江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）
文章属性
∙【制定机关】江苏省高级人民法院
∙【公布日期】2018.02.24
∙【字 号】
∙【施行日期】2018.02.24
小产权房能买卖吗∙【效力等级】地方司法文件
∙【时效性】现行有效
∙【主题分类】房地产市场监管,买卖合同
正文
 
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017最新）
  为积极顺应房地产市场改革要求，促进房地产市场健康有序发展，正确审理房地产合同纠纷案件，统一全省法院裁判尺度，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权司法解释》）等法律、行政法规、司法解释规定，结合我省实际情况，制定本解答。
  一、审理房地产合同案件的基本原则1、人民法院审理房地产案件应当坚持哪些基本原则？一是坚持保障民生利益和促进经济发展相并重。人民法院审理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则，既要充分关注对人民众的合法权益，也要切实维护房地产企业的合法权益，努力寻双方利益的共同点和平衡点，维护经济平稳较快发展的大局。要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的不同法律后果，合理分配各方利益。
  二是坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾。人民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效力，坚持不轻易否定合同效力的原则。要依法把握无效合同和合同解除的认定标准，正确区分违反房地产法律、行政法规中强制性法律规定的不同法律后果。同时，强化司法裁判的规范职能，通过依法打击妨碍房地产市场平稳发展的各种违法行为，抑制妨碍房地产调控政策效能的消极因素。
  三是坚持执行法律与贯彻政策相统一。人民法院审理房地产合同案件既要严格执行法律、行政法规、地方性法规和司法解释，也要准确把握中央和我省房地产调控政策的出台背景和具体规定，将政策精神与法律规定融会贯通，把政策要求依法贯彻落实到房地产纠纷案件的审判工作中。
  四是坚持诚实信用原则。人民法院审理房地产合同案件要强化当事人的诚信守约意识，在法律规定与合同约定的范围内看待及分配市场风险。通过稳定的合同关系提高市场行为的可预见
  性和合同利益的确定性、可信赖性，避免使司法裁判成为当事人违反诚信避险趋利的途径和手段
  二、关于房地产调控政策引发的纠纷问题
  ★2、因限购政策引发的纠纷如何处理？
  房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
  地方政府允许住房限购政策实施前订立的房屋买卖合同办理房屋所有权变更登记的，当事人以限购政策为由主张解除合同，对方当事人不同意的，人民法院对其请求不予支持。
  ★3、因房屋限贷政策引发的纠纷如何处理？
  调控政策实施前订立的合同未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。
  调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因不能办理
按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。买受人以贷款比例降低为由要求解除合同的，一般不予支持。如果因限贷政策实施导致买受人允许贷款比例低于合同约定按揭贷款比例净差值大于30%的，人民法院可予支持，但买受人因迟延履行、个人信用问题等导致合同无法继续履行或者合同另有约定的除外。
  调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予支持。
  ★4、当事人规避房地产调控政策的如何处理？
  调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违反调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予支持。双方当事人明知或者应当知道订立的合同违反调控政策，一方当事人请求继续履行的，人民法院不予支持。
  实际买受人为规避房地产调控政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，人民法院不予支持。
  5、因房地产调控政策引发的房屋居间合同纠纷如何处理？
  经居间人的居间行为订立的房屋买卖合同，因房屋限购政策导致无法办理房屋所有权转移登记的，或房屋买卖合同中约定以按揭贷款方式付款，买受人因房屋限贷政策无法办理按揭贷款，导致合同无法继续履行的，居间人以已经促成合同订立为由请求房屋买卖合同当事人支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求房屋买卖合同当事人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。
  居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理。
  6、签订“阴阳合同”的如何处理？
  为避税、套取银行贷款等网签的房屋买卖合同属于双方通谋虚伪的意思表示，应认定为无
效，以双方当事人实际履行的房屋买卖合同为准。
  ★7、转卖房号的效力如何认定？
  当事人转卖房号的，因不违反法律、行政法规禁止性规定，该行为有效。但有证据证明当事人系以牟利为目的职业炒卖房号行为的，因违反社会公共利益，该炒卖房号行为应认定为无效。