程皓枫、周月琴等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院 
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院 
【审结日期】2022.08.01 
【案件字号】(2022)苏02民终3017号 
【审理程序】二审 
【审理法官】潘志江林中辉杜凤君 
【审理法官】潘志江林中辉杜凤君 
【文书类型】判决书 
【当事人】程皓枫;周月琴;惠山区洛社镇继胜信息咨询服务部;朱静珍 
【当事人】程皓枫周月琴惠山区洛社镇继胜信息咨询服务部朱静珍 
【当事人-个人】程皓枫周月琴朱静珍 
【当事人-公司】惠山区洛社镇继胜信息咨询服务部 
【代理律师/律所】刘月竹、赵亦鸣上海虑远律师事务所;赵明秋北京市京师(无锡)律师事务所 
【代理律师/律所】刘月竹、赵亦鸣上海虑远律师事务所赵明秋北京市京师(无锡)律师事务所 
【代理律师】刘月竹、赵亦鸣赵明秋 
【代理律所】上海虑远律师事务所北京市京师(无锡)律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判 
【原告】程皓枫;惠山区洛社镇继胜信息咨询服务部;朱静珍 
【被告】周月琴 
【本院观点】合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。 
【权责关键词】完全民事行为能力无效代理实际履行违约金支付违约金合同约定第三人当事人的陈述证明诉讼请求维持原判 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 
【本院认为】本院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。本案中，认定周月琴与朱静珍、程皓枫之间的买卖涉案房产属于一房二卖还是连环买卖，关键在于判断2017年第二次交易的相对方，即出卖人是周月琴还是朱静珍。根据周月琴、朱静珍、继胜服务部在一审的陈述，可以确认的事实是朱静珍委托继胜服务部出售涉案房产，周月琴
并无将房屋再次出售的意思表示，故第二次交易的合意应认定是在朱静珍与程皓枫之间达成。关于2017年的定房协议的出卖人列为周月琴并由其签名，周月琴、继胜服务部对此所做解释即周月琴系基于原拆迁安置对象的身份配合朱静珍签订协议是符合常理的，本院予以采信。程皓枫并无其他证据能证明周月琴系一房二卖，其主张周月琴将房屋直接过户给其、向其承担违约责任均与事实不符，本院不予支持。关于土地出让金，房屋买卖合同约定由买受人承担，故不论出卖人是周月琴还是朱静珍，均不影响承担主体系程皓枫的认定。    综上，程皓枫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费8245元，由上诉人程皓枫负担。    本判决为终审判决。 
买房子需要交什么税【更新时间】2022-09-23 22:03:14 
【一审法院查明】一审法院查明以下事实：    涉案房产系周月琴因拆迁安置所得安置房，已于2020年11月28日办理征地拆迁安置房转移登记(登记权利人为周月琴。登记建筑面积为74.78平方米，登记国有建设用地使用权分摊面积为4.4平方米)。现涉案房产已符合上市交易
条件。    2013年10月15日，经惠山区洛社镇鼎顺经济信息咨询服务部中介，周月琴、张波(周月琴儿子，合同上载明为涉案房产共有人)与朱静珍签订安置房买卖合同，约定朱静珍以24万元的价格向周月琴购买涉案房产。合同签订后，双方按约履行了合同义务，朱静珍于2013年10月15日交付了购房款，周月琴将涉案房产交付给朱静珍占有使用。在上述合同签订前。朱静珍还与张洁(周月琴女儿)签订了同样的安置房买卖合同，原因是周月琴家庭内部商定涉案房产归张洁所有。