泡沫的载体可能是实物资产，如房地产、邮票、古董、艺术品等；也可能是虚拟资产，如债券、股票等。本⽂研究房地产作为⼀种实物资产的泡沫情况。
  ⼀、房地产泡沫形成的原因
  从主观上来看，房地产泡沫产⽣的原因主要有两个：
  ⼀是⼤量投机⾏为的存在。对房地产的需求包括真实需求和投机需求两个⽅⾯。真实需求是居民为了满⾜⽣活需要、企业为了满⾜扩⼤再⽣产的需要⽽形成的需求。投机需求则是为了从房地产买卖差价中获得利润。投机者购买房地产不是为了实现保值增值，⽽是为了在价⾼时转⼿倒卖。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，许多⾮房地产企业和个⼈投资者⼤量投资于房地产，房地产交易⼗分⽕爆。另⼀⽅⾯，在银⾏利率较低的情况之下，社会资⾦缺乏好的投资渠道。因此，全社会普遍对房地产价格有着良好的预期，这样就会导致⼤量的房地产投机⾏为，房地产价格不断攀升。  ⼆是商业银⾏的信贷⽀持。由于房地产价值量⼤的特点，房地产泡沫是否出现，⼀个最根本的条件是市场上有没有⼤量的资⾦存在。因此，资⾦⽀持是房地产泡沫⽣成的必要条件，没有商业银⾏配合，就不会有房地产泡沫的产⽣。同样，对商业银⾏⽽⾔，由于房地产是不动产，银⾏部门普遍认为这种贷款风险较⼩，在利润的驱动下银⾏也⾮常愿意向房地产投机者发放以房地产作抵押的贷款。从⽽加强了投机者的融资能⼒，这就可能进⼀步地加剧了房地产价格的上涨。
  从客观上来看，房地产泡沫产⽣的原因主要有三个：把房地产估价师站点加⼊收藏夹
  ⼀是房地产三级市场和租赁市场的不发达。房地产⼀级市场是指政府举⾏的⼟地拍卖的⼟地市场，⼆级市场是指新建商品房交易市场，三级市场是指⼆⼿商品房交易市场。在⼀个完善的房地产市场体系中，特别是住宅市场，三级市场应该是很活跃的。新房交易只是所有交易中的很少⼀部分，⾼收⼊阶层去买新房，他们以前的房⼦会被下⼀收⼊层次的家庭占有，下⼀收⼊层次的房⼦⼜会继续向下传递。我国传统观念和居民消费习惯是买房就要买新房⽽不是⼆⼿房。⽬前，很多城市的房地产三级市场基本还没有启动，这就导致了新的商品房需求增加。
  租赁市场和买卖市场是相互影响的。如果买卖市场上商品房售价偏⾼，⼀部分消费者就会从住房销售市场转向租赁市场，开发商则会⾯临降价的压⼒。我国⽬前很多城市的住房租赁市场处于地下经营的状况，透明度差，且缺乏有效的监管机制。租赁市场不发达，消费者就失去了选择不同住房消费⽅式的机会，在应当租房的阶段也不得不提早进⼊消费市场，给商品房市场带来过多的需求。较⼤规模的租赁市场不仅可以较好地解决⼈员流动与住房产权流动之间的⽭盾，有利于低收⼊体规避市场风险，⽽且是房价发现机制的⼀个重要组成部分。由此可以看出，房地产三级市场和租赁市场的不发达会导致商品房需求量的增加，从⽽使得其价格上升。
  ⼆是房地产⾏业信息不透明。与资本市场相⽐，房地产市场由于⾃⾝的特点具有信息传递慢、透明度
差的特点。我国的房地产市场只有⼗⼏年的历史，房地产市场统计体系很不完善，数据准确性差；交易信息不透明。因此，消费者购买房地产时往往会被表⾯现象所迷惑，⽽部分开发商⼜会夸⼤宣传，这样就会导致消费者过于乐观，对市场判断脱离实际⽽加⼊到投机者的队伍⾥⾯来。
  三是经济周期的作⽤。房地产商品的供求特性决定了其价格易受经济周期的影响。房地产供给具有时滞性，由于⼟地的稀缺性和房地产建设周期长，其供给弹性不⼤。房地产需求主要包括企业发展⽽引致的办公⽤房和商业⽤房的需求、居民满⾜基本⽣活所需要的住宅需求，这些需求特别是办公⽤房和商业⽤房的需求很容易随着经济形势的变化⽽在短期内发⽣变化。当经济周期处于上升阶段的时候，企业规模的扩张使得房地产市场的需求急剧增加，⽽房地产供给却不能同步地增长，由此造成⼀种供不应求的局⾯，导致了房地产价格的上扬。
  ⼆、房地产泡沫造成的危害
