史国栋与史亚军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省常州市中级人民法院
【审理法院】江苏省常州市中级人民法院
【审结日期】2020.09.25
【案件字号】(2020)苏04民终2552号
【审理程序】二审
【审理法官】刘岳庆罗希夷王莹
【审理法官】刘岳庆罗希夷王莹
【文书类型】判决书
小产权房能买卖吗【当事人】史国栋;史亚军;溧阳市宏盛房地产开发有限公司
【当事人】史国栋史亚军溧阳市宏盛房地产开发有限公司
【当事人-个人】史国栋史亚军
【当事人-公司】溧阳市宏盛房地产开发有限公司
【代理律师/律所】陈志恒北京大成（常州）律师事务所;王宇斐江苏执与律师事务所;章良琛江苏翁昊俊律师事务所
【代理律师/律所】陈志恒北京大成（常州）律师事务所王宇斐江苏执与律师事务所章良琛江苏翁昊俊律师事务所
【代理律师】陈志恒王宇斐章良琛
【代理律所】北京大成（常州）律师事务所江苏执与律师事务所江苏翁昊俊律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】史国栋;溧阳市宏盛房地产开发有限公司
【被告】史亚军
【权责关键词】民事行为能力无效以合法形式掩盖非法目的无权处分撤销委托代理表见代理合同合同约定第三人质证财产保全诉讼请求维持原判查封补偿安置协议
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。
【本院认为】本院认为，一、史国栋陈述其与史亚军签订的《房产买卖协议书》系抵债形成的，对此，其未能提供充分证据予以证明，本院不予采信。另外，史国栋称其未收到史亚军支付的25万元，对此，史亚军已提供史国栋出具的收条，再结合双方一、二审的陈述来看，
一审判决认定史国栋已收到史亚军支付的25万元，并无不当。 二、本案中，史国栋是以其自己的名义与史亚军签订的合同，而非以其父亲的名义与史亚军签订的合同，故本案中并不存在适用表见代理的余地。另外，如果史国栋与史亚军买卖所涉的房屋不属于史国栋所有，那也是无权处分的问题，与是否构成表见代理无涉。故史国栋与史亚军签订的《房产买卖协议书》合法有效。 三、史亚军要求史国栋继续履行合同，交付房屋并办理过户手续。但是，结合各方陈述的情况来看，涉案房屋现并未登记至史国栋名下，且无充分证据证明涉案房屋属于史国栋个人所有，故目前史亚军一审诉讼请求暂不具备履行的条件，本院不予支持。 综上所述，一审判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销溧阳市人民法院（2020）苏0481民初14号民事判决； 二、驳回史亚军的全部诉讼请求。 一审案件受理费6388元，财产保全费2216元，合计人民币8604元，由史亚军负担。二审案件受理费6388元，由史国栋负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-22 23:14:22
【一审法院查明】一审法院经审理查明：史国栋系溧阳市昆仑街道夏庄村委牛车垛村人，20
13年期间，其所在的牛车垛村所有的房屋因政府规划导致拆迁。同年，史福生（史国栋父亲）的委托代理人史国栋与溧城镇人民政府、溧阳市江腾房屋拆迁有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，由溧城镇人民政府安置史福生等人的房屋两套，该两套房屋均坐落于申特花园东侧小区。2013年12月9日，史国栋与史亚军签订《房屋买卖协议书》一份，该协议书约定，史国栋将坐落于申特花园东侧小区，后更名为金嘉苑11幢1单元2402室，面积为106㎡，以3200元／㎡的价格出售给史亚军，房屋总价款为339200元。该协议书第七条第一款约定：“史国栋另行承诺该套房屋在史亚军交付后的产权过户时，给予无偿和及时的签字确认，保证不以任何理由索要额外费用，否则，视为违约处置"。协议还约定，史亚军预付房屋定金250000元，剩余房款在房屋交付时付清。该合同还对过户费用、违约责任等其他事项均作出了约定。合同签订后，史亚军将定金250000元陆续支付给史国栋，史国栋于2014年2月11日向史亚军出具收条一份，该收条载明“收到申特花园东侧小区18幢1-2402室房屋106㎡，预付款250000元，收款人：史国栋"。另查明，涉案房屋的实际面积为112.25㎡，因史国栋未向第三人支付规定的费用，故该房屋仍登记在第三人名下。现该房屋已具备过户条件，为此，史亚军诉至法院，1.要求史国栋继续履行合同，将溧阳市金嘉苑11幢1单元2402室房屋交付给史亚军，并在具备过户条件时协助史亚军办理涉案房屋的过户手续，由第三人协助
