摘要：近年来我国的住房制度改革不断深化，尤其是自1998年以来，我国的住房分配制度已经逐渐由实物向货币化转变，因而住房贷款业务也得到了高速的发展。个人房贷以其高收益、低风险等特点，受到了商业银行的广泛青睐，已成为个人贷款的主要业务，在银行贷款中所占的比重逐年攀升。同时我们也可以发现，由于现实条件的制约，我国的个人房贷业务在飞速发展的同时，也存在着诸多的风险。本文针对目前我国个人房贷业务方面所存在的风险进行了分析，进而提出了一些针对性的策略，以期为相关的领域提供借鉴。
房贷优惠关键词：个人房贷业务；风险分析；风险对策
1引言
近年来在我国的各大商业银行中，个人房贷业务保持着稳健发展的态势，业已成为各大商业银行提升经济效益的新途径。个人房贷业务在近些年有着较大的增幅，在各个商业银行的贷款中所占的比例也越来越大。
从各个银行的角度来看，个人房贷因其较低的不良率，使得其安全性远远高于普通公司贷款。
同时我们也要看到，在当前的市场条件下，随着个人房贷业务的迅猛增长，它所带来的风险也逐渐提升。所以对于银行业来说，应当在不断拓展个人房贷业务的同时，关注其所带来的风险，加大其管理力度，将银行的业务发展与风险防范进行有机的统一，有效地降低个人房贷所带来的风险，以保证个人房贷业务的稳健发展。
2我国个人住房贷款业务发展现状
随着我国房地产业的迅猛发展，个人住房贷款业务也应运而生。该项业务是银行业在传统的贷款业务基础上所拓展的全新业务，是高质量、广范围的银行信贷业务，因此银行业对于个人房贷业务的竞争较为激烈，纷纷抛出更加高质量的服务以及更广泛的优惠政策来吸引广大客户进行个人房贷业务的办理，个人房贷业务也因而得到了迅猛的发展。
2.1个人住房贷款在政策以及市场上的优势
随着我国新的住房分配政策不断深化，我国的房屋分配已经从实物性分配逐渐向货币化分配发展，国家的这一政策对房地产业产生了深远的影响。国家对个人买房的鼓励，以及对银行个人房贷业务的拓展的鼓励，为房地产的消费市场带来了很大的刺激，同时也对银行业的发展提供了有效的助力。
我国个人贷款需求相对较小，在包括汽车贷款、旅游贷款、住房贷款等个人贷款中，住房贷款的消费体数量更大。而随着现代企业制度的建立，大型公司多通过股票的发行以及债券的发售进行融资，对贷款的依赖越来越少。而中小型企业因抵御风险能力较差，往往受到银行业的排斥。在这种情形下，银行需要在其他方面拓展市场，才能带来更大的收益。个人住房贷款因之逐渐成为银行贷款业务的主要部分。占领了这项业务，就能够在银行业中获得更大的发展。
2.2个人贷款的办理程序较为简便
公司贷款一般都有着较长的期限，且拥有着较为复杂的手续，需要对资产保险进行评估。公司贷款存在着高利率、转贷频繁等特点，且客户在每一次转贷时都需要支付相应的评估、公证等费用，银行经办部门也需要担负较为繁杂的手续，投入大量的人力资源，增加相应的成本，其风险相对集中化，如果公司经营出现问题，则会对银行带来较为重大的损失。
而个人房贷则程序较为简单，且不存在转贷的问题。其较低的利率使贷款人负担较少的费用，也使得银行的风险程度降低。个人房贷存在着较大的社会效用，对银行业务的拓展非常有利，能够帮助银行有效调整其信贷业务的结构，使其拥有更为稳定的客户体以及经济效
益。
3个人房贷业务存在的风险
3.1政策层面的风险
我国的个人住房贷款业务在利率调整方面存在着较大风险。在我国，商业银行与住房贷款人所签订的合同主要采用浮动利率，很多的贷款人在计算还款额度时只是考虑贷款额度、还款本息，计算每月的还款额与收入是否能保持平衡，而对利率的波动则较为忽视。在利率浮动的前提下，贷款人的还款额会随着利率的变化而发生改变。如果贷款的基准利率发生了很大幅度的提升，那么贷款人将感受到较大的还款压力，从而为银行带来较大的信贷风险。
