中国酒店业研究报告
作者：尚客优连锁酒店
1 中国酒店业概述
1.1酒店业简介
酒店业是一座设施完善的接待设施，并且是经过政府批准的经营性企业。拥有一定数量的客房，这些客房是由各种规格的房间按合理的比例组成的，而且具有相应的服务配套设施；具有能提供特佳肴的各类餐厅；除了向宾客提供住宿和餐饮服务外，还提供购物、健身、娱乐、邮电、通讯、交通等多方面服务。
酒店业具有服务性、综合性（业务活动要素的复杂和内外联系的紧密）、波动性（业务受政治社会、经济、旅游资源等因素影响不稳定）、文化性等特点。
酒店分类有很多标准，比如根据国家星级标准可分为一至五星级不等，按建筑投资费用可分为经济型、舒适性、豪华型不等；这里，一二星级为经济型，三星为舒适性，四五星为豪华型。
研究酒店业，有几个至关重要的数据需要关注：第一，建筑面积，第二，客房数，第三，总投资额，第四，平均出租率，第五，平均房价。就平均每间客房建筑面积而言，从五星酒店说起，平均一间客房建筑面积100平方米，四星酒店85-90平方米，三星酒店大体上在80平方米；投资额也是这样，一个建筑平米，五星级酒店平均10000块钱，四星级酒店大体上在9000块钱，三星级酒店在8000块钱；出租率，58-60%的出租率是平均盈亏平衡点，一般来说，酒店最佳的出租率是75%-80%，极限出租率是85%。至于房价，国际“千分之一”法则指出，合理房价应是平均每间客房建造价值的千分之一，另有经验数据表明，一个城市五星级酒店的房价，相当于本城市同等档次房地产的平均单位价格的1/10。
1.2 中国酒店业的发展和现状
中国的酒店业从“招待所”时期到星级酒店时期，走的是一条非常规型发展道路，完成了起步、扩大、发展、企业转换的行业历程：从国营招待型单位走向事业经济型、企业经营型单位；从生产标准上迅速向国际化、标准化、规范化靠拢；从服务类型上由经验型过渡到标准化再到个性化；在组织形式上开始迈向集团化经营发展；在供求关系上由高收益时期转入到微利时期。中国酒店业已进入内涵式发展阶段，提高企业素质、打造知名品牌、提高行业竞争力将成为酒店业发展的主题。
目前，酒店业发展呈现以下几个特点：
酒店产品功能不断完善 。我国酒店业从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等。酒店集团化步伐加快，我国酒店集团100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组不断推进，特许加盟兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐加快。
酒店个性化服务更加突出。以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技加速进入我国酒店业。
经济型酒店将成为中国酒店市场的主体。
绿、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。
当下，我国酒店业面临结构调整、重新洗牌的局面。中国社会科学院旅游研究中心研究员、博士生导师魏小安教授撰写的《2010年中国酒店业的结构调整》一文中指出，酒店行业最大的问题在结构上，综合来看，有以下几个问题：
空间结构。全国有两个明显的热点，一个海南，一个上海，前者投机者纷纷涌入，势必形成泡沫，后者由世博而兴，空间上布局整个长三角，高人一等。这种新的热点现象，业界担心不久会造成产能过剩。
投资结构。不少外行企业涉足旅游行业，投资酒店，这样可以填补空白市场，也会加剧产能过剩。
市场结构。明显的一点是，近几年酒店业外需市场在下滑，内需市场在成长。
经营结构。面对变化，经营势必相应变化。酒店业的经营只能细分化，是企业有独特的品牌，才能在竞争中有一席之地。
产业结构。国资委提出非主业资产调整，拟对全国所属2500连锁酒店加盟条件家酒店进行调整，这涉及大的利益调整，对酒店业的影响势必不小。
我们可以经由数据来看下近几年我国酒店业的发展变化。据新近发布的《2010年酒店业务统计》，我国酒店业近四年来整体出现平均每间客房收益、经营毛利率的持续下滑，这主要归结于2008年奥运期间国内酒店业供给爆发性增长，而奥运后的需求明显相对减弱，导致住宿
率普遍不足60%，甚至不到50%。对于投资者而言，下面的信息值得关注：一线城市酒店市场的经营业绩下滑最为显著，按每间可供出租客房计算的经营毛利在五星级酒店市场中的下滑幅度超过了50%，四星级酒店市场经营毛利的降幅不到50%，三星级酒店市场的经营毛利大约下降了38%。与此同时，尽管一线城市的酒店盈利水平出现大幅下降，但其经营毛利水平依然明显高于二、三线城市酒店市场。因此，随着整体市场经营业绩的反弹，一线城市酒店市场将处于极为有利的位置实现业绩水平的大幅增长。同时，在寻求未来几年全国酒店市场扩张和布局的潜在的、真实的机会时，应该把各层级城市中四、五星级酒店市场盈利能力普遍较低这一事实纳入到考量因素中。
2 中国酒店业投资策略分析