履行上述义务。2.史国栋承担本案诉讼费用。 经质证，史国栋认为：与史亚军签订的合同是事实，但因史亚军没有足额预付该房屋的全部定金，故存在违约。虽然自己向史亚军出具了250000元定金收条，但实际只收到20多万元，不足250000元，且该房屋属于我父亲史福生所有，请求依法驳回史亚军的诉讼请求。
【一审法院认为】一审法院认为，史亚军、史国栋双方所签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关的法律规定，合法有效。现史亚军已经按照合同约定向史国栋支付了定金250000元，史国栋理应按照约定及时将涉案房屋过户至史亚军名下。届时，因史国栋未能配合引起本诉，故责任在于史国栋。现该房屋已构成过户至史亚军名下的条件，故史亚军要求诉争的房屋过户至其名下，符合法律规定，法院依法支持。对史国栋认为实际没有足额收到定金250000元的抗辩理由，由史亚军向法院提供的收条予以证明，故法院对史国栋该抗辩理由，不予支持。对史国栋认为涉案房屋是其父亲的抗辩理由，因史国栋与拆迁公司所签订的拆迁安置协议均是史国栋签订的，史亚军有理由相信，史国栋构成表见代理，故史国栋该抗辩理由，亦不予支持。过户涉及的向第三人缴纳规定的费用由史国栋支付，史国栋过户至史亚军名下的过户费用由史亚军承担。另外，该房屋的总价款应为359200元，扣除史亚军已经支付的250000元，史亚军还应支付史国栋房款109200元。一审法院根据《中
华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决：一、史国栋、第三人溧阳市宏盛房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内协助史亚军办理坐落于溧阳市金嘉苑11幢1单元2402室房屋过户至史亚军名下。二、史亚军应于判决生效后十日内向史国栋支付剩余房款109200元。三、驳回史亚军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6388元，财产保全费2216元，合计人民币8604元，由史国栋负担。 二审中，宏盛公司陈述，由于涉案房屋是拆迁安置房，现不具备过户登记的条件，需数年后方才具备过户登记条件。
【二审上诉人诉称】史国栋上诉请求：撤销原判，改判驳回史亚军一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由史亚军承担。事实与理由：一、史国栋与史亚军之间并不存在真实的房屋买卖关系。所谓《房屋买卖协议书》，实乃史国栋赌博输钱时，由史亚军提供作为赌资，而诱骗史国栋将涉诉房屋抵给史亚军的情况下所形成。即便如此，史国栋最终也没拿到所谓的定金250000元，史亚军后期因罪被判刑入狱。史国栋认为，以合法形式掩盖非法目的的协议无效。二、史国栋并非该房屋的所有权人，无权出售该房屋。包括该房屋在内的全部拆迁所得均因史国栋的父亲史福生的祖产被拆迁而来，归史福生所有。当初签订安置协议时候，
史福生因为身体受伤行动不便，故由史国栋代其办理。史国栋虽受权代父亲签订安置协议，但并无权出售父亲的房屋。史亚军在房产行业滚打多年，其作为原告或被告的诉讼案件有几十起，毫无疑问应当知道房屋交易的规矩，其行为明显属于恶意。原审判决认定史国栋的售房行为构成表见代理，显然违背了法律常识。三、该房屋系宅基地上房屋拆迁安置在集体土地上的小产权房，按照目前的国家政策不允许自由上市交易，且史亚军也没有购买此类小产权房的资格。
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