中国建设银行个人住房贷款办法
【实施时间】2０00－03-3０
第一章总则
第一条 为支持居民购置住房，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》等有关法律、法规和规章制度，制订本办法。
第二条 本办法所称个人住房贷款是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。
第三条 发放个人住房贷款要坚持效益性、安全性和流动性原则，遵守国家有关法律、法规、政策和中国建设银行的有关信贷规章制度。
第四条 本办法适用于中国建设银行所属各级分支机构发放的个人住房商业性贷款。
第二章贷款的对象和条件
第五条 贷款对象。具有完全民事行为能力的中国自然人及在中国大陆有居留权的、国外自然人。
第六条 贷款条件。借款人必须同时具备下列条件：
有合法的身份;
有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;
有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；
有所购（建、大修）住房全部价款２0%以上的自筹资金,并保证用于支付所购（建、大修)住房的首付款;
贷款行规定的其他条件。
第三章贷款的额度、期限和利率
第七条 贷款额度最高为所购（建、大修）住房全部价款或评估价值的80%。
第八条 贷款期限最长为30年。
第九条 贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。
第四章贷款程序
房产抵押贷款利率第十条 借款人申请个人住房贷款应填写《中国建设银行个人住房借款申请书》（附表一),并向贷款行提交下列资料：
身份证件（居民身份证、户口本、居留证件或其他身份证件);
借款人偿还能力证明材料;
合法的购（建、大修）房合同、协议或(和)其他批准文件;
抵押物或质押权利清单、权属证明文件,有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书;
保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明;
借款人用于购买（建造、大修)住房的自筹资金的有关证明;
贷款行规定的其他文件和资料。
第十一条 贷款行应对借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性和贷款的可行性进行审查、评估，并在借款人提交上述全部文件、资料之日起１５个工作日内向借款人作出正式答复。
第十二条 贷款行同意借款人的借款申请后，与当事人各方签订借款合同和担保合同(附件二、三、四、五、六）。
第十三条 签订借款合同和担保合同后,应根据国家和当地的法律法规，办理抵押登记、保险及其他必须的手续，并视实际情况办理合同公证。
第十四条 经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后,贷款行应按照借款合同约定的用款计划和用途按下列方式划款：
直接划款。按照借款合同约定,将款项直接划入借款人在贷款行开立的存款账户内。
专项划款。按照借款合同约定，将款项直接划入售房人、其他有关单位在贷款行开立的存款账户内。贷款行可根据贷款的具体种类、金额、用途及借款人的信用程度，规定采取其中一种方式。
第五章贷款担保
第十五条 个人住房贷款实行抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等担保方式。
贷款行可根据借款人的具体情况,采用上述一种或同时采用几种贷款担保方式。
在贷款期间，经贷款行同意,借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。
第十六条 抵押
抵押贷款指贷款行以借款人或第三人提供的，经贷款行认可的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放的贷款。
贷款的抵押物必须是贷款行认可的、能够进行抵押登记的借款人所购房屋或其他符合法律规定的财产。
抵押物价值按照抵押物的市场成交价或评估价确定。需要评估的抵押物其评估费用由借款人负担。
借款人以所购住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押，其贷款额度不得超过所购住房价值的80％;若以贷款行认可的其他财产作为抵押物，其贷款额度不得超过抵押物价值的70%。
贷款行与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照法律规定办理抵押登记，抵押登记费用由借款人负担。
抵押权设定后,所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件）,均应由贷款行保管并承担保管责任。贷款行收到上述文件后，应向抵押人出具保管证明。
抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受贷款行的监督检查。
对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前,未经贷款行书面同意，抵押人不得将抵押物转让、出租、重复抵押或以其他方式处分。
抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债权全部清偿之日止。抵押终止后，当事人应按合同的约定,到原登记部门办理抵押注销登记手续,解除抵押权。
第十七条 质押
质押贷款指贷款行以借款人或第三人提供的,贷款行认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。
个人住房贷款可以用1999年以后（含1999年)财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券质押。
借款人以符合条件的有价证券作质押，其贷款额度最高不得超过质押权利凭证票面价值的90％。
