张宏业：拨云见月观楼市
作者：
来源：《华人经济》2016年第03期
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来源：《华人经济》2016年第03期
张宏业先生，英国皇家特许测量师、中国房地产估价师、威格斯资产顾问有限公司执行董事、建溢集团有限公司独立非执行董事、中国房地产估价师、湾仔中西区工商业联合会董事、湾仔中西区工商业联合会地产及建筑委员会副主席、澳门房地产评估学会监事长、英国仲裁学会会员、商业评估议会註册商业估值师、山西省政协委员（第十、十一届）、山西省海外联谊会副会长。
中国楼市托底经济增速，2016年4月中旬，国家统计局公佈了中国一季度GDP增速为6.7%，符合市场预期。下旬，中国人民银行公佈了《2016年一季度金融机构贷款投向报告》，其透露出来的信号是：房地产保障了GDP的预期增速。
为了透析中国乃至世界的房地产市场，张宏业先生——中国房地产估价师常年行走於中国各地以及世界各地，观察、分析、总结，並做出准确的判断。数十年的历练，加上专业的辅助，赐予了他更多的智慧，他对楼市的分析和判断也因此被结果印证，让他被更多人信服。
记者：深圳作为全国一线城市，房价的涨幅也是遥遥领先於其它二三线城市，较之同为一线城市的北京、广州、其涨幅都高於它们，造成这一结果的原因是什麽？
张宏业先生：每一季度，相关部门会对全国七十个城市的房地产项目做一次统计，並与前一年同期做一次比较。来自於全国的数据显示，在全国的所有城市中，涨幅最大，增长速度最快的两个城市分别是上海和深圳，而深圳的增长比例超过了60%，与之相比较，北京、广州的涨幅和缓许多，在20%左右。
深圳涨幅如此之大，其中一个原因便是在过去一段时间，深圳的增长速度较之上海、北京要慢一些。造成这一现象的主要因素是深圳的房价的底数大，所谓底数大，是指深圳房产的平均值大。据我所知，在深圳前海附近，房价已达八万元一平方米；关外如龙华，均价为五六万元一平米；靠近惠州的地区，如莲塘，也达到了三四万元一平米。
深圳是一个移民城市，工资水平高，是全国新兴产业最集中的城市，在许多方面都开创
了先河，並从这裏开始然後推广至全国各地，包括金融产品、前海自贸区的试行等，深圳的特殊和优惠政策以及经济环境吸引了内地其他城市的人才来深发展，所有的一切，都给整个城市的发展带来助力，深圳这个城市未来的广阔空间被众人看好，许多人来深投资房地产。
两年前，曾有人觉得深圳的房价太贵，一班炒家携带资金前往珠海、江门、中山投资买房，两年过去，升值的幅度非常低，买时六七千，如今不过大约一万元，且是中山市中心最好的位置。究其原因，主要受中山基本工资水平的影响。珠海市的房价亦增长缓慢，其二手房市场不景气，是受其经商环境不及深圳所限制。
珠海、中山、深圳是珠三角地区发展最好的三个城市，而深圳的房地产市场卻一直是这三个城市中最好的。深圳宜商宜居，並有惠州辅助，形成一个大的生活圈。纵观深圳整个房地产市场，我预计从2016年至2020年以及以後，房地产整体会呈现上升的趋势，且这个趋势是明显的。
记者：在深圳的人大多有这样一个感觉，就是去年房价升得太快，然後近期又明显感觉稳定了。在深圳，引起房价和成交量涨跌的因素有哪些？
张宏业先生：中央在2016年两会期间提出了2016年GDP预期增长6.7%的目标，中国经济发展依靠的是三辆“马车”拉动，其中的两辆“马车”，一是投资，二是消费，这两辆“马车”也是中国经济要达至6.7%增长率的关键之处，在这两者间，中央考虑、权衡再三，决定选择於投资处进行扩大。之所以选择投资而非消费，是因为很明显的一个现象：消费，尤其是国民消费的增长非常缓慢。因此，只能寄希望於投资，而投资最主要，也是最常见的方式就是房地产。
然而对於深圳来说，房价上涨的主要原因卻不是投资的增长，而是供求关係引起的。这裏便牵涉到一个概念——众筹。众筹的主要对象是年轻人。深圳是一个工资水平领先於全国绝大部分城市，这裏有许许多多有希望、经济触觉敏锐、懂炒楼的年轻人，所以常常三人一组，每人出资二三十万，完成首付、贷款等一系列的程序，买房、炒房。他们对於这种“快来快走”的经济模式十分擅长。在能夠赚取百分之十的收益时，他们便会放手，将手中的房子售卖出去，然後开启新一轮的投资。就是这样的模式推动了房价的快速上升。而一旦升至某个程度，中央感觉即将出现或刚刚出现危险局面的时候，便会对此进行宏观调控。
