什么是⼟地证？⼟地证有何作⽤
最近⼀则新闻，云南省⽟溪⼀公安局经侦⼤队破获⼀起集资案,⼀对夫妇以⼀酒店经营权及伪造的⼟地证等重复抵押和⽀付⾼额利息为诱饵，涉案资⾦⾼达600多万元。⽂中涉及“⼟地证”是什么?它的主要作⽤是什么?
什么是⼟地证
⼟地证是⼟地所有者或者⼟地使⽤者享有⼟地所有权或者使⽤权的法律依据。
⼟地证的种类
根据国家有关规定，截⽌2009年1⽉，我国颁发的⼟地证书主要有三种：
1、集体⼟地所有权证。县级⼈民政府对农民集体所有的⼟地进⾏登记造册，核发集体⼟地所有权证，确认所有权。
2、集体⼟地建设⽤地使⽤权证。县级⼈民政府对集体所有的依法⽤于⾮农业建设的⼟地进⾏登记造册，核发集体⼟地建设⽤地使⽤权证，确认建设⽤地使⽤权。
3、国有⼟地使⽤权证。县级以上⼈民政府对单位和个⼈依法使⽤的国有⼟地进⾏登记造册，核发国有⼟地使⽤权证，确认国有⼟地使⽤权。
2003年，中国开始颁发林权证，其四项权益⾥，也包含了部分⼟地权益。
⼟地证的作⽤
⼟地证作⽤就是拥有该地块的合法使⽤权，受法律的保护。⼟地证上会注明该⼟地的地理位置、⽤地性质、⽤地⾯积、使⽤者等相关信息。⼟地使⽤者可以⾃⼰使⽤⼟地，以出让⽅式取得国有⼟地使⽤权的⼟地使⽤者也可以把⼟地使⽤权转让、作价出资、出租或抵押。下⾯是⼟地证的具体作⽤，在什么时候可以发挥它的作⽤：
所谓⼟地使⽤，是指按照⼟地的⾃然属性、法定⽤途或约定⽅式，对⼟地进⾏的利⽤。根据物权理论，⼟地使⽤权是对国家或集体所有的⼟地的占有、使⽤、收益的权利，属于⽤益物权，包括国有⼟地使⽤权和农民集体⼟地使⽤权，但是根据国家法律规定，农民集体所有的⼟地的使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业⽣产，因此，以下所指的⼟地使⽤，主要指国有⼟地使⽤权的使⽤。
(⼀)、⼟地使⽤权的⾏使
⼟地使⽤者可以⾃⼰使⽤⼟地，以出让⽅式取得国有⼟地使⽤权的⼟地使⽤者也可以把⼟地使⽤权转让
、作价出资、出租或抵押。
(1)、按约定或规定⽤途使⽤⼟地。建设单位使⽤国有⼟地的，应当按照⼟地使⽤权出让等有偿使⽤合同的约定或者⼟地使⽤权划拨批准⽂件的规定使⽤⼟地。确需改变该幅⼟地建设⽤途的，应当经有关⼈民政府⼟地⾏政主管部门同意，报原批准⽤地的⼈民政府批准。其中，在城市规划区内改变⼟地⽤途的，在报批前，应当先经有关城市规划⾏政主管部门同意。
(2)、⼟地使⽤权转让。是指⼟地使⽤者将⼟地使⽤权再转移的⾏为，包括出售、交换和赠与。⼟地使⽤权转让应注意：(1)转让⽅必须按⼟地出让合同规定的期限和条件投资开发和利⽤⼟地。例如，转让房地产，属于房屋建设⼯程的，需完成开发投资总额的25%以上，属于成⽚开发⼟地的，应形成⼯业⽤地或者其他建设⽤地条件。(2)转让⽅和受让⽅之间应当签订转让合同。(3)⼟地使⽤权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。(4)办理过户登记。(5)⼟地使⽤权转让价格明显低于市场价格的，市、县⼈民政府有优先购买权。(6)受让⽅需要改变⼟地使⽤权出让合同规定的⼟地⽤途的，应依法办理相关⼿续。(7)受让⽅使⽤⼟地的年限为⼟地使⽤权出让合同规定的使⽤年限减去原⼟地使⽤者已使⽤年限后的剩余年限。