合同均约定：涉案房产目前的房屋产权证、土地证及其手续尚未办理，但因出售方及其房屋共有人资金需要，自愿将该房产卖给朱静珍；如政策或有关部门规定可以办理出售房屋的房产证、土地证时，买受方要求出售方给予办理的，出售方必须负责无条件将出售房屋的房产证、土地证直接办理至买受方名下，所需费用由买受方承担；如房产证、土地证不能直接办理为买受方名下、只能办理至出售方名下，之后才能过户到买受方名下的，则出售方须为买受方办理产权证、土地证的过户手续，所需费用由出售方承担。    2017年3月，继胜服务部询问朱静珍是否愿意将涉案房产出售给他人，朱静珍表示愿意并与继胜服务部员工赵丽芳、继胜服务部就涉案房产签订了房屋买卖合同。合同约定成交价格为28.5万元，合同签订后先付意向金2万元，全部房款2017年6月1日支付。2017年4月6日，周月琴、匡培南(程皓枫父亲)、继胜服务部签订定房协议约定：匡培南购买周月琴涉案房产，
总成交价33.5万元(包括中介费)，于2017年4月6日付定金2万元，剩余房款于2017年4月20日付清并签订房屋买卖合同。协议签订后，继胜服务部于当天收取了约定的购房定金2万元。2017年4月18日，程皓枫向华继胜个人银行卡转账支付31.5万元，并于当天由周月琴、程皓枫、继胜服务部三方签订了房屋买卖合同、补充协议。合同约定：周月琴将其所有的涉案房产出售给程皓枫，实际成交价为33万元；上述转让的房屋只计总价，不论面积，面积差额由程皓枫实地勘察后自行负责或以产监处测量为准；该房屋产权、配套设施过户的相关费用由程皓枫承担；程皓枫须向继胜服务部交纳信息服务费0.5万元；合同签署完毕，周月琴须将房屋所有权证及国有土地使用证交继胜服务部保管，在涉案房产能过户时配合程皓枫、继胜服务部办理相关手续；继胜服务部为双方提供交易机会，应如实传递交易双方所提供的信息并协助办理产权过户手续；如周月琴、程皓枫任何一方故意拖延或者不及时提供相关资料，导致未按约定时间办理过户手续，每逾期一天按已付购房款的万分之五向对方赔偿损失；如周月琴违约，则需赔付程皓枫200%的房价，若程皓枫违约按照总价的一半退回。合同还就其他事项作出了约定。上述合同签订、房款交付后，程皓枫、匡培南即实际占有使用涉案房产至今。    一审中，朱静珍述称：2017年3月，继胜服务部联系我，问我涉案房产卖不卖，我当时不再住在涉案房产，所以就让继胜服务部卖了，继胜服务部说房子先卖给他们，他们再
来出售，我们谈好价格是28.5万元并签订了合同(未签订中介合同)，签完合同继胜服务部就先给了我2万元现金。过了一个月左右，他们说到一个上海人来买涉案房产，房子是周月琴的，让我带周月琴过去办手续，我就带了周月琴到中介。周月琴后来办了什么手续我不清楚，当时中介还问周月琴要了拆迁合同。过了一段时间，中介收到上海人的钱后就把剩余房款付给了我，我就把房子交给了中介，中介和上海人之间怎么处理的我不清楚。继胜服务部陈述称：赵丽芳是华继胜妻子，一起经营继胜服务部。当时朱静珍夫妇路过我们中介，想委托我们全权代理出售涉案房产，他们当时提出售价28.5万元，我们就签了合同，意思是以买卖合同的形式代替中介服务合同的内容，确保她出售该套房屋可以得到28.5万元的房款。因涉案房产是周月琴的拆迁安置房，所以其让周月琴直接与匡培南、程皓枫签订了协议和合同。程皓枫认为：周月琴是涉案房产的权利人，其具有完全民事行为能力，如其不同意将涉案房产出售给程皓枫，就无需前往中介公司签署相关合同、协议等；程皓枫与朱静珍从未相识，双方之间更未进行过任何交易商谈等，故不存在连环买卖关系；本案房屋买卖应当认定为发生在周月琴与程皓枫之间；周月琴认为先将涉案房产卖给朱静珍完全是为了逃避承担违约责任。故其诉讼请求应予支持。    上述事实，有不动产登记簿证明、集体土地住宅房屋拆迁安置补偿协议、安置结算清单、授权委托书、安置房买卖合同、定房协议、房屋买卖合同、补充协议、收据、收条、转账凭证及当事人的陈述等在卷作证。 
