房地产开发企业会计核算与税务处理的分析
摘要：随着社会经济快速发展，房地产开发企业已成为国民经济的重要支柱产业，它奠定了在我国整体市场经济中的核心位置。但是近年来外界市场大环境的变化，为确保房地产开发企业能够保持良好的发展势头，决定了房地产市场持续调整重要性。考虑扩大房地产开发企业经济效益的目标下，必须做好会计核算与税务处理的分析工作。
关键词：房地产开发企业；会计核算；税务处理
引言：房地产是一个特殊的行业，房地产具有高风险、高投入、高收益、长周期等特点。会计核算和税务处理有其特殊性；核算时涉及多个税种，如：营业税、增值税、土地增值税、企业所得税、土地使用税等，他们特殊性所导致的一些问题是我们应该注意的。
1.房地产开发企业的会计核算目的
在我国房地产企业长期发展中，会计核算作为不可缺少的部分，做好会计核算工作，不仅能使企业保持稳定发展态势，而且一定程度上能够扩大企业经济效益，甚至还决定了企业投资决策以及资源配置的合理性。可从以下几方面重点分析核算工作：第一，通过测算精确算出项目在
各开发阶段的资金缺口，能更精准地做好融资准备；第二，综合核算企业项目开发成本，对其能够创造的经济效益值进行研判；第三，管控经营过程的收支情况，优化房地产企业内部管理，实现企业健康发展；第四，将重心放在商品房销售、及时回笼资金上，减少呆账等问题的出现；第五，按照国家对税收政策方面的调整，合理的分配企业利润。房地产开发的不同阶段，会计核算的侧重点不同。
2.我国房地产开发企业会计核算存在的问题
2.1运行中风险管控问题
通过实际调查发现，在有些房地产开发企业的现有的一些管理体系等，一直沿用的还是之前的方法与模式，不管是现实操作还是实施等各个环节，存在一些不可忽视的问题。最为关键的是，房地产开发企业也未能全面贯彻并落实各种风险防控机制，这是造成会计核算问题的根本原因。
2.2资金的筹措和流转问题
通常情况下，房地产企业初期经营中需要的大量资金，除股东投入以外，更多的是通过金融
机构或者是民间融资等，不管何种资金筹措模式，筹到资金需要较长的时间。针对企业各个环节所需要的大量资金，如果不能在规定时间内筹集到所需要的资金，会出现企业不能正常运营，资金链断裂的危险。通过现实调查能够看出，部分地区房地产开发企业在处理资金不能正常周转时，经常实施的就是资金筹集等模式，希望能够尽快解决资金短缺弊端。但是通过此种应对方式，就算能够短时间内筹集到大量的资金，但是因为缺少切实可行的资金调度管理体系，一定程度上也不能保证企业接下来长期稳定发展，最后严重制约我国整体经济等方面的发展形势[1]。
2.3会计信息披露风险机制不健全
伴随行业竞争的加剧，生产经营的风险也随之而来。房地产开发企业面临的风险主要有突发性的工程安全事故、工程质量存在隐患、项目开发风险等。这些风险存在和爆发的原因主要在于会计信息披露的风险机制不够健全，或管理机制的落实不到位。
3.解决房地产开发企业会计核算问题的措施
3.1进一步规范会计核算制度
对于企业而言，建立一个完整的会计核算制度是十分重要的，而且现在每个企业中也确实都有一套这样的机制，不光是企业，在企业中的每个部门中也应该建立与企业相适应的管理制度，这对于各个部门之间提高协作效率具有十分重要的意义，所以，就目前而言，我国的房地产企业在发展的过程中，应按《会计法》的规定，依据企业实际情况制定一套适合自身发展的会计核算制度，并且这是十分迫切需要解决的。在企业的发展过程中，要根据所处的时代和环境，及时的调整自身的会计核算制度，使其始终适应自身的发展，并对发展过程中所暴露出来的问题进行及时的解决，保证所更新的会计核算制度可以在最短时间内进行整改和落实 [2]。
3.2加强风险评估与风险管理
