购买商铺的⼗个应注意事项
⼩张最近在看商铺，准备买间合适的⾃⼰做⽣意或者出租，等着以后升值。听说商铺产权证各个地⽅不⼀样，具体是怎么样的呢?接下来由店铺⼩编为⼤家整理了⼀些关于商铺产权证有哪些及其他相关的知识，欢迎⼤家阅读!
所有权的法定证件：
在房地合⼀的城市，门⾯或商铺的法定证件是《房地产权证》;
在房地分开的城市，门⾯或商铺的法定证件是《房屋所有权证》和《⼟地使⽤权证》。
使⽤权的法定证件：租赁合同
购买商铺的⼗个应注意事项
注意⼀：⽤途
⽬前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改⾮”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的⼟地使⽤性质。
“住宅”是专供居住的房屋，“商⽤房”(全称是商业服务⽤房)则是从事商业和为居民⽣活服务所⽤的房屋，两者⾄少在三个⽅⾯发⽣变更。从⼟地管理⾓度看“居改⾮”已经改变了⼟地⽤途，即把“居住⽤地”改变为“商业⽤地”；从规划⾓度看，其内涵已被变更为《规划许可证》中的各项规定；从房屋使⽤功能⾓度看，房屋⽤途具有了经营功能。
《城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》第18条曾经规定：“⼟地使⽤者需要改变⼟地使⽤权出让合同规定的⼟地⽤途的，应当征得出让⽅同意并经⼟地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订⼟地使⽤权出让合同，调整⼟地使⽤权出让⾦，并办理登记”。
可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住⽤地的话，以后会有⿇烦。
注意⼆：规划变更
要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会⾯临规划⽅⾯的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。
从宏观⾓度看，整个城市如果推出新⼀轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新⼀轮规划的影响。从微观⾓度看，⼀旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。
注意三：相关权益
所谓商铺权益主要包括两个内容，⼀是房屋产权，⼆是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，⽽后者涉及的内容有很多。譬如⼆⼿商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这⾥都会涉及到投资客的“权益”。
⼤家知道，⼆⼿商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前⼀定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出⽰有关书⾯证据。⾄于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发⽣赔偿等⿇烦事情。
注意四：⾯积⼤⼩
商铺根据地段和楼层的不同，其价值同⾯积⼤⼩成正⽐。但从个⼈投资经营及⾃⾝风险⾓度考虑，商铺⾯积⼀般在50⾄100平⽅⽶为宜。
类似⾯积商铺有市场层⾯⼴、出租容易、经营灵活、租⾦较⾼、前期投资较⼩、投资风险较低等优势，如⼩饮⾷业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，⾯积都不需要过⼤。
选择商铺⾯积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较⾼，投资时尽量注意减⼩单个门⾯⾯积，⽬标是提⾼商铺的单位⾯积价值；若是⼆层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客
⽅便驻⾜和流动。
注意五：⽤途结构
商铺内部结构状况对个⼈投资客⼤有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这⼀点。
要注意许多住宅⼩区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不⾏。投资商铺前⼀定要了解是否有厨房和卫⽣设施、可否做餐饮⾏业等。商铺内在结构和尺⼨也⼤有讲究，譬如层⾼是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层⾼若在5⽶以上，投资客可以⾃⼰加装夹层。⼀层⽤于经营，⼆层⽤于居住或⼩型办公室，这是最理想的商铺了。
要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使⽤⾯积⾼，这类商铺⼀来便于经营;⼆来物业公司也⽅便
管理，商铺价值也就相应提⾼了。
注意六：设备装修
购买商铺时有必要关⼼室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。
⼀般情况下⼆⼿商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。双⽅签订买卖合同时最好另外单独订⽴⼀个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费⽤等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免⽇后同原房东以及周边邻居发⽣⽭盾。
注意七：税费品种
商铺买卖需要缴纳税费，个⼈投资客⼀定要厘清这些税费。因为，这些费⽤所占房价的⽐例很⾼。主要有营业税、契税、印花税、⼟地增值税、个⼈所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有⼈建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采⽤股权转让形式进⾏投资。据说，这样可以合理规避部分税费。
买房楼层注意事项
注意⼋：抵押贷款
投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款⽅⾯的有关知识。
⽬前，银⾏对商铺贷款审核⽐较严格，最低⾯积标准定为50平⽅⽶、最低总价定为40万元、贷款成数⼤都为5成。⽽对于那些临街具有独⽴产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格。因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。
商铺抵押贷款前投资客必须到银⾏进⾏估价，所估价格通常由商业银⾏委托评估公司拟定。所估价格⼀般不会超过评估价，商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。
注意九：回报时间
商铺投资讲究的是长期回报，从⽬前国内外⼤型商业地产开发经验来看，⼀个优质商铺所获得的长期租⾦收益远远⾼于初始投⼊。
对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名⾔”仍然适⽤。⽽且，商铺投⼊同回报通常也是成正⽐的，但也有特例。
譬如⼀些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场从⽆到有，从⼩到⼤。包括区域⼈⼝的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会⽔涨船⾼，促使商铺投资升值。当然，不是⼈⼈都能看准这种“潜⼒铺”的，主要还是要耐得住寂寞。
如果投资那些⼤型商业地产项⽬中的商铺，开发商的素质包括其实⼒、能⼒、诚信度、专业度和知名度等等值得关注，这同商铺投资回报是密切相关的。因为，这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统⼀经营管理等问题。
注意⼗：市场因素
市场因素对商铺的影响是⾄关重要的，这⾥包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本⼈的综合素质了。