项目操盘手必备的财税训练
                        ——房地产开发全流程纳税筹划与实战案例解析
【课程背景】
✧按计划营改增将于2015年基本实现全覆盖。针对营改增扩围，国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围,并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。一语激起千层浪，营改增的话题一度成为2015年初各大媒体的头条热点话题。增值税与营业税处理究竟有什么不同点?营改值对成本又有哪些影响？
✧房地产公司的开发流程对财务管理及税收筹划有什么特殊的影响？
房地产企业的税收成本成为仅次于建安成本的第二大营运成本，即便如此，房地产公司的财务也在税务稽查面前屡败屡战。怎样才能依法纳税、合理筹划?如何反稽查,稽查的主要手段有哪些？如何避税而又规避刑事责任？房地产集团公司的税收风险管控点再哪里？
【课程价值】
本课程将带领学员充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题,使学员掌握房地产企业的开发流程,在熟悉业务的基础上掌握企业成本各种控制方法与手段，有成本控制转化成本经营,优化企业各项管理决策。
【课程大纲】
第一章房地产开发流程与涉税简介
第一节房地产开发流程简介
第二节房地产公司涉税简介
第三节房地产营改增专题
一、房地产营改值政策梳理
(一）房地产“营改增”涉及的税率和征收率
(二)房地产企业增值税的纳税地点
（三）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限
（四）增值税专用发票丢失的处理
(五）房地产企业进项税金抵扣的几种规定
1、进项转出与视同销售的区别
2、没有销售清单的专用发票不得扣除
3、“对开发票"不能抵扣进项税金
（六）营改增房地产公司帐务处理
（七）虚开发票的种类及虚开增值税发票专用罪的司法规定
(八）不能开具增值税专用发票的几种情况
二、增值税与营业税处理的关键不同点提示
（一）增值税要求，三价统一:合同价、发票价和结算价相互统一.三流统一：资金流、发票流和劳务流(物流)相互统一。
1、挂靠的总分包方开具的发票面临着不能抵扣的风险
2、甲供材的问题不复存在
3、混合销售问题不复存在
4、不同的收款方式影响纳税时点,需要对销售合同进行管理
5、已完工未决算的项目如何取得专用发票
6、未付款取得的专用发票不符合三流统一是否可以抵扣
7、税务重组不符合三流统一，专用发票是否可以抵扣
8、卖房子送家具如何开具发票
三、营改值对成本的影响
1、按进项税率重新调整开发成本,设置会计科目
2、重新测算开发产品定价
3、重新测算土地增值税负
四、、营改值过渡期处理
1、一个房地产项目，部分销售收入交纳营业税,部分销售收入交纳增值税，如何进行进项抵扣？
第二章购买土地环节税收风险控制关键点
第一节购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险
问题1：母公司、项目公司、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？
问题2：印花税的纳税主体是母公司还是项目公司？
问题3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？
问题4：如果国土局没有按期交付土地,项目公司如何交土地使用税?
问题5：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳？
买房子需要交什么税问题6：未办理流转手续的集体用地,由谁交税?
问题7：如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础?
第二节房地分离如何纳税
问题1：房与地分离，应该按什么作为契税的计税依据?
问题2：购入在建工程开发，销售开发产品应纳营业税是否可以扣除在建工程已交营业税？
问题3:土地变性合同是否交契税？是否交印花税？
第三节关注资本运作手法产生额外的税收负担
问题1：出售股权的行为是否属于税收筹划？
问题2：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否产生节税效果?
第四节 拆迁补偿用房的涉税处理
问题1：拆迁补偿用房是否交营业税？计税依据是什么?何时交？
问题2:拆迁补偿用房是否交企业所得税?计税依据是什么？
问题3：拆迁补偿用房土地增值税如何处理？
第五节 集体用地房地产开发的特殊处理
问题1：以集体用地进行投资，取得定额收益,如何交税?
问题2：由于企业搬迁取得的建筑物及固定资产补偿款如何交税？
问题3：联合建房取得的收入如何交营业税、土地增值税、企业所得税？
第三章公司设立环节税收风险控制关键点
第一节选对公司注册地
问题1：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？
问题2:条件变化后，C镇招商条件有哪些陷阱?
第二节注册资本金与资本弱化
第三节分公司或子公司的选择
第四节集团组织框架的选择影响涉税结果
第五节开办期的止点
问题1:乙公司的开办期什么时候结束？
问题2:乙公司的开办费如何进行财税处理？
第四章融资环节税收风险控制关键点
第一节 信托融资涉税问题解析
问题1：为什么信托借款利息不开具发票?
问题2：信托贷款利息的纳税义务人是谁?
问题3信托公司出具的收据是否可以作为企业所得税前扣除的凭据?是否可以作为土地增值税前扣除的凭据?
问题4：如何进行混合性权益投资合同的财税管理
第二节内保内贷型融资租赁业务解析
问题1：内保内贷型融资性售后回租的租金发票如何开具?
问题2:租金是否可以作为利息扣除？
第三节炒楼花业务解析
问题1：炒楼花所得是否交个人所得税？
问题2:收据是否可以作为企业所得税前扣除的依据？
第五章开发环节税收风险控制关键点
第一节设计费涉税解析
问题1：乙公司为境内提供设计服务，乙公司如何交纳流转税？
问题2:乙公司是否需要在中国境内交纳企业所得税？
第二节甲供材的避税空间
问题1:哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？
问题2：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？
第三节统借统还的法律形式
问题1：甲集团公司将贷款转贷给乙公司，甲集团向乙公司收取的利息是否交纳营业税？
问题2：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？
第四节母子公司往来不需交营业税
问题1：集团内资金往来，丙集团公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？
问题2:甲集团公司将流动贷款给乙子公司占用，甲的流动贷款产生的银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？
第六章销售环节税收风险控制关键点
第一节购房俱乐部会员费的纳税时点
问题1：采用会员费形式取得的意向金,是否需交营业税？甲房地产公司为收取的会员费补交滞纳金合理吗？
第二节卖房送汽车是否混合销售行为
问题1：卖房送汽车是否混合了销售行为？
问题2：赠送的奔驰汽车是否应交增值税？
问题3：赠送的奔驰汽车是否应交企业所得税？
问题4：赠送的奔驰汽车是否代扣个人所得税？
第三节无产权证地下建筑是否可以转让
问题1：地上无产权证的架空层归谁所有？
问题2：地下无产权证且非人防工程的地下车库归谁所有?哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？
问题3：地下人防改造的车库归谁所有？地下人防工程的转租行为,要不要交房产税？如交，是差额还是全额？地下停车场成本，统一按31号文的规定执行吗？物业用房的成本如何扣除？