  房地产⾏业具有产业关联度⾼、影响范围⼴的特点，对国民经济增长的贡献很⼤。作为关系国计民⽣的重要商品，房地产泡沫的产⽣、发展、变化对于政府、企业和居民都会带来巨⼤的影响。主要表现在以下⼏个⽅⾯：对宏观经济⽽⾔，房地产价格对于⼀个地区经济的增长、产业协调发展等⽅⾯都有着重要的影响。房地产⾏业产业关联度很⾼，钢铁、⽔泥、⽊材、玻璃、塑料制品、家电等产业都与房地产业密切相关，房地产业的发展对这些产业的发展具有很⼤的促进作⽤，相关⽐例达到1∶1.7，即每100元
的房地产销售就能带动相关产业170元的销售①。当房地产出现泡沫时，房地产价格急剧上升，由于GDP增长对房地产业的依赖程度较⾼，此时房地产价格⼀旦出现⼀些⼤的起伏，不仅会导致房地产业进⼊衰退，⽽且会对整个地区经济的稳定发展带来不良影响。同时，房地产泡沫经济还会影响国民经济的平稳运⾏，破坏国民经济的结构和⽐例。由于房地产泡沫是由虚假的⾼赢利预期的投机带动起来的，并不是实际经济增长的结果，它的产⽣和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。⼀旦泡沫破灭，在泡沫形成过程中发⽣的债权债务关系就难以理顺，形成信⽤危机，这将给国民经济的运⾏带来相当⼤的冲击和危害。
  对⾦融系统⽽⾔，由于房地产⾏业是资⾦密集型⾏业，它对⾦融依赖程度很⼤。当房地产⾏业出现衰退时，就会使资⾦链收紧，甚⾄出现资⾦链断裂，引发⾦融危机。在房地产泡沫破灭后，银⾏投向房地产的⼀些资⾦⾯临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，使银⾏的不良贷款⽐例⼤幅上升。银⾏不良贷款⽐例的上升将迫使银⾏收缩贷款规模，造成整个社会的信贷环境趋紧，对其他⾏业的正常⽣产产⽣紧缩影响。如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨⼤，银⾏遭受的损失过⼤，有可能损害银⾏的信誉，存款者会对银⾏的信⽤产⽣怀疑，对银⾏进⾏挤兑，造成⾦融恐慌，甚⾄⾦融机构的破产。  对企业⽽⾔，房地产价格的急剧上升会引起⼤部分企业⽣产成本的上升，从⽽使得企业经营状况飘忽不定，从⽽使得企业压缩开⽀，缩⼩⽣产规模，导致失业的⼤量增加。泡沫破灭后，房地产价格⼤幅下跌，许多房地产企业和房地产相关企业破产倒闭，许多在建⼯程停建和缓建，造成建筑业的
萧条。由于价格的下跌，⼈们对房地产的投资热情迅速下降，房地产市场可能在很长时期内低迷不振。为房地产业提供原材料的⾏业，如钢铁、⽔泥等，将出现⽣产能⼒严重过剩，这些⾏业的投资在很长时间内都很难启动。
  对居民⽽⾔，由于⾐⾷住⾏是⼈们基本⽣活需要和安居乐业的必要条件，房地产价格的上升也会使得包括住房在内的⽣活成本上升，引起其他消费的减少。特别是在我们全⾯建设⼩康社会的今天，出现房地产泡沫会对居民⽣活带来不利影响，阻碍国家政策⽬标的实现。
  如果房地产泡沫破灭，房地产价格从它们的峰值⽔平急剧跌落下来，致使贷款价值⼤⼤⾼于其抵押品的市场价值，由此会导致⼤量的贷款违约发⽣。
  三、房地产泡沫的防范
  房地产泡沫会对整个经济体系和⾦融体系造成极⼤的威胁，会对整个社会的正常运⾏带来很多的问题。防范房地产泡沫的产⽣与扩⼤，需要政府职能部门和商业银⾏等各⽅的共同参与与努⼒。
  从政府职能部门来看，政府应制订相关税收政策和房地产政策并严格落实，增加投机者持有物业的成本和交易成本，减少房地产市场的投机⾏为。加快和规范房地产三级市场的发展，继续引导房地产三级市场向好的⽅向发展。同时，要规范房地产租赁市场，为房地产租赁市场的发展创造条件。这样，房地
产市场的需求者就有⼀部分转向了三级市场和租赁市场，就可以使得房地产市场的需求减少，从⽽可以有效抑制房地产泡沫。房地产利润
  从商业银⾏来看，银⾏应严格房地产⾏业贷款的审批，从⼟地交易环节、房地产开发环节到新建商品房的交易环节层层严格把关。通过信贷资⾦的控制，将不合资质的开发商逐渐淘汰出房地产市场的同时，还可以减少市场上的投机者。　
  [参考⽂献]
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