重要组成部分
权证是什么□冯力民
兰州房地产交易中心
在房屋权属登记中应用测绘技术，是因不动产物权本身所具有的特性决定的，即不应用测绘技术，房屋权属登记无法完成。因此，国家于１９９１年、２０００年两次颁布《房产测量规范》，使房产测绘工作成为我国一项独立的专业技术工作。
测绘在房屋权属登记中具有以下作用和地位。
一、证明作用。《房屋所有权证》是以政府的公信力颁发的，其目的是向社会公示房屋的所有权。按不动产物权的内涵，公示的内容即《房屋所有权证》证载的内容，它应该包括：房屋归谁所有，房屋在什么地点，在建筑物中的哪一个部位，房屋平面形状，数量———建筑面积，品质———建筑结构。以上内容若完全用文字表述，存在下列困难：（１）房屋坐落（路、街、巷、门牌号码）是房屋在城市中的“名字”，容易变动，尤其是拆迁区域及相邻地段，更易变动，登记部门无法控制，经常出现物是“名”非，给权属登记造成混乱，甚至错误；（２）房屋存续时间长，因房屋毗连或不断分割，相邻关系复杂，用文字表述较
为困难，容易产生歧义；（３）房屋平面形状是权利范围的重要特征，也是房屋面积计算的依据，更难用文字表述。
所以，利用平面图直观、可量化、不会变化等特点，用平面图记录权属登记时的权利状态，可以克服上述存在的困难。在产权证、产籍资料文字证记情况实地发生变化后，认定权属困难时，用房产平面图作为证据，追溯权属原状，可起到证明作用。证载平面图是《房屋所有权证》的组成部分，具有法律效力，是权属登记行政行为的结果之一。因此，房产测绘工作必然包含产籍资料核查、权属状况调查，尤其是实地权利范围审查。只有如此，才能保证权属证书公示信息的准确、规范，维护政府的公信力。
５３
房地产行政管理
ＣＨＳＨＦＷＱＳＨＧＪ
ＤＺＨＹＺＣＨＢＦ
历史上有“民讼，邻证之；地讼，图证之”之说。当今建筑形式日趋复杂多样，房产平面图的证明作用更显重要。
二、天平作用。商品在市场流通时，商品的数量与商品总价有直接关系；房屋这种商品的数量就是房屋面积，与房屋总价也息息相关。在市场买菜，数量由秤决定；在商店买布，数量由尺决定；在市场买房，数量由房屋面积测绘成果决定。显而易见，房屋面积测绘这项专业性技术工作，其社会属性就是一杆“秤”，对房屋这种商品的数量起着天平的作用。房产作为不动产，随着时间的延续，其数量（面积）应是衡定不变的，客观上要求其数量（面积）的准确性能经得住时间的考验；又因房屋价格高，更显其数量（面积）准确性的重要；房屋面积测绘成果又是房屋权属登记这种行政行为依据之一，其确认的所有权人拥有的房产数量，应具有社会公信力。所以，房屋面积测绘是一杆不同寻常的“秤”。
我国自住房制度改革后，住房实行商品化，对每一个家庭而言，其住房不论是否买卖，都存在商品价值问题，进而言之，都存在房屋面积是多少的问题。所以，房屋面积测绘成果涉及到每一个家庭的利益。它的天平作用，要求准确、合法；它涉及到社会大多数人的利益，要求公正。
三、统计作用。构成城市的主体是房屋，政府管理一个城市必须对房屋总体情况作适时的统计，反映城市房屋分布情况及各种产别、结构、用途的房屋数量，为城市规划、旧城改造以及制定经济适用住房、
廉租房发展计划提供决策依据。此项“房屋基本状况统计”工作是房屋权属登记机关的职责，是一项政府工作。该项工作量大面广，动态性强，要保持一个城市房屋基本状况统计具备现势性，必须采用科学的方法和现代技术来保证。该项工作的方法是基于房产测绘与房屋调查结果，使用计算机来完成；其中关键环节是利用房产平面图作载体，将调查结果附着在每一幢房屋上，再汇集成城市房屋数据库，根据需要进行统计与分析。所以，城市房屋基本状况统计离不开测绘；并且，这种测绘与调查属无偿劳动，是为政府服务的。
四、编码作用。权属登记部门存储的权属资料可用“浩繁”二字形容，对其管理是一项永无止境的信息工程。房屋信息有两个重要的特征：其一，房屋信息与实地房屋存在一一对应关系，因信息量极大，确保这种关系的正确性，成为使用房屋信息的安全“底线”；
其二，房屋信息除面积差异外，个体特征不明显。例如，“１单元３０５室”，在城市中比比皆是。所以，在处理房屋信息时，必须要面对的第一个问题是“哪一幢”或“哪一套”？《房产测量规范》为解决这个问题提供了有效的方法，那就是在房屋坐落之外，给房屋另起名字—地理编码（区号～图幅号～丘（地）号～幢号～单元号～室号）。这种编码属于层次码，具有唯一性，可准确识别房产。地理编码是通过房产平面图作载体来完成的，地理编码与房产平面图共同起纽带作用，将房屋信息与实地房屋建立起一一对应关系。地理编码还在房屋信息系统运行中起传导作用。离开测绘的这种技术支持，房屋信息就失去了“根”。
在一个城市建立完整的、准确的地理编码体系，必须有完备的房产测绘作支撑，笔者认为要点为三：（１）测绘先行，分幅图覆盖城市建成区，不论房屋是否登记，各权属单元都有固定的地理编码，摆脱房屋坐落易变带来的影响，保持测绘与信息系统的各自完整，相互结合；（２）必须统一施测，避免重叠、疏漏、规则不一，出现编码混乱导致信息系统不稳定；（３）登记件的测绘必须遵从编码规则，局部增减编码要符合权属登记的要求。
五、防范风险作用。近年来，部分城市建立了ＧＩＳ（地理信息系统）系统，说明房屋权属登记水平在提升。笔者认为，在房屋权属登记部门建立ＧＩＳ，主要目的应该是防范风险。目前，许多城市的登记发证率都在９０％以上，权属管理成绩显著。同时，司法查封、冻结的房产与日俱增，登记部门注销的产权证及遗失产权证也在不断增加。风险随登记工作业绩的上升而增大，部分城市为此付出了很大的代价。
通过ＧＩＳ，将房产测绘与房屋登记信息结合起来，实现了从“房屋”查询登记情况的模式，弥补了单纯从“人”查询登记情况的不足，并可关联全部信息，防范重证、遗漏限制信息、坐落易变等风险。
显然，做到这一点，对房产测绘的完整性、及时性、规范性要求很高；尤其是分幅图上的幢号不能随意变动；并且，建立ＧＩＳ工作量很大，日常维护量也大，这是登记部门的内部工作，也属无偿劳动。
综上，测绘在房屋权属登记中处于基础地位，同法律法规、档案管理、计算机应用等共同构成了房屋权
属登记工作，是房屋权属登记的重要组成部分。
马志刚／责任编辑
５４房地产行政管理