1、什么是133工程
所谓133是政府为了推进城中村改造，规定给村集体按村民人口数每人133平米建设用地划给村集体，其余收归国有。属于133的范围由村委会成立开发公司进行自主开发经营并进行土地转性（集体转为国有）后对外销售，也就是133改造工程范围内的房子是大红本的房子，与传统的商品房不同的是：
1、    开发主体略有不同：都是开发公司开发的，但133的开发公司前身是村委会。仅此而已。根本不会影响到购房人的利益；
2、    报批的时候，走得程序、手续与普通商品房不太一样，但这与购房人没有关系，是属于开发商的事情，到时候照样拿大红本就OK。
3、    唯一与购房人有关的就是——同样的大红本、同等地段、同样的品质，133的房子会更便宜，因为133范围内国有土地出让地价，政府给到特别大的优惠，土地成本要少得多，因此，买133的商品房其实是捡大便宜的。
以上是个人一些看法，不一定全面，仅供参考。

简单的来说，就是太原城中村改造项目，133工程的概念是由太原在2004年发布的《太原市人
民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）首先提出来的，在人均土地用地指标一文栏中规定：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”.并在2005年《太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见》中的人均土地用地指标相关内容调整为“人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、  小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30-50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。”

2、关于133工程开发实体的问题

133工程的开发实体是当地村（居）民委员会

3、关于133工程土地性质的回答

133工程土地性质的首先是国有土地，区别于小产权的土地性质是集体土地，政府通过村改居工程先把农村集体土地回收变成国有土地，133工程用地以协议出让方式供地的，土地出让金按评估地价的45%收取，同时城中村改造用地应符合土地利用总体规划、土地利用年度计划。这一点是小产权和133工程最重要的区别点.

