投资性房地产理解记忆与练习
三四五
投资性房地产的用途要么是出租，要么是坐等升值。因为开发土地的用途已经约定，所以房地产企业除了已经出租的房地产可以计入投资性房地产，其他房地产一般计入存货(开发产品等科目)。
记忆口诀及解析(资产从生到死的一个过程)
一、自用房转投资成本下对对碰存货跌无对应抵成本
(一)自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产【原值】①
累计折旧（累计摊销）②
固定资产减值准备（无形资产减值准备）③
贷：固定资产（无形资产、开发产品）【原值】①
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）②
投资性房地产减值准备③
借：存货跌价准备①
贷：投资性房地产【原值】①
(二)投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产（无形资产、开发产品）【原值】①
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）②
投资性房地产减值准备③
贷：投资性房地产【原值】①
累计折旧（累计摊销）②
固定资产减值准备（无形资产减值准备）③
二、自用房转投资公允下赚其综亏公允回自用差公允
(一)自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产——成本【公允价值】(转换时市场价)④
累计折旧（累计摊销）②
固定资产减值准备（无形资产减值准备）③
公允价值变动损益【借差】(①-②-③)-④
贷：固定资产（无形资产、开发产品）【原值】①
其他综合收益【贷差】④-(①-②-③)
(二)投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产（无形资产、开发产品）【公允价值】(转换时市场价)③公允价值变动损益【借差】(①+②)-③
贷：投资性房地产——成本①
投资性房地产——公允价值变动②
公允价值变动损益【贷差】③-(①+②)
说明：固定资产或者无形资产的使用寿命一般在10年以上，以历史
成本入账，转换为以公允价值计量的投资性房地产时，会产生的大额
价差。计入其他综合收益主要是防止上市公司炒作房地产操纵利润坑
害股民，不务正业。转回时，因为原来就是以公允价值计量，与转回
时点的公允价值差异不会很大，所以计入公允价值变动损益核算。
例题：企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值与账面价值的差额，可能影响的财务报表项目有()
A.资本公积
B.投资收益
C.公允价值变动损益
D.其他综合收益
三、投资房经营期变模式属政策唯一路从成本变公允调留存
借：投资性房地产——成本(转换时市场价)③
投资性房地产累计折旧②
贷：投资性房地产①
盈余公积[③-(①-②)]*10%
利润分配——未分配利润[③-(①-②)]*90%
四、投资房经营期成本下租其收提折旧修理费入其本
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销
借：其他业务成本
贷：银行存款
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
五、投资房经营期公允下租其收无折旧算公允修理费计其本
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益(市场价与账面价差异)
借：其他业务成本
贷：银行存款
房地产利润例题：企业对其分类为投资性房地产的写字楼进行日常维护所发生的的相关支出，应当计入的财务报表项目是()
A.管理费用
B.营业外支出
C.营业成本
D.投资收益
六、投资房改扩建转账面投在建
(一)成本模式下
借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
(二)公允模式下
借：投资性房地产——在建
贷：投资性房地产——成本
投资性房地产——公允价值变动
七、投资房出售时成本下售其收转账面对其本
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本(①-②-③)
投资性房地产累计折旧②
投资性房地产减值准备③
贷：投资性房地产①
八、投资房出售时公允下售其收转账面消其综冲公允算其本
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益(市场价与账面价差异)
借：其他业务成本(①-②-③)
其他综合收益(前期转换用途时产生)③
公允价值变动损益②
贷：投资性房地产——成本①
投资性房地产——公允价值变动(余额)②
PS：公司自己建造或者购买的房地产直接作为投资性房地产的情况，在实际经营中还是比较少(2019年第二批计算分析题1，考试难度就很低了)，计入投资性房地产的成本，经营期适用第四、五条口诀。