最新房地产交易环节契税、个税优惠政策有哪些调整
佚 名
【摘 要】问：针对房价迟迟不能打压下来,国家有关部门发出警告：稳定房价不力将问责当地政府,于是乎各地方政府纷纷和房地产划清界限,各种相关的政策层出不穷.请问随着调控步伐的加紧,最新房地产交易环节契税个税优惠政策有哪些调整？
【期刊名称】《纳税》
【年(卷),期】2012(000)005
【总页数】买房子需要交什么税4页(P28-31)
【关键词】房地产交易;优惠政策;契税;调整;个税;稳定房价;地方政府;问责
【正文语种】中 文
【中图分类】F299.233.5
问：针对房价迟迟不能打压下来，国家有关部门发出警告：稳定房价不力将问责当地政府，于是乎各地方政府纷纷和房地产划清界限，各种相关的政策层出不穷。请问随着调控步伐的加紧，最新房地产交易环节契税个税优惠政策有哪些调整？
答：为活跃住房市场，鼓励居民购买普通住房和换购住房，国家分别于1999年和2008年出台政策，对个人购买自用普通住房减半征收契税，对个人首次购买90平方米及以下普通住房减按1%税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。然而，近年来，我国各地房价上涨幅度较大，尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头，投机性购房活跃。为切实解决城镇居民住房问题，引导房地产市场健康发展，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔20 10〕10号，以下简称《通知》）。为进一步贯彻落实《通知》的有关精神，巩固房地产市场调控成果，20 10年9月29日晚间，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号，以下简称《联合通知》），对房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策进行重大调整，并自2010年10月1日起执行。现就调整后政策如何适用问题提示如下：
《联合通知》明确，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕 210号）第一条有关契税的规定、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第一条同时废止。财税〔1999〕第210号第一条规定：个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。财税〔2008〕137号文第一条规定：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
《联合通知》只是对“个人购买自用普通住房减半征收契税”调整为“对个人购买属于家庭唯一住房的普通住房，减半征收契税”；“个人首次购买90平方米及以下普通住房减按1%税率征收契税”调整为“对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税”。个人购买的普通住房，凡不符合《联合通知》规定的，不得享受上述优惠政策。这里要注意普通住房的条件是：“住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市
要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”
同时，应把握两个关键词：一是“家庭唯一住房”。《联合通知》明确，征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定；二是“90平方米及以下的普通住房”。说明享受1%契税优惠的住房不仅要是普通住房，而且为加强税收优惠政策管理，面积限定是90平方米及以下。超过90平方米的住房即使是符合普通住房标准、家庭唯一住房等条件，或者虽是90平方米及以下但便不是普通住房或家庭唯一住房条件之一的，不能享受“契税税率暂统一下调到1%”的待遇。而“家庭唯一住房”的正确定义，应当可以比照《财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税〔2010〕13号）对财税〔2008〕137号文中首次购买普通住房契税优惠政策问题进行理解：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或
多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。也就是说共同购买的普通住房，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），否则就不能享受减半征收或1%契税税率优惠，而应全率征收契税。
此次调整目的旨在保证居民基本居住需求的同时，合理引导住房消费，抑制投机性购房。而作为政策调控重要组成部分的下列政策仍将继续执行：一是《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔20 08〕24号）规定：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。二是《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）明确，个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。三是《财政部、海关总署、国家税务总局关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》（财税〔2010〕59号）规定对玉树地震受灾居民购买安居房，免征契税；对在地震中损毁的应缴而未缴契税的居民住房，不再征收契税。此外，《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）规定：对于个人无偿赠与不动产行为，
应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。这些均值得大家关注。
例1：2 0 1 0年1 1月1日，市民张三取得一套面积85平方米价值510000元的普通住房（假设该省确定契税征收率为3%）。如果张三能提供材料证明购买的普通住房是家庭唯一住房，则张三应缴纳契税＝510000×1%＝5100元；如果张三是其他方式受赠或者不能证明该房子是家庭唯一住房，则张三按该房屋市场价的3%征收契税＝510000×3%＝15300元；而如果张三是因玉树地震灾害灭失或损毁居民住房而重新购买安居房的，则免征契税。