全省住房建设研讨班交流材料
加强房地产市场调控
加快保障性安居工程建设税收政策措施
为认真贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和《甘肃省人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设的通知》（甘政发[2011]28号）文件精神，现结合地税部门工作职责，对加强全省房地产市场调控、保障性安居工程建设涉及到的相关税收政策做如下解读。
根据我国税制设计，房地产税收政策主要涉及到如下几个税种，营业税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税等。对房地产业影响较大的税收调控政策集中在营业税、土地增值税、个人所得税和契税等几个税种上，目前，契税目前由财政部门和地税部门共同管理，今年月底以前将全面移交地税管理。下面我分税种对加强房地产调控相关的政策逐一解读。
一、 营业税
根据《营业税暂行条例》的规定，在我国境内销售和转让不动产的单位和个人为营业税的纳税人。可见凡在我国销售住房的单位和个人都应就其所取得的营业额缴纳营业税。但是为了促进房地产业健康发展，国家根据房地产业发展变化的趋势，会对相关税收政策进行调整。
（一）个人转让住房税收政策的调整
从1999年起财政部、国家税务总局就根据房地产发展变化的形势，对个人转让住房的营业税税收政策进行了多次调整。分别于1999年、2005年、2006年、2008年、2009、2011年做了六次调整。调整的力度进一步加大，调整的频率也进一步加快。最新的税收政策规定是2011年财税[2011]12号文件：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。通过个人转让住房的税收政策的变化，从上述税收政策调整的轨迹可以发现，个人转让住房征收营业税的政策是逐年从紧的。 以5年以内普通住房转让为例，以一套以100万元购买、现在以200万元出售的二手房交易计算，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是5.5万元，而以后将需要交纳11万元，可见此政策的出台将使二手房交易的成本
明显上涨。住房转让环节税收政策的调整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投资炒作。
上述普通住房和非普通住房的划分的标准：根据《甘肃省建设厅、财政厅、地方税务局等八部门关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》（甘建房[2005]184号）我省普通住房的标准必须具备三个条件，缺一不可。一是住宅小区建筑容积率在1.0以上；二是单套建筑面积在144平方米以下；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
（二）促进廉租住房、经济适用房建设税收政策
为了促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展，2008年财政部、国家税务总局出台了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定：一是对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税。二是对个人出租住房，不区分用途，在3地税税种及税率％税率的基础上减半征收营业税。
二、 土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。1993年出台了《土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起征收土地增值税，当时，由于我国房地产市场正值起步阶段，房地产市场调控机制还没有完全建立起来，土地增值税每年虽有征收,但数量很小。2006年，为了加强对我省房地产市场的税收调控，根据我省房地产市场发展的特点，在充分调研的基础上，制定了《甘肃省土地增值税预征办法》和《甘肃省土地增值税预征清算办法》，从2006年下半年开始，在我省预征和清算土地增值税。为调控我省房地产市场健康稳定发展发挥了积极的作用。为了更好地贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产健康发展的通知》（国办发[2010]4号）文件精神，继续实行差别化的住房税收政策的规定，更好地调控房地产市场健康稳定发展。我局出台了《甘肃省地方税务局关于进一步加强房地产税收管理有关政策问题的通知》（甘地税发[2011]20号）文件，对土地增值税政策做出如下调整：