(3)、⼟地使⽤权作价出资。是指⼟地使⽤者依法将⼟地使⽤权评估作价后，作为资本出资或⼊股，⽤于合资、合作、联营等，并按出资数额⾏使相应权利，履⾏相应义务的⾏为。如我国《公司法》规定，股
权证是什么东/发起⼈可以⽤货币出资，也可以⽤实物、⼯业产权、⾮专利技术、⼟地使⽤权作价出资。《合伙企业法》规定，合伙⼈可以⽤货币、实物、⼟地使⽤权、知识产权或其他财产权利出资。《城市房地产管理法》规定，依法取得的⼟地使⽤权，可以依照本法和有关法律、⾏政法规的规定，作价⼊股，合资、合作开发经营房地产。以⼟地使⽤权作价出资应注意：(1)依法对⼟地使⽤权评估作价。根据《公司法》的规定，对作为出资的⼟地使⽤权，必须依据法律、⾏政法规的规定进⾏评估作价。但是，根据《合伙企业法》的规定，合伙⼈以⼟地使⽤权作价出资的，可以由全体合伙⼈协商确定，或者由全体合伙⼈委托法定评估机构进⾏评估。(2)办理⼟地变更登记⼿续。如果⼟地使⽤者仅以⼟地使⽤权作为合作条件与他⼈合作、联营的，⼟地使⽤权没有发⽣转让，不⽤办理变更登记⼿续。如果⼟地使⽤者以⼟地使⽤权作价向公司、企业法⼈投资或者与他⽅成⽴公司、企业法⼈等，则发⽣⼟地使⽤权转让，应办理变更登记⼿续。
(4)、⼟地使⽤权抵押。是指债务⼈或者第三⼈不转移对⼟地使⽤权及其地上建筑物、其他附着物的占有，将该财
产作为债权的担保。债务⼈不履⾏债务时，债权⼈有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。⼟地使⽤权抵押应注意：(1)⼟地使⽤权抵押时，其地上建筑物、其他附着物应随之抵押。(2)抵押⼈与抵押权⼈应当签订抵押合同。(3)应当办理抵押登记。
(5)、⼟地使⽤权出租。是指⼟地使⽤者作为出租⼈将⼟地使⽤权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租⼈使⽤，由承租⼈向出租⼈⽀付租⾦的⾏为。⼟地使⽤权租赁应注意：(1)出租⼈必须按⼟地使⽤权出让合同规定的期限和条件投资开发和利⽤⼟地。(2)出租⼈应将地上建筑物、其他附着物随同⼟地使⽤权同时租赁。(3)出租⼈和承租⼈应当签订⼟地使⽤权租赁合同。(4)承租⼈必须继续履⾏⼟地使⽤权出让合同的规定。(5)出租⼈应当办理登记。
根据有关法律规定，除符合下列条件的以外，划拨⼟地使⽤权不得转让、出租、抵押：(1)⼟地使⽤权⼈为公司、企业、其他经济组织或个⼈;(2)领有国有⼟地使⽤证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4)依法签订了⼟地使⽤权出让合同，并向当地市、县⼈民政府补交⼟地使⽤权出让⾦或者以转让、出租、抵押所获收益抵交⼟地使⽤权出让⾦;(5)经市、县⼈民政府⼟地管理部门和房产管理部门批准。
(⼆)、⼟地使⽤权的限制
⼟地使⽤权的限制是指⼟地使⽤者必须严格按照出让合同约定或划拨批准⽂件规定的条件、⽅式、⽤途等使⽤⼟地，违反了这些规定要承担相应的法律责任。
(1).禁⽌闲置⼟地。闲置⼟地是指⼟地使⽤者依法取得⼟地使⽤权后，未经原批准⽤地的⼈民政府同意，超过规定的期限未动⼯开发建设的建设⽤地。为依法处理和充分利⽤闲置⼟地，切实保护⼟地，国
⼟资源部于1999年4⽉28⽇发布了《闲置⼟地处置办法》，该办法对闲置⼟地的情形、处置⽅案、⼟地闲置费、收回闲置的国有⼟地使⽤权程序及对闲置⼟地的利⽤等作了详细规定，这⾥不再赘述。
