摘要： 大多数房地产公司在进行房地产成本管理、控制过程中都存在成本管理脱节和房地产管理效果不好的现象。成本管理应当是全过程的管理，成本管理不应当仅仅局限于对物的管理，还需要强化对员工的管理。企业根据成本管理目标实施成本管理，对事前进行预测管理、设计规划，对项目进行事中控制，细化每一个项目的成本管理目标。
Abstract： In most of the real estate companies， the cost control and real estate management are not good in the real estate cost management and control process. Cost control should be the management of whole process. The cost control should not only be limited to the management of things， but also need to strengthen the management of employees. Enterprises should implements the cost control by the cost control objectives to carry out the pre forecast management and design planning before the project and carry out the project control to refine the cost management objectives of each project.
关键词： 房地产开发；项目；成本管理
Key words： real estate development；project；cost control
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）10-0243-03
0 引言
研究背景及意义：
随着经济的快速发展，人民生活水平的提高，我国近年来城镇化脚步的加快，房地产行业快速发展，二十多年的积淀，我国房地产行业已经形成了一定的规模。2014年中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出了新型城镇化建设的五大目标，房地产行业已经成为了我国经济发展的重要支柱产业，房地产行业的健康发展已经成为了我国关注的重要问题。从2005年到2013年我国提出了多项关于房地产调整意见及规范房地产调控策略主要是针对房地产价格，这就使得房地产行业利润逐渐缩水，房地产公司需要进行成本控制、成本管理，提高企业的利润空间。但是，由于房地产行业发展过程中需要大量投资，建设周期较长，房地产市场房价不断攀升，大量投资者和资金涌入房地产行业。企业也
受到房地产行业投资的影响，由于不同的开发商企业文化、发展理念、员工素养参差不齐带来房地产市场优胜劣汰。本文以房地产开发项目成本管理作为研究对象，希望通过分析研究到问题的原因，针对房地产开发项目成本管理中存在的不足提出建议，以期能够促进房地产行业的健康发展。
企业为了生存必然采取各种方式进行成本管理、制度管理等，加强对房地产项目成本的管理将有利于整个房地产行业的健康发展。第一，提升企业竞争力。房地产项目开发实施成本控制，可以降低企业成本，实现企业健康发展，提升企业竞争力。第二，提高企业经济效益。企业的最终目标就是实现利润最大化，在房地产行业激烈竞争的环境下，企业实施房地产开发项目成本管理将有利于提高企业的经济收益，获得更多的利润。第三，房地产开发项目成本管理将有利于企业提高管理水平。房地产属于资金密集型产业，实施成本控制直接关系到资金管理，提升企业在成本控制方面的认识，提高企业成本管理水平。第四，实现企业资源的有效配置。成本控制不是单纯的施工成本控制，而是对整个项目实施成本控制，这将有利于企业最大限度利用企业有效资源，从整体上降低企业成本，提高企业的经济效益、社会效益。
1 房地产开发项目成本管理中存在问题
1.1 房地产开发项目成本控制集中化 房地产开发企业在实施成本控制过程中大多数企业仅仅重视施工阶段成本控制，忽略其他阶段对房地产成本的管理，这也就导致企业成本控制缺乏有效性。房地产企业成本控制过于集中化，这样的控制方法降低了成本控制的效益，大部分情况下成本控制的作用不大，企业成本并不能实现大幅度的下调，企业的资源利用程度也不能得到提升。房地产开发项目成本控制过程中虽然在企业项目开发前期投资决策阶段费用较少，但是直接影响到后期施工成本。部分房地产开发企业忽视了对于项目的成本控制，对设计费用进行压缩，导致设计方案不科学、不合理，不能够满足项目建设的要求，图纸出现错误等，这对于项目成本控制的影响是巨大的，房地产开发商应当对此问题重视，实施全面成本控制。
