郑康奇、张文茹等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】河南省焦作市中级人民法院 
【审理法院】河南省焦作市中级人民法院 
【审结日期】2021.09.22 
【案件字号】(2021)豫08民终2942号 
【审理程序】二审 
【审理法官】刘军张雪娇余同云 
【审理法官】刘军张雪娇余同云 
【文书类型】判决书 
【当事人】郑康奇;张文茹;夏梦 
【当事人】郑康奇张文茹夏梦 
【当事人-个人】郑康奇张文茹夏梦 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】郑康奇;张文茹 
【被告】夏梦 
【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷。 
【权责关键词】无效撤销合同过错合同约定第三人证据不足质证诉讼请求维持原判折价 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。 
【本院认为】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于张文茹、郑康奇与夏梦签订的合同效力问题。案涉房屋未取得建房相关证件，不能办理房屋产权证书，张文茹、郑康奇与夏梦签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，一审认定案涉合同无效正确。关于案涉房款及损失问题。首先，因合同无效，张文茹、郑康奇理应向夏梦返还其已付的购房款260000元；其次，张文茹、郑康奇明知案涉房屋不能办理房屋产权证仍出售该房屋，存在过错，夏梦以明显低于市场行情的价格购买案涉房屋，未尽到审慎义务，亦存在过错，一审依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，酌定张文茹、郑康奇对夏梦的损失承担60%的责任，即向夏梦赔偿损失16280.37元并无不当。关于张文茹、郑康奇称其二人非本案适格被告的问题。结合在案证据及庭审陈述，夏梦在与张文茹、郑康奇签订《房屋买卖合同》后，基于想日后办理房产证的考虑，才与案外人李现东签订了《商品房买卖合同》，但房款实际交付给了张文茹、郑康奇，并不能据此认定案涉房屋的出卖人为李现东，张文茹、郑康奇的该上诉理由不能成立。    综上所述，张文茹、郑康奇的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费5444元，由上诉人张文茹、郑康奇负
担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-25 00:30:57 
【一审法院查明】一审法院查明，郑康奇与张文茹系夫妻关系，2020年12月29日，经郑州新势力房地产营销策划有限公司温县分公司介绍，夏梦和张文茹、郑康奇签订《房屋买卖合同》，当时郑康奇在外务工，由其妻子代签。合同约定：房产位于育才街育才小区电梯房2号楼2单元一层北户，房产成交价格为260000元。签订合同时缴纳定金20000元，改一手合同时，夏梦再支付房款240000元，张文茹、郑康奇保证房产无纠纷。签订合同时，夏梦缴纳20000元，2020年12月30日，张文茹、郑康奇和中介来李现东，称李现东是一手房所有人，夏梦和李现东又签订一份《商品房买卖合同》，夏梦当天又支付张文茹240000元，张文茹、郑康奇出具260000元购房款条据。2020年12月31日，张文茹带着夏梦到张全祥缴纳了水电开口费3000元。2021年3月份，夏梦开始装修房屋，连同水电开口费共花费27133.94元，在装修期间，王兴旺称是该房产土地的提供者，不让夏梦施工，因原开发商闫国辉死亡，土地是个人宅基地，并未办理集体土地变更手续，为此夏梦要求退还购房款并赔偿装修损失27133.94元，张文茹、郑康奇不予退款，为此形成诉讼。另查明，本案诉争的房屋系闫
国辉在育才街居民的宅基地上开发由李现东承建，闫国辉已死亡，李现东将案涉的房屋以抵付工资的形式出售给王建国，王建国将该房屋出售给本案的张文茹、郑康奇，夏梦与张文茹、郑康奇签订《房屋买卖合同》、与现李现东签订《商品房买卖合同》后，李现东与王建国签订的《房屋买卖合同》和王建国与张文茹、郑康奇签订的《房屋买卖合同》已销毁，案涉房屋未办理相关证件，未取得房屋产权证。 
【一审法院认为】一审法院认为，本案涉及的房屋未取得建房相关证件，不能办理房屋产权证书，夏梦与张文茹、郑康奇签订的房屋买卖合同，违反法律、法规强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第一百五十六条规定：无效的或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条：合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。夏梦与张文茹、郑康奇签订的合同无效。因夏梦与李现东签订的《商品房买卖合同》是根据夏梦与张文茹、郑康奇签订的《房屋买卖合同》而签订的合同，夏梦与李现东签订的《商品房买卖合同》亦无效。张文茹、郑康奇明知其出卖给夏梦的房屋未取得相关证件，不能办理房屋产权证书存在过错，对夏梦的损失应承担主要责任，夏梦在购买张文茹、郑康奇
的房屋时，对明显低于本地市场价格的房屋进行购买未尽到充分注意义务，亦存在一定过错，应承担次要责任，故张文茹、郑康奇对夏梦装修花费应承担60%责任，夏梦承担40%责任。张文茹、郑康奇辩称，张文茹、郑康奇扣除中介费后只收到251000元房款，因张文茹、郑康奇分二次共收到原告260000元房款，张文茹、郑康奇支付的中介费与本案无关，本院不予评析。    一审法院判决：一、原告夏梦与被告张文茹、郑康奇2020年12月29日签订的合同无效；二、被告张文茹、郑康奇于本判决生效后十日内返还原告夏梦房款260000元；三、被告张文茹、郑康奇于本判决生效后十日内赔偿原告夏梦装修房损失27133.94元的60%即16280.37元；四、驳回原告夏梦的其他诉讼请求。案件受理费5608元，减半收取2804元，由被告张文茹、郑康奇负担2754元，原告夏梦负担50元。 
【二审上诉人诉称】郑康奇、张文茹上诉请求：一、撤销温县人民法院(2021)豫0825民初1534号民事判决书，改判驳回张文茹、郑康奇的全部诉讼请求或发生重审；二、一、二审诉讼费用全部由张文茹、郑康奇承担。事实和理由：一审判决认定事实不清程序不当。一、事实部分：1、张文茹、郑康奇与夏梦签订了《房屋买卖合同》后夏梦将李现东与王建国签订的《房屋买卖合同》和王建国和张文茹、郑康奇签订的《房屋买卖合同》销毁，又与案外人李现东就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，充分说明夏梦明知房屋是小产权房。案涉房
屋的买卖主体已变更为李现东与夏梦，张文茹、郑康奇并非本案适格被告。2、夏梦一审提交的装修证据是第三方出具的相关票据及转款记录等，在未对现房屋进行勘验及第三人未出庭的情况下，全额认定夏梦的装修费用证据不足，让张文茹、郑康奇承担60%的装修费无事实与法律依据。一审判决张文茹、郑康奇承担过多的责任，因夏梦将张文茹、郑康奇与上手签订的合同销毁，导致张文茹、郑康奇后期无法维权。张文茹、郑康奇从未隐瞒过夏梦，并明确告知案涉房屋为小产权房，张文茹、郑康奇不存在过错，夏梦因中介的行为导致其装修受损，责任不应由张文茹、郑康奇承担。二、程序方面：一审法院在张文茹、郑康奇未起诉李现东或把李现东作为本案第三人的情况下，直接认定张文茹、郑康奇与李现东签订的《商品房买卖合同》无效，显然程序不当。 
郑康奇、张文茹等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
河南省焦作市中级人民法院
民事判决书
(2021)豫08民终2942号
当事人    　上诉人(原审被告)：郑康奇。
    　上诉人(原审被告)：张文茹。
    　被上诉人(原审原告)：夏梦。
审理经过    　上诉人郑康奇、张文茹因与被上诉人夏梦房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省温县人民法院于2021年6月28日作出的(2021)豫0825民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。