依据《太原市人民政府关于印发太原市城中村改造管理试行办法的通知》（并政发（2008）年19号）第三十六条 第二十六条 二十九条

4、关于133工程住房销售问题

新建住宅必须优先保证本村村民安置，否则不得向社会销售；对改造中所涉及的城市规划道路、绿化等公共用地上建筑物的拆迁安置也要优先给予保证。
133工程和小产权房不是内行一般不好区分，现在太原好多小产权房都是以133工程住房对外
销售，原因在于133工程和小产权的共同点开发主体都是村委会，我们如何区分小产权和133工程呢？不少网友对此提出质疑，我们通过查阅太原有关于城中村改造的相关规定，总结出一些实用信息，以供大家参考
总结一点就是：小产权和133工程区别最重要的一点就是建设土地性质和五证问题。能提供五证的就是133工程。开发商只提供批文不提供五证的就值购房者深思了
133工程是太原市独有的对城中村改造的称呼，最早是由太原市在2004年发布的《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》首先提出来的。”随后，他给记者看这份打印有“并政发[2004]29号”文件的资料。在“城中村改造的相关政策”一章，第二条写道，“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地。”
133工程规范的名字是“城中村改造建设项目”，太原市民常称为133工程项目。
Q2：城中村改造和133工程可以划等号吗?
在回答这个问题之前，需要搞清楚城中村改造的一些概念与内容。
城中村改造主要包含有三个方面：村民变居民，村委会改居委会，集体经济组织改股份制经济组织。这其中还涉及到集体土地性质转变为国有土地性质，城中村改造建设项目(即133工程)仅是城中村改造的一小部分。因此，城中村改造建设项目=133工程(太原范围内)
太原市的某个村子想要进行城中村改造，并不是随心所欲的，前提是该村子必须要被划定为太原市城中村。目前太原市城中村改造有两种方式，一种是政府主导、特事特办，这种“自上而下”的城中村改造进度会比较快，市场认可度高，但参与的开发企业前期投入金额会非常大，比较典型的有杨家堡城中村改造等。另外一种则是“由下而上”，被列入城中村改造的村子村委会与开发企业合作，在建设项目的同时逐步一级级办理各种文件手续，推动该村城中村改造的进度。由于公开范围较窄，第二种城中村改造模式是目前太原市场上最常见的一种，但也是最难认定的一种。这也是市场上购房者对133工程项目感觉扑朔迷离的原因。
Q3：133工程项目可以办理大红本吗?
答复：正规的133工程项目完全可以。
《太原市城中村改造管理试行办法》中有几个关键条款明确规定，按照指导文件手续办理的
城中村改造项目，肯定会有大红本。无论是周边配套还是土地的转让方面，都有明确规定。能够取得大红本，有两个重要前提，即土地性质的转变和规划手续。
城中村改造，要从农村的集体土地转变为国有土地，这一过程很艰难。因为集体土地还分为好多种，有集体建设用地(即农民的宅基地)，集体工业用地，集体农业用地等，集体农业用地有耕地、林地等。这些土地性质必须更换为国有土地性质，才可以进行项目建设。而从集体土地更换为国有土地，因为涉及到耕地问题，必须由国务院批准才可以。而每年国务院所批准从农业用地更改为建设用地的数量非常少，这也是城中村改造步伐缓慢的因素之一。
城中村改造的规划手续，需村委会提出改造需求后，经区、市级政府批准才可进行规划。这中间还涉及到两个很重要的部门：区城改办和市城改办，市城改办也是最高一级负责城中村改造的领导机构。在两级城改办确定改造需求符合立项条件后，会给太原市规划局下函，按照人均133平米的规划面积等规定，由太原市规划局来出具选址意见书，包括邀请符合资质的设计规划单位来出设计规划详规，经过公示后，这个城中村改造的规划手续就没问题了。
同时，如果该村的集体土地顺利转换了性质，那么，该村城中村改造建设项目的国有土地证也就可以取得，再加上合法的规划手续，五证中的其他证件便会陆续取得，最终顺利办理大
红本房产证。
Q4：开发商如何介入城中村改造?在实施中有哪些障碍?
我们可以观察到，参与太原市城中村改造的大多是本土房企，而且涉及到拆迁的村子进度非常慢，这也是由种种原因造成的。
城中村改造有三种模式，一种是村委会自主开发，成立企业，这将是以后村集体改制后股份制经济体的一部分，比如千禧集团，除了房地产开发企业，还有混凝土、建材门窗等其他企业。村民每年都可以得到分红，这是因为所有村民都持有该集团的股份。
第二种模式是村委会实力不足，通过招商引资引进开发企业或开发商，这种是目前比较普遍的。城中村改造建设项目的证件使用权人是村委会改制企业，但项目的运作是投资商、开发商来运作的，这种方式政府也比较认可。村委会通过与开发商合作的方式实现项目顺利实施，项目的土地是以协议出让的方式由开发企业使用，地价非常低，按照评估价的45%缴纳费用。
第三种是比较受关注的城中村，这种城中村的改造权公开招标，中标的开发企业参与城中村小产权房政策
改造。与第二种模式不同的是，此种模式的土地也是通过招拍挂程序来取得的，地价较高。
对于城中村改造进度较慢的原因，郝总和李总也给出了答复。城中村改造建设项目并不完全是由企业来决定的，城中村要开始改造，也不是由村长、村委会说了算的，而是必须由三分之二以上的村民投票同意，才可以进行。这中间还涉及到整个城中村改造的方案，比如拆迁补偿，目前太原的杨家堡高额补偿标准已经成为标杆。再加上新出台的拆迁规定不允许，保护了被拆迁人的利益，这给城中村改造的拆迁也带来巨大的阻碍，开发企业必须与村民达到一致协议后才可以拆迁，因此，城中村改造项目进度缓慢并不一定是开发企业资金有问题，而多是在拆迁问题上没有达成一致协议。现在太原市补偿方案主要以货币、实物、货币+实物的形式进行补偿。
太原大多城中村改造项目均是由本土房企参与，一线房企参与度极低，这也有原因的。太原目前城中村改造规定是整村拆除，先拆旧，后建新。这在实际操作中很难，而本土企业毕竟更加了解太原市场情况，更了解村民情况，在一些办理手续方面比较方便，相对来说较容易介入城中村改造项目。
开发企业参与城中村改造的利润点在哪儿呢?郝总解释说，城中村改造建设项目主体分三块，
一部分用来安置村民，一部分用来保障村集体居民今后的经济收入，另外一部分则是开发商实现利润的部分。在这其中，用来安置村民的土地性质为划拨用地，政策上有很多减免规定，其他的土地性质则是以协议出让的方式出让，这也是城中村改造独有的土地出让方式，在国土资源局招拍挂方式之外。协议出让给的是村办企业，但实际投资的仍是合作开发商，开发商只需交纳评估价45%的金额，便可以进行开发。
编者按：占据房地产开发成本大头的土地成本在城中村改造建设项目中极低，难怪不少开发企业纷纷进驻城中村改造。
Q5：如何甄别真假133工程项目?
由于大多城中村改造项目进度缓慢，多半城中村改造建设项目多是“边拆边办边盖边卖”，这就造就了出现在市场上的城中村改造建设项目证件不全的现象比较普遍。目前，太原市面上不少项目售楼人员均称自己是城中村改造133项目，但到底是真是假呢?购房者应该如何甄别呢?这还得从城中村改造整体办理手续来说明。
首先，第一步，由城乡规划局给城中村改造规划范围规定的函。城中村改造并不是整村都属
于城中村改造的范围，而是城乡规划局根据城中村改造政策划定一个范围，按照实际人口、情况划定一片地。第二步，城乡规划局的函上呈太原市区级、市级城改办，太原市城改办给太原市人民政府交请示报告卡，主要是将村子改造的详细意见、规划划定的范围上交，报市里批。市长批准后发回市城改办，市城改办便会发函给城中村改造所属区级政府，收储此地。第三步，收储地块的性质转变请求上交国务院排队，因为这其中涉及到耕地的部分，要转变为城市建设用地必须经国务院审批。其中还要有规划局根据划定范围所出具的选址意见书，村委会委托具有资质的设计规划部门出具修建性详规，也须由规划局审批。
因此，要判断一个项目是否城中村改造建设项目(即133工程)，至少需要有市规划局出具的选址意见书、审批的修建性详规，还有国土资源部关于项目所在地块集体土地、农用土地的征收与转用文件。有了这些文件基本便可判断该项目是133工程项目。
郝总和李总还表示，在办理城中村改造手续的过程中，前期大多都是各个政府部门之间的往来文件，需要到后期的时候才会逐渐出现传统的“五证”。但只要该项目确定是城中村改造建设项目，那它的五证就是时间长短的问题了。
特别提示：因各城中村情况不同，所办理手续的时间不同，或许还有政府部门的变更等问题，
各城中村改造项目的审批手续也不尽完全相同，这都需要看各项目具体情况。
参照：某城中村改造建设项目办理手续文件一览：
文件一：太原市城乡规划局出具的函，确定城中村村民人数、田地范围等。
文件二：太原市人民政府办公厅办理请示报告卡片
文件三：关于**城中村改造安置用地范围方案的请示报告
文件四：太原市城中村改造工作协调领导组办公室公用笺
文件五：太原市规划局出具的《建设项目选址意见书》
文件六：太原市国土资源局出具的《关于征地工作实施完毕的函》
文件七：关于**城中村改造建设项目工地的审查意见(由太原市城中村改造办公室出具)