在新的国际形势和发展机遇下，结合中国本土的发展政策和酒店业自身的属性，国内酒店投资的策略、盈利模式和营运模式等还需要不断总结创新，从而确保未来酒店投资能够获得一个较高的收益回报。下面介绍常见的五种投资策略。
2.1以产品线为依托的投资策略
所谓产品线是从投资者角度将酒店看作是投资活动的产品。围绕市场需求和投资意向可以将所有酒店分为三大系列，即主题型酒店、功能性酒店和综合型酒店，三大系列酒店都可分别开发不同的投资产品线，其中主题型酒店则包含了种类丰富多样且非常鲜明的主题，它是国外酒店经营模式中比较成功的一种，客人在消费中时刻都能体会到酒店独特的主题内涵，例如拉斐特以法国源远流长的葡萄酒文化为主题、瑞士苏黎世单身女性酒店、美国PestHotel宠物酒店等；功能型酒店则是以满足某种细分市场为目的着重突出某种功能的酒店，在酒店的功能、设施和服务中体现出相应的专业水平，又可以细分为度假酒店、会议展览酒店、商务酒店、公寓式酒店等；综合型酒店则是满足一般大众消费市场的酒店，当然每一种酒店都会有自身的一个主题定位，综合型酒店只是在服务和产品中更加体现大众化，各种功能都还比较齐全。
产品线投资模型的优势则在于：首先有比较高的竞争门槛；其次能够提供稳定持续的利润。通常投资商会在三大系列酒店之间或之中重点打造一条或多条产品线，并通过这些产品线的不断延伸实现企业经营的综合效益和持续发展。由于酒店性质的差异，三大系列的酒店在投资策略上也有所不同：主题型酒店在塑造自身的文化内涵和主题上，难度比较大，从设计、建设、装修到经营管理、服务都需要大量的资金投入，由于客源市场的局限，投资回收的风
险最大，但一旦获得成功可以产生长期的经济效益并且避免竞争，有实力的投资商可以提早进入；功能型酒店要求客源市场比较充足，一般来说规模比较大、档次比较高、服务个性化，区位条件是其最重要的投资因素，比如度假型酒店要求在自然环境优美的地区、商务型酒店则要求比较便捷的交通、会展型酒店则要求人流比较集中的城市中心区，功能型酒店运营成本高但投资回报快；相对而言综合型酒店投资成本低，但因为缺乏针对性的目标市场，酒店经营管理比较困难，投资利润率不是很高，经营风险也比较小。
2.2以资金链为纽带的投资策略
随着酒店市场的不断成熟，酒店投资者以大投入攫取高利润的时代已经不复存在，并且一般酒店的投资回收期相对延长，投资酒店必须有雄厚的资金作保证，另外则可以通过合理的资金循环形成良性的资金链，将资金分散在一些防御性强、成长性好的酒店类型上，从而确保酒店资金的顺利回收和增值。目前从投资总成本的角度来看，酒店投资主要集中在豪华型酒店和经济型酒店上，豪华型酒店建设周期长，投资成本高，根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店每间客房的投资成本在15-20万美元之间，四星级酒店每间客房的投资成本在10-14万美元之间，三星级酒店每间客房的投资成本在5-8万美元之间，建造一个豪华酒店需要少
则几个亿，多则几十个亿的资金；而一般经济型酒店每间客房的投资成本在1.5-4万美元之间，而且平均房价稳定，能够保证正常的投资回报。
从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，高星级酒店在我国某些地区呈现出过剩的供需状况，如短时间投资大量的高星级酒店，资金运作会存在一定的难度；但是连锁的经济型酒店对宏观调控不敏感，其规模化的经营提高了出租率，品牌化的经营提供了服务保障，连锁化的经营降低了单位经营成本，我国近期投资连锁经济型酒店成长性较好，号称世界上最大的经济型酒店连锁品牌速8亮牌北京后，曾打算以每月两家的速度拓展，法国雅高也计划每年在中国发展10家宜必思品牌酒店，他们经济型酒店经营利润率现在能达到50%，市场需求旺盛。
2.3以时间轴为序列的投资策略
在价值时代投资是为了资本增值，但是在如今高速发展的社会经济中，资本增值不仅表现为表面绝对值的增加，还要考虑资本的时间价值、通货膨胀、汇率变动和国家政策等因素。以时间轴为序列的酒店投资策略，是从投资资本的时间价值出发，结合酒店产品的生命周期规律，在时序上进行对投资进行优化组合。
美国Wimberly Allison Tong & Goo (WATG)专业酒店设计公司认为：最有可能影响创收和成本节约的环节是总体规划设计阶段，优质的设计能使土地价值的回报率达到最大，他们通过研究数据表明优质的设计与酒店盈利有强相关性，能对酒店的营业额和营运成本两个主要方面产生影响，因而虽然在前期筹建环节（立项、土建、装饰和购置设施设备）有较大的资金流出，但这一环节对酒店建成后的产出至关重要，并且如果筹建期失控和延长会增加投资成本，在这一阶段投资商要注入充足的资金和高度的关注；在酒店建成后，酒店投资会逐步减少并过渡到资金回收期；然而需要注意的是，按照酒店的生命周期规律，10年以上的酒店需进行整体改造才能够正常运营，酒店投资方还需要适当的追加投资，以延长酒店的盈利时段。