(2).禁⽌擅⾃改变⼟地⽤途。根据《全国⼟地分类》(试⾏)，建设⽤地分为商服⽤地、⼯矿仓储⽤地、公⽤设施⽤地、公共建筑⽤地、住宅⽤地、交通运输⽤地、⽔利设施⽤地、特殊⽤地等8⼤类32⼩类。⼟地使⽤权⼈应当严格按照出让合同约定或批准⽂件规定的⽤途使⽤⼟地，确需改变⼟地⽤途的，应当经有权机关批准，对未经批准擅⾃改变⼟地⽤途的，市、县⼈民政府⼟地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、、⽆偿收回⼟地使⽤权等处罚。
(3).禁⽌⾃⾏将⼟地使⽤权转让、出租、抵押。以划拨⽅式取得的⼟地使⽤权，其转让、出让、抵押必须符合法定条件并经有权机关批准，对未经批准擅⾃转让、出让、抵押的，由市、县⼈民政府⼟地管理部门没收⾮法收⼊，并根据情节处以。以出让⽅式取得的⼟地使⽤权，可以转让、出租、抵押，但是也要符合⼀定的条件，即转让⽅、出租⽅必须按⼟地使⽤权出让合同规定的期限和条件投资、开发利⽤⼟地，转让合同、出租合同、抵押合同不得违背法律、法规和⼟地使⽤权出让合同的规定，并且办理⼟地登记⼿续。
(三)、⼟地使⽤权的终⽌
⼟地使⽤权因⼟地使⽤权出让合同规定的使⽤年限届满、提前收回或⼟地灭失等原因⽽终⽌。
(1).⼟地使⽤权期限届满。使⽤年限届满，⼟地使⽤者可以申请续期，但应依法重新签订⼟地使⽤权出让合同，⽀付⼟地使⽤权出让⾦，并办理登记。否则，⼟地使⽤者应当交还⼟地使⽤证，并依法办理注销登记，国家⽆偿取得⼟地使⽤权及其地上建筑物、其他附着物所有权。
(2).国有⼟地使⽤权的收回。为公共利益需要使⽤⼟地的；为实施城市规划进⾏旧城区改建，需要调整使⽤⼟地的;⼟地出让等有偿使⽤合同约定的使⽤期限届满，⼟地使⽤者未申请续期或者申请续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因，停⽌使⽤原划拨国有⼟地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；经有关⼈民政府⼟地⾏政主管部门报经原批准⽤地的⼈民政府或者有批准权的⼈民政府批准，可以收回国有⼟地使⽤权，对因公共利益需要、实施城市规划进⾏旧城区改建等原因⽽收回⼟地使⽤权的，应当对⼟地使⽤权⼈给予适当补偿。
另外，对于违反《⼟地管理法》、《房地产管理法》等的规定，国家可以强制收回⼟地使⽤权，如依法收回国有⼟地使⽤权当事⼈拒不交出⼟地、临时使⽤⼟地期满拒不归还的，或者不按照批准的⽤途使⽤国有⼟地的，由县级以上⼈民政府⼟地部门责令交还⼟地；已办理审批⼿续的⾮农业建设占⽤耕地，连续两年未使⽤的，经原批准机关批准，由县级以上⼈民政府⽆偿收回⽤地单位的⼟地使⽤权；以出让⽅式取得⼟地使⽤权进⾏房地产开发的，满2年未动⼯开发的，可以⽆偿收回⼟地使⽤权。
(3).⼟地灭失。《房地产管理法》规定，⼟地使⽤权因⼟地灭失⽽终⽌。⼟地灭失是指因地震、⽕⼭爆
发、洪⽔等不可抗⼒导致⼟地实际使⽤价值的消失，致使⼟地使⽤者⽆法按照合同约定或批准⽂件规定的⽤途利⽤⼟地，从⽽终⽌⼟地使⽤权。对于划拨⼟地，国家可以另⾏划拨⼀块⼟地给原⼟地使⽤权⼈使⽤。对于出让⼟地，⼟地使⽤权⼈可请求退还⼟地灭失部分剩余年限的出让⾦。