1.2 房地产开发成本控制忽视开发进度 房地产项目开发过程中，房地产项目管理者对于项目开发进度认识程度不够，将项目进度视为一种摆设，成本控制需要企业根据项目进度目标实施控制。如果进度不符合预算管理目标，同样会导致企业成本的增加。房地产开发项目成本控制不到位往往会产生施工单位无法进行进度控制，这也就很难指导房地产开发项目的进行。如果不能按照既定计划将所开发产品推向市场，则有可能会导致项目面临十分大的风险，产品上市延迟，错过最佳销售期，从而降低销售额及回款额，增加财务成本支出，影响
整个项目利润。
房地产成本控制需要结合房地产项目进度实施管控，成本控制主要是针对房地产建设所使用的费用支出，每一个开发项目在施工之前都会进行前期的项目预算、项目管理、实施方案设计，这其中就包括房地产开发进度的目标设定。房地产成本控制属于全过程控制，房地产项目进度拖延将会导致企业成本的升高，企业的费用支出增加，反而不利于整个项目成本的降低。
1.3 房地产开发项目存在质量问题 房地产项目开发往往追求性价比最高，但是大部分房地产开发建设过程中，成本越高质量一般越高，项目成本与质量成正比。房地产开发商为了实现成本最低，往往降低成本支出，成本的降低有时就会产生房地产开发质量问题。不合理的成本控制不仅起不到管理作用，反而对整个企业的发展起到不良作用，引发工程质量问题。
房地产项目开发成本控制过程中往往会产生质量问题。房地产项目质量问题主要表现在建筑结构问题、装饰问题、环境问题、主体架构、材料问题等。承包商在进行房地产项目成本控制过程中不注重设计环节、规划环节的成本控制，集中进行施工阶段成本控制，在施工
阶段进行大幅度的成本缩减，这样就导致房地产建筑架构出现质量问题，装饰物品质量不高，建筑材料不符合实际建设要求。
1.4 房地产开发成本控制各阶段之间脱节 房地产项目开发周期长、投资大，房地产项目开发的时间周期、产品状况都比较复杂，在实施房地产项目开发过程中针对各个环节的房地产成本控制都存在不同的问题。房地产开发过程中各个环节、各个阶段在管理过程中所根据的目标不统一，管理的内容不相同，各个部分，各个环节的要求不一样，这就使得前面的设计环节与后面的实施环节不相匹配，出现问题相互推责，出现问题彼此不进行有效沟通，仅仅依靠下一个环节的承包者来解决，这样就使得整个房地产开发成本控制出现断层，各阶段之间存在摩擦，成本控制目标不能有效执行，各阶段成本管理出现脱节。
大部分房地产企业实施成本控制只关注施工阶段、竣工结算阶段忽略之前的设计阶段、规划阶段、招标阶段，成本在这几个阶段基本确定，后面各个阶段很难出现大幅度的成本管理，这也体现出我国大部分房地产企业忽略了全过程成本控制，没有合适的方法进行全程管理，使得部分企业在实施成本控制过程中不深入，仅仅停留在表层。房地产企业实施成本控制的效果总是不明显，甚至出现问题。
2 房地产开发项目成本管理问题原因分析
2.1 房地产开发项目成本管理制度不完善 房地产开发项目成本管理过程中存在管理制度不完善的状况。管理制度不完善导致房地产项目成本控制的重点过于集中化，没有明确成本控制是全过程的，需要根据房地产项目管理的进度实施控制，管理制度不完善的另一个表现是对于质量问题的追责规范不到位，具体的奖惩措施不细化等。
2.1.1 房地产项目成本管理制度未形成体系 房地产项目成本管理过程中，没有将整个房地产项目开发作为一个完整个过程进行管理，仅仅重视某一个环节，针对某一个环节实施成本控制，这样的项目成本管理的有效性、作用性较低，成本控制能够起到的效益较低，企业实施成本控制的作用无法发挥，企业的预算目标、利润目标、成本目标、发展战略目标的实施都会出现问题。大多数企业仅仅重视施工成本管理就是因为企业尚未对房地产开发项目充分认识，为根据项目开发的流程制定相应的管理制度，仅仅侧重部分环节。房地产项目成本管理制度形成之后，并不是对整个房地产管理实施同等程度的成本管理力度，还是要根据实际情况确保管理重点，突出成本控制的重点，但是房地产项目成本控制的重点应当是设计、规划阶段。房地产项目成本管理制度的形成也应当从企业实施成本控制的目标开始，根据房地产的设计规划进行项目成本管理才是有效的。
2.1.2 追责制度不完善 项目成本控制不同环节实施的部门不尽相同，项目管理的目标各不相同，管理的实际内容各不相同。但是每一个操作部门都具有确定的责任，每一个部门实施成本控制都应当承担各自的责任。大部分房地产开发项目在进行成本控制管理过程中，不注重追责制度的设置，有的企业编写了各个部门的责任确认书，但是比较粗糙，或者干脆不执行。追责制度的完善直接影响到企业房地产开发项目管理水平和执行状况。
2.1.3 项目施工管理不够细化 每一个项目在实际操作过程中都会细化成各个不同的小项目，每一个项目在实施过程中都需要根据标准和操作要求进行实施。但是房地产企业在项目施工管理过程中存在制度不够细化的情况。建筑工程质量的提升需要项目施工细化，项目施工细化将有利于实施项目成本控制，因此，企业如果没有细化的成本管理制度，必然会带来项目管理水平的降低。
2.2 开发商对房地产开发成本控制认识不足
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