三角等地，均已建起大量的小产权房。北京市小产权房从20世纪90年代中期就开始陆续出现，由于当时购买的人比较少，所以并没有引起相关部门注意。然而，从2003年开始，小产权房的性质发生了变化，很多人开始购买小产权房，作为第一居所使用。2003年之后，小产权房的开发建设也开始变为当地村委
会、镇政府的大规模开发行为。据中国房地产协会测算，到2007年6月原建设部发出《关于购买新建商品房的风险提示》前后，北京小产权房大约占到北京在售楼盘总量的两成左右，其房价多在每平方米2500元至4000元之间，这仅为四环内商品房价格的25%至30%。北京已售和在建的小产权房总面积将超过1000万平方米。
从价格看，一般只有同样位置商品房价格的40％至60％，城市低收入体买不起高价房，小产权房就是他们心目中的经济适用房。从购买对象看，以北京为例，主要有少数手里有土地、旅游等资源的政府官员；选择第二居所的高收入体；用房屋做投资生意的人；外地来京初期获利的务工人员；普通工薪阶层等。从买卖手续看，未办理国家土地使用证、建设许可证和预售许可证，没有缴纳商品房买卖契税，没有在国土房管部门备案，买卖双方一般只签订一份“购房协议书”，换言之，这样的小产权房买卖是国家所不认可的，购买此类房屋的权益也不受国家法律所保护。
小产权房产生成因复杂
其实，小产权房大量产生的根本原因很复杂。总的来看，有以下三条：一是近20年来中国城市化、工业化的高速进程。大规模的城市扩展直接促进和造就了小产权房以规模化的方式
不断诞生和运转。小产权房的住宅目前总体上已相当于中国120亿平方米城镇住宅的40%以上，已经成为中国最重要的房产权利类型之一。而且，中国城乡房屋不采取一元化的管理体制，伴随着高速度的城市化，小产权房的运转规模也就会不断扩大。
二是近20年来落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系远不够。各级政府2006年通过招、拍、挂和协议转让土地的土地出让金收入高达13168.98亿元，相当于2006年国家财政收入的30%，成为中国地方政府推进改革的主要资本。不可否认，土地的开发肯定有地方政府和开发商的贡献，但是对原土地权利人的利益侵占也是关键的利润来源，它导致了村民和村集体推动小产权房发展的巨大利益动因。
三是近10年来中国的房改没有根据1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺，落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”倘若政府依据全国住房改革的承诺，提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求，也会极大地抑制小产权房的发展。
专家：应分层次推进
北京市国土资源局不久前表示，小产权房问题的处理应在全面调查、摸清底数、区分情况的基础上，采用分类、分步骤的方式依法妥善处理解决。鉴于各地利用集体土地进行非法房地产开发原因各异、情况复杂，国家有关部门正在开展专项调研，出台相关处理政策和方案。北京将在国家出台政策、方案及全面调查的基础上，提出小产权房处理方案和办法。
“清理小产权房是个非常复杂的问题。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，虽然小产权房的确不合乎法律规定，但客观上已经有不少住户入住，如果连根拔起必然会触碰很多人的切身利益，所以清理工作必须分层次、视情况谨慎推进。清理工作不能搞“一刀切”，那些地处城市发展规划范围内的小产权房，完全可以借此转化为商品房，这是令出让者、购房者、当地政府和农民皆大欢喜的事情。
小产权房背后是如何看待城乡住房资源配置的问题。目前我国的住房体系将农村与城市完全割裂，农民一般拥有较大较宽松的住房环境，而城市居民相对住房紧张，从节约社会资源角度说，城乡住房体系应该完全打通。
随着城镇化步伐的加快，2011年我国城镇人口首次超过农村人口，但占用的土地资源却不足总量的1/5。顾云昌表示，继解放初期的、本世纪之初的城市土地制度改革后，目前正面临整合城乡。从长远看，城乡住房资源要走向一体化，集体土地建设住房的合法性应被予以承认。
在学者看来，国土资源部近期同意展开集体土地建租赁住房试点就是对于统筹城乡土地的一种新尝试。“与小产权房相比，在集体土地上建设租赁房在法律上完全行得通，房屋产权仍然属于农村集体所有，同时也可缓解部分城市人的住房紧张现状。”顾云昌说。
国土资源部此次对集体建设用地建租赁房提出“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”四点要求，并批准京沪两个房价高企、用地紧张的大城市先行先试。但张泓铭认为，此举在打通城乡住房资源方面仍是“犹抱琵琶半遮面”，甚至只是“走半步”，未来应着眼全国，为实现统筹城乡两个市场做出真正突破。
或有折中之法
专家认为，若要合法又合理，试点清理大致有两个折中之法。一是购房者可以通过支付“转
化费”将“小产权房”“转正”，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份，而政府也能从中获得部分收益。另外一个办法就是通过内部流程转换，地方政府购买“小产权房”使其合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但存在一个问题，由于购买商品需求资金量比较大，有可能使当前地方政府的债务雪上加霜，导致地方政府在解决债务问题上更加依赖土地财政。
日前南京3个“小产权房”小区在补交相关土地出让金之后，相继宣布“转正”。对于第二种办法，在1月份召开的全国住房和城乡建设系统工作会议上就已露端倪――住建部批准部分地方政府在集体土地上试点建设保障房，政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房的有效供应。政府试点清理“小产权房”，关键在于把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。
专家表示，以购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”“转正”这种方法来说，说得明白一点，如果交钱就可以将“小产权房”合法化，也就意味着这些“转化费用”就是违法成本。如果违法成本不是很高，那么就可能导致更多的集体土地上建起“小产权房”。因此，要彻底防止“小产权房”现象的发生，还需要制度上和执行上两方面合力根治。
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