全国两会之前，以及地方两会期间，中央已经做出了指示，敦促地方出台一些政策，来
调控深圳、上海房价增长的速度与幅度，阻止其疯长。这些政策包括众筹贷款的限制、购房税收的新规定、首付比例的上调等。当这一系列政策出台之後，房价收拢，效果立显。四月份的数据显示，无论是房价还是成交量的跌幅都较大，接着跌幅降低。
记者：在中国除了深圳处於高房价及高涨幅之中，上海亦是如此，对於上海来说，造成上海高房价的因素是什麽？上海在未来发展上可以有哪些新的改变或突破？
张宏业先生：上海与深圳的相同或相似之处在於，两个城市都有工资水平高、外资公司多的特点，这是导致深圳与上海高房价的主要及关键因素。
上海与深圳是中国两个最大的商业城市，然而我觉得在未来的房地产项目上，可以偏向於住宅市场。上海曾计划将上海打造成一个旅遊度假的城市，但是结果並不理想，因为上海缺少历史景点，历史氛围也並不浓郁。如果能夠成功将迪士尼落户到上海，借助迪士尼效应，许多遊乐园将随之出现，其产生的作用是拉动整个上海的购物等商业需求，进而推动第三产业，包括保险、地产等湧入上海，促进上海从一个商业城市逐渐过渡到一个全面发展的城市，囊括旅遊观光、餐饮酒店、休閒养老等，让其成为全国最大的休閒旅遊度假城市。
数据显示，中国在2033年将进入老龄化阶段，早在几年前，人大代表已经提出了有关老龄化的问题，现如今更是将对房地产的关注点转移到旅遊和养老上，我对上海的住宅市场充满信心。
记者：与一线城市相比，二线城市的情况又是怎样的？
张宏业先生：地产市场不是一个全国统一市场，而是一个分散的、区域性分割的市场。中国地域辽阔，各地发展极不平衡。每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差異，决定各自房地产市场的结构、供求关係和价格水平的不同，因此有关地产的政策也不尽相同。
二线城市与一线城市不同，供需平衡才是健康的发展状态，在中国二线城市，供需平衡的城市代表是杭州。对於供需不平衡的城市，如武汉、长沙、太原、沈阳，採取的宽鬆的态度，鼓励其去库存。在中国存货最多的城市，库存量已超过两年，这是相当长的时间。
今年第一个季度，温州、大连、南京、苏州等城市的去库存速度飞快，尤其是苏州、南京在第一季度的买地量很大，价钱上涨几倍左右，这是较理想的情况。然而地方政府有一个
很重要的问题，就是财政收入很大一部分来自於土地的收入，当政府批准下的土地能夠进行买卖之後，大家一窝蜂似的去买地，当土地的价钱较高之後，政府会感觉到卖地困难。房产商从政府手中买了地，往後一年时间，库存的时间从今後退至八月、九月，或过度至一年以上。此後，将回到原来的状况。这样的状况受到三方面的影响，第一价格不会提升太快，第二交易量会逐渐下降，其三政府对贷款的限制。
记者：与内地城市相比，港澳的房地产市场又是怎样的状况？
张宏业先生：内地是一个政治市场，香港是一个经济市场。换句话说，就是内地房地产市场的动向很大一部分受国家政策及宏观调控的影响，而香港更多的因素来自於经济环境的变化。2015年，是香港房地产市场最高峰，之後逐渐下跌，跌至2016年3月份，住宅的整体跌幅在15%左右，小户型住宅，即不超过四十平方米的住宅跌幅更大，超过了20%，豪宅的跌幅在12%—13%。通过数据显示可以看出，小型住宅升值快，下跌也快。豪宅的跌幅相对较少，是因为其本身的需求量相对较少，而其变动的原因是受到内地的影响，内地人将投资的重点从香港慢慢转移至澳大利亚、英国、欧洲等地，因此原本投资至香港的资金分散出去，加上受产能过剩的影响，以及内地整体经济的影响，导致内地人购买力下降。
此外，还有一个重要的因素就是内地人对香港市区信心。佔中、旺角事件等影响，内地人来港消费大大减少了，今年五一，旅遊团同比下降了50%以上。因此，原本零售业、贸易、消费力最强的香港，卻受到了最大的影响，远远高於澳门的跌幅。
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