因房地产行业的特殊性，从设计到施工，再到最终的施工结束，这个周期相当长，给施工带来了较大的不确定性因素，风险也随之增大。针对这一问题，必须要求企业做好项目施工风险控制工作，对整个项目所存在的问题和风险进行评估和考量，可以预防和减少风险所造成的损害。财务部门应该在施工之前就结合实际情况，对整个项目可能存在的风险进行提前的预知和分析，有针对性的制定应急预案，在进行财务核算的时候，对核算过程中的每个环节
都做好防控，保证所设计的风险管理办法和应急预案可以在出现问题的时候派上用场，并在施工过程中进行不断的完善和修改，从而将整个项目维持在一种相对安全的环境中[3]。
4.我国房地产开发企业税务处理存在的问题
4.1税收体制不完善
分析当前我国房地产开发企业税务处理工作中存在的问题，具体可以结合以下两方面进行分析：第一，行业在税务处理中涉及多项税收法律法规，房地产企业的税收征管极易受到诸多外在因素的干扰和影响，影响政策落实；第二，不合理税务机制。相对于其他类型的企业，我国房地产开发企业在经营过程中，期间涵盖了多个流转程序，每一个环节有着明显不同，通过之前调查发现，针对该种现状就会极易造成税务遗漏弊端，不利于房地产开发企业稳定发展 [4]。
4.2税收监管不到位
房地产开发企业在税收监管的工作中存在着一些可以完善的地方，目前在监督管理部门中所存在的问题主要有：第一，参与税收监管部门的人员素质参差不齐，甚至还有一些管理人员
专业技能不过关，导致了相关税收部门工作效率的低下和监管工作的疏漏。第二，我国在税收监管方面也存在一些制度方面的缺失，这就需要针对实际情况进行完善，坚决杜绝监管部门人员参与到房地产行业中浑水摸鱼，以权谋私，从整体上提高税收监管的有效性。
5.房地产开发企业税务处理探讨
5.1常用税务处理方法
从根本上而言，房地产开发企业所开展的税务处理与会计核算工作，两者存在着不可分割的联系，如果企业能够高效完成税务处理工作，可能就会提高企业经济效益，必然也会支撑会计核算环节有效推动。从当前情况下分析，在企业开展税务处理过程中，常见的方法有成本核算、收入核算，其中最常使用的就是以下两点：第一是计提资产减值。所谓的计提资产减值方法，主要就是在房地产开发企业长期发展过程中，针对后期可能会出现的损失，事先做出针对性的预判，准确计算可能造成的损失数值，将其实际亏损融入到会计报表当中。伴随着市场不断变化，导致我国房地产行业也出现不断调整的状态下，部分企业时常会因为资金高估价值的行为引发严重经营危机问题，针对资产减值来讲，就是将价值计量代替传统成本计量模式，最终得到的结果更与企业实际资产价值相一致，这能够支撑企业科学制定各项发
房地产利润展决策的基础上，也能够提升各项财务数据的真实性、合理性，尽可能减少企业财务风险等问题的出现几率[5]。第二是成本核算。在我国房地产开发企业成本管理过程中，成本核算作为不可缺少的环节，不但与企业稳定发展态势之间存在着直接关系，更是提升企业经济效益以及社会形象的关键。企业要想能够科学完成税务处理工作，那么自然就需要强调成本核算重要性。
5.2构建体系，完善制度
为妥善处理好房地产开发企业税务风险问题，必须要求企业紧跟国家大政方针，建立健全切实可行的税务管理机制，全程完全落实现有行业机制，强调企业税务风险信息化管理重要性，尤其是面对企业内部海量数据信息，必须出与税务相关的部分[6]，做好各项数据信息的传递工作，引导企业能够深入的了解市场，掌握市场风向，保证税务管理部门能够及时跟企业管理层展开沟通，为企业内部税务风险防范工作又快又好的进行打下坚实的基础。与此同时，从企业税务风险防范工作下进行研究，本质上就是相关责任机制制定的一项工作，不管是房地产开发企业高层领导人员，还是基层的员工，都应该积极的加入到税务风险的防范工作当中。