资源导刊 2014／9
案 例
2012年3月，曹某、郭某分别与梁某（非农业人口）签订了房屋买卖合同，将位于县城附近的农村宅基地上的房屋（独家小院）卖给梁某，价款均为15.6万元。当日梁某分别支付曹某、郭某二人房款各5.2万元。2012年4月，梁某准备入住该房时，却遭到曹某、郭某家人阻挠，认为房屋价款过低，不同意出售。多次协商无果，梁某到法院起诉曹某、郭某。
法院经审理认为：梁
某与曹某、郭某双方买卖
农村宅基地不能买卖
□
小产权房能买卖吗张
涛
临颍县依法拆除违法建筑787.97平方米
□刘风明
违约金：应以合同约定执行
□刘爱霞 姚惠颖
将情况报给了县国土资源局监察大队。监察大队高度重视，执法人员及时赶往现场调查取证，并及时向4名违法当事人下发了责令停止违法行为通知书，但4人无视国土资8月13日下午，由临颍县杜曲镇人民政府牵头，临颍县国土资源局与杜曲镇派出所抽调30余人组成联合执法队，对杜曲镇金赵村的4宗违法占地建筑物进行强制拆除，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条规定，
《行政强制法》不调整本法律关系，因此，国土部门应按合同约定向钟石信收取83万元违约金。
分 析
笔者同意第二种意见。本案中，虽然国土部门系国家行政机关，行使土地管理职能，然而，就其行使国有建设用地使用权出让行为而言，与受让人之间的行为是一种“准买卖行为”，受《合同法》约束，与一般买卖行为的区别主要有两点：一是本买卖合同的标的是国有建设用地使用权，只能由国家法律授权的国土部门（代表政府）为出让人（“卖方”）处置；二是本合同标的是公共资源，收取的出让金是公共利益，仅此而已。因此，笔者认为，国土部门应按合同约定向钟石信收取83万元违约金。（作者单位：温县国土资源局）
案 例
2012年，竞买人钟石信（化名）以挂牌方式取得一宗国有建设用地使用权，并与国土资源部门依法定程序签订了《国有建设用地使用权出让合同》。在合同履行中，钟石信一再违约。依照合同约定来计算，钟石信应承担违约金达83万元，而合同总价款才81万元，
国土部门就如何计算违约金，产生不同意见。
第一种意见认为，根据《中华人民共和国行政强制法》（以下简称《行政强制法》）第四十五条第二款
规定:“加处或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额。”即收取钟石信的违约金不能超过合同总价款81万元，超出的两万元应予免除。
第二种意见认为，《国有建设用地使用权出让合同》性质是横向关系平等主体之间的合同，根据
的房产所占土地属农村集体所有土地，而梁某及其家属不是该村村民。依据《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法实施条例》的规定，农村宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。法院判决房屋买卖合同无效，曹某、郭某分别返还梁某房款5.2万元，并支付房款利息损失的50%。
分 析
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。依据《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。凡是本经济组织以外的人与农民所签的宅基地房屋买卖合同的，应属无效合同。一旦双方签订的房屋买卖合同被认定为无效时，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；
不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”（作者单位：焦作市国土资源局）
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