国家宏观经济的变化会对国内的市场有着较大的影响，而宏观经济环境变化有着较多的影响因素，不易掌握。当我国处在通货紧缩的环境中时，为了更大地引发消费者的消费需求，国家会鼓励银行拓展各类消费信贷业务。当我国慢慢远离通货紧缩的环境时，消费者的消费习惯却不会进行突然的转变。此时如果不能进行有很好的宏观调控，则会使我国进入通货膨胀的环境中，从而对银行的信贷业务带来更大的风险。
3.2信用方面的风险
银行在发放贷款前会调查借款人的还款能力，及借款人偿还本金与利息的能力。然而在放款的几年甚至几十年的过程中，借款人的偿还能力也许会发生改变，其原因包括借款人的收入可能会发生改变，借款人有可能会发生死亡、离异等情形。如果借款人的收入状况发生了改变，或者由于其他的因素导致自身还款能力降低，则会给银行的贷款业务带来较大的风险。
而市场环境的改变或许会使房屋的价值降低，进而对个人房贷产生影响。当前，一部分借款人会采取以房养贷的方式来进行房屋的购买。而房屋价值的下降会影响其房屋出租收入，进而影响到其还款能力。另外，若房地产市场产生较大规模的变动，多数将房屋用于投资的借款人收益将会被抵消，从而会放弃偿还贷款，对银行造成较大的损失。
由于很长时一段时间以来房地产市场的火爆，大量的企业涌入房地产行业。这些企业的优劣程度不同，银行在对其进行风险评级时存在较大困境。一些自身能力较弱、实力较差的企业拥有较低的抗风险能力，很难向银行提供较为优质的贷款抵押物，甚至不能够满足国家对于贷款的相关规定，进而会对银行业带来相应的风险。
4我国个人房贷业务风险的应对策略
4.1内控制度的完善
防范个人房贷业务风险，首当其冲的就是要银行业规范自身的行为。因此深化金融体制改革，完善现代银行制度，在银行业的内部形成自我发展、自我监督的有效机制，是个人房贷风险防范的首要前提，建立起有效的个人房贷评估制度是个人信贷管理的核心工作。在我国当前的个人住房贷款业务风险的防范过程中，首先需要建立起与我国目前国情相适应的个人房贷业务评估体系，其次需要建立健全风险防范机制。为了对金融风险进行有效的防范与化解，除了相关部门要进一步地加强对金融风险的预防监测，以便尽快地实施化解措施外，最为基础的还是要对商业银行进行改革，建立起更加高效的，市场化的，适应中国特社会主义市场经济的全新的金融机制。
4.2加强个人房贷业务的贷前检查
对借款人的借款资格和还款能力的评估，是个人房贷业务所要考虑的首要前提。首先，我们要做好对借款人的贷前检查。商业银行在对客户进行个人贷款的发放前，必须对其进行信
用评估，包括对其个人品质、收入、还款能力等的评估，在对借款人的工作收入、文化程度等方面进行综合考量后，做出其在房屋抵押期是否拥有持续稳定收入的判断，进而进行信用等级的划分，以此来作为是否向其发放贷款以及进行贷款数额衡量的依据。其次，我们也要对借款人的其他状况进行审查，包括其是否存在其他的债务等。对于个人住房贷款的抵押物，需要以自住为原则。对于将所购房屋用于投机的，要对其贷款进行严格的把控。贷款的发放对象，必须为具有完全民事行为能力，拥有合法稳定收入的自然人。
4.3推动个人住房贷款证券化
当前我国在个人房贷业务方面的需求仍十分巨大，相较而言，商业银行的资金来源显得远远不够，所以我国需要不断地促使住房贷款的证券化。通过住房贷款的证券化促进住房贷款二级市场的不断发展，有利于使银行业的通胀风险、信用风险降到较低值，从而满足消费者的需求。推动我国住房贷款的证券化，需要不断地建立健全相关的法制环境，确保住房贷款的证券化能够在一个法制化、规范化的轨道上前进。另外，要构建相应的信用评估体系，从而使我国的信用评估机构水平与素质得到显著提升，有效地防范金融风险。我们还需对金融交易网络进行进一步完善，使我国银行业内部的各项资源达到共享，形成互联互通的交易网络。
5结语
个人房贷具有较强的政策性、区域性，存在自身特有的发展规律。作为商业银行，应当对其中的风险进行高度重视，采取切实有效的措施，才能够使金融业与房地产业有机结合、有效互动，从而推动我国经济的高质量发展。
参考文献
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