贷款行应对出质人提交的有价证券进行查询和认证,并将有价证券质押的事实书面通知出具有价证券的金融机构。质押期间,出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。
贷款行与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认后的质押权利凭证交付贷款行。质押担保的期限自权利凭证交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。
贷款行负有妥善保管质押权利凭证的责任。因保管不善造成质押权利凭证灭失或毁损的，贷款行应承担民事责任。
质押权利凭证兑现日期先于贷款到期日的,可以选择以下方式处理，并应在质押合同中注明：
到期兑现用于提前清偿贷款；
转换为定期储蓄存单继续用于质押；
转换为贷款行认可的有价证券继续用于质押；
用贷款行认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单;
用贷款行认可的财产替换质押权利用于抵押。
用凭证式国债质押的，贷款期限最长不得超过凭证式国债的到期日。若用不同期限的多张凭证式国债作质押,以距离到期日最近者确定贷款期限。
第十八条 保证
保证贷款指贷款行以借款人提供的、贷款行认可的具有代为清偿债务能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向借款人发放的贷款。
保证人是法人、其他经济组织的,必须具有代为偿还全部贷款本息的能力。保证人为自然人的,必须有稳定的经济来源,具有足够代偿贷款本息的能力，并在贷款行存有一定数额的保证金。
保证人应与贷款行签订保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证。
保证期间，保证人为法人或其他经济组织的，如发生变更、撤销或破产等，借款人应提前30天书面通知贷款行，保证合同项下的全部权利、义务由变更后的机构承担或由对保证人作出撤销决定的机构承担。如贷款行认为变更后的机构不具备完全的保证能力,变更后的机构或作出撤销决定的机构有义务落实为贷款行所接受的新的保证人。保证人为自然人的,如发生死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力等，借款人应立即通知贷款行,贷款行有权要求借款人提供新的担保。
借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。
仅提供保证担保方式的，只适用于贷款期限不超过5年（含5年）的贷款，其贷款额度不得超过所购(建、大修)住房价值的5０%。
第十九条 抵押加阶段性保证
抵押加阶段性保证贷款指贷款行以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。
保证人必须是贷款行与之签订了《商品房销售贷款合作协议书》（附件九)的，且又是借款人所购住房的开发商或售房单位。
本方式涉及的抵押、保证担保按本办法第十六条、第十八条的规定办理。
在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后,根据合同约定,保证人不再履行保证责任。
采用本贷款担保方式的,贷款行应与借款人、抵押人、保证人同时签订借款合同。
第六章公证与保险
第二十条 贷款行与借款人签订借款合同后，贷款行可以要求借款人办理公证，公证费由借贷双方各自承担50%。
第二十一条 用财产作抵押的,须办理抵押财产保险。有关保险手续借款人可到贷款行认定的保险公司或委托贷款行办理,在保险单中注明贷款行为保险第一受益人,并特别约定一旦发生保险事故,保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款行指定的账户。该保险赔偿金有几种处理方法可供选择：提前清偿贷款;转为定期存款,存单继续用于质押;用于修复抵押物,以恢复抵押物价值。
保险期不得短于借款期限,投保金额不得低于贷款本息,保险费用由借款人负担。抵押期间，保险单正本由贷款行保管。
第二十二条 借款合同有效期内，投保人不得以任何理由中断或撤销保险。
第二十三条 保险期间,抵押财产如发生保险责任以外的毁损不足以清偿贷款本息,借款人应重新提供贷款行认可的抵押物,并办理保险手续。
第七章贷款偿还
第二十四条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。
第二十五条 借款人可采取以下方式偿还贷款本息：
委托扣款方式 即借款人委托贷款行在其于建设银行开立的信用卡、储蓄卡或储蓄存折账户中直接扣划还款。采用委托扣款方式的,借款人须事先向贷款行提出申请,并签订个人住房贷款委托扣款协议(附件八)。
柜面还款方式 即借款人直接以现金、支票或信用卡、储蓄卡到贷款行规定的营业柜台还款。
第二十六条 贷款期限在１年以内(含１年)的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。
第二十七条 贷款期限在1年以上的,可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法,但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后,不得更改。
一、等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。计算公式为：
每月还款额＝{{[月利率×[（１+月利率)的还款总期数次方］}/｛[(1+月利率)的还款总期数次方]－１}]×借款额
二、等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，计算公式为:
每月还款额＝贷款本金／还款期数+（贷款本金－累计已还款)×每期利率
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