【一审法院认为】一审法院认为，周月琴(张波)、张洁与朱静珍签订的安置房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，应属合法有效。因涉案房产属于安置房，朱静珍购买该房产时还不具备过户条件，但鉴于朱静珍已经付清房款，周月琴也已交付房屋，朱静珍已经自付清购房款、实际占有使用涉案房产时起成为涉案房产的实际权利人。后朱静珍于2017年委托继胜服务部中介，将涉案房产出售给程皓枫，朱静珍虽未与程皓枫签有买卖合同，但朱静珍作为该房产的实际权利人，当然有权作出包括转让在内的处分行为。现朱静珍对其委托继胜服务部出售涉案房产并已收到约定价款的事实予以确认，收到购房款后已向继胜服务部交付房屋；继胜服务部与程皓枫一致确认程皓枫已付清购房款并在付清购房款后实际占有使用涉案房产；周月琴对程皓枫2017年签订合同后已实际占有使用涉案房产的事实也予确认。故程皓枫自2017年4月18日以后已成为涉案房产的实际权利人。朱静珍、赵丽芳、继胜服务部2017年3月签订的买卖合同并非双方的真实意思表示，应当认定名为买卖实为中介合同关系。因此，应当认定周月琴、朱静珍、程皓枫之间构成连环买卖关系；程皓枫、继胜服务部认为周月琴与程皓枫之间存在直接买卖关系的意见与事实不符且与法律相悖，法院不予采信。    现涉案房产已办理征地拆迁安置房转移登记，登记权利人为周月琴，并已符合过户条件，故周月琴、朱静珍应当履行买卖行为的附随义务，按相关政策规定分别配合朱静
珍、程皓枫逐级办理涉案房产的产权过户登记手续，即将涉案房产先从周月琴名下过户至朱静珍名下，然后再从朱静珍名下过户至程皓枫名下；继胜服务部在朱静珍配合程皓枫办理过户手续时应履行中介义务，协助朱静珍、程皓枫办理过户手续。根据双方的约定和有关政策规定，涉案房产过户至朱静珍名下时所需缴纳的土地出让金由程皓枫承担，其他税费由朱静珍承担；从朱静珍名下过户至程皓枫名下时所需缴纳的税费由程皓枫承担。2017年4月6日匡培南、周月琴、继胜服务部签订的定房协议、2017年4月18日周月琴、程皓枫、继胜服务部签订的房屋买卖合同及补充协议实际是由于继胜服务部、朱静珍、周月琴未向交易各方披露真实信息、程皓枫在购买涉案房产前未对相关情况进行必要的核实所致，目的是减少过户次数、少交税费，不能真实反映各方之间的买卖关系，既是虚假的意思表示，也有规避房管政策之目的，故应当认定为无效。故程皓枫、继胜服务部要求由周月琴将涉案房产直接过户给程皓枫的意见，既不符合各方的真实买卖经过，也不符合相关政策规定，法院不予支持。    涉案各方在2017年交易过程中均存在不同程度的过失；朱静珍在委托继胜服务部出售涉案房产过程中未与程皓枫直接签订合同并对违约责任作出约定；周月琴与程皓枫签订的买卖合同归于无效；程皓枫在付清房款后已实际占有使用涉案房产，且未提供证据证明其存在实际损失，故法院对程皓枫要求周月琴自2019年11月28日起至涉案房产过户至其名下之日止按165
元/天支付违约金的诉讼请求不予支持。    据此，该院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第五百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条之规定，判决：一、确认坐落于无锡市惠山区××镇××房产归程皓枫所有。二、周月琴应于判决发生法律效力之日起三十日内协助朱静珍将上述房产过户至朱静珍名下，之后由朱静珍按房管政策规定协助程皓枫再将该房屋过户至程皓枫名下；继胜服务部应对朱静珍、程皓枫之间办理过户履行中介服务义务。三、周月琴将上述房产过户至朱静珍名下时所需缴纳的土地出让金由程皓枫承担，其他应缴税费等费用由朱静珍承担；朱静珍将涉案房产过户至程皓枫名下时所需缴纳的税费等费用由程皓枫负担。四、驳回程皓枫的其他诉讼请求。一审案件受理费8245元、保全费4020元，合计12265元，由程皓枫负担3523元，周月琴、朱静珍、继胜服务部各负担2914元。    二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。