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高㊀广
摘㊀要：房地产市场的发展带动了不同地区的经济发展ꎬ同时房地产交易日益频繁ꎬ房地产交易㊁抵押㊁租赁等过程中都需要进行房地产评估ꎬ结合评估结果为房地产交易等提供依据ꎮ目前市场比较法在房地产评估中应用较多ꎬ同时也存在一定的问题ꎬ文章主要分析房地产评估中市场比较法的应用ꎬ具体从市场比较法概述㊁应用中存在问题以及解决措施等方面展开分析ꎬ旨在促进市场比较法在房地产评估中的合理应用ꎮ
关键词：房地产ꎻ评估ꎻ市场比较法ꎻ应用
㊀㊀随着社会主义市场经济的发展ꎬ不同地区房地产取得了重大突破ꎬ各类高层建筑数量不断增加ꎮ房地产作为不动产ꎬ其具有较大的资本作用ꎬ比如部分用户通过前期购置房地产并通过转手买卖获取了较大的经济利润ꎮ房地产市场的发展也带动了房地产评估的发展ꎬ比如在房地产交易中ꎬ房地产所有者希望房地产评估价值更高ꎬ而对于购买者则希望评估价值更低ꎬ一方面可减少购置费用ꎬ另一方面也可以降低交易中的相关税费支出ꎮ对此ꎬ房地产评估方法的选择至关重要ꎬ其需要兼顾各方利益ꎬ保证房地产评估的客观性㊁技术性㊁专业性以及可靠性ꎮ目前房地产评估中市场比较法应用较多ꎬ文章主要围绕市场比较法在房地产评估中的应用展开分析ꎮ
房地产利润
一㊁市场比较法概述
房地产评估过程中采取的市场比较法是结合房屋所在区域已经完成交易的房屋售价做出估价ꎬ估价过程中还需要结合房地产的具体情况对部分参数进行修正ꎬ进而得到较为客观的房地产评估价值ꎮ当然影响房地产评估价格的因素相对较多ꎬ比如周边的交通条件㊁配套设施是否成熟㊁房屋修建时间㊁装修情况等ꎮ从实际应用方面分析ꎬ因为市场比较法具有较好的操作性ꎬ合理选择比较对象ꎬ可参照性地对某房地产做出评估ꎬ且评估价值得到彼此的认可ꎮ通俗的讲ꎬ市场比较法就是从评估对象周边区域选择已经完成交易的房屋ꎬ结合市场发展规律做出综合评估ꎮ房地产评估运用市场比较法的流程包括:(１)搜集评估对象周边已经完成的有关房地产实例ꎻ(２)从搜集实例中选择与评估对象较贴近的实例ꎻ(３)初步建立比较基础ꎻ(４)对实例交易情况进行修正ꎻ(５)市场状况的调查分析ꎻ(６)房地产评估状况的调整ꎻ(７)最终确定房地产评估价值ꎮ
二㊁房地产评估中市场比较法应用存在问题(一)随意性选择交易案例
市场比较法应用的前提是合理选择交易案例ꎬ评估人员在交易案例选择中主要通过电话询问以及网络搜索等获取不同房地产案例实际交易情况ꎬ换言之ꎬ房地产销售中心㊁中介机构等提供的信息是不同案例售价的主要资料来源ꎮ整个过程中主观性较强ꎬ不同中介机构给出的房屋售价等会有所不同ꎮ随意性的选择交易案例并获取交易价格影响到实际房地产评估价值的客观性ꎮ
(二)房地产评估中修正存在较强的主观性
房地产评估在获取相关对比案例后ꎬ还需要结合不同房地产实际情况做出修正ꎬ修正过程中的存在较大的主观性ꎬ不同评估人员在评估经验㊁评估技巧等方面有所不同ꎬ部分评估人员对房地产评估修正较保守ꎬ而部分评估人员对房地产评估修正较大胆ꎬ这种情况下使得房地产评估价值存在较大的浮动空间ꎬ造成房地产评估结果也存在一定的随意性ꎮ(三)评估机构自身位置较特殊
评估机构在房地产评估中占有重要地位ꎬ但是其所处位置较特殊ꎬ需要同时兼顾委托双方当事人的要求ꎬ比如对房地产所有者而言希望评估价值更高ꎬ而对于购买者而言则需要房地产评估价值较低ꎬ这样自身需要支付的资金会减少ꎮ作为评估机构需要在两者之间寻求平衡点ꎬ确保双方都能够满意ꎮ此外ꎬ评估机构评估的交易价格等通常还需要银行㊁房地产交易中心专业人员对评估价格做出审核ꎮ实际在评估工程中会出于某些原因影响评估价值ꎬ比如评估费用的支付是按照一定的比例支付ꎬ这种情况下评估费用会影响到中介机构的自身利益ꎬ相应评估机构在房地产评估中会有所侧重ꎮ
三㊁房地产评估中市场比较法应用措施
鉴于目前房地产评估中市场比较法在应用期间存在一定的问题ꎬ需要从不同方面采取措施加强管理ꎬ提升房地产评估的客观性与合理性ꎮ首先ꎬ在比较案例选择方面ꎬ需要采取多元化的调查方法ꎬ如大数据背景下ꎬ房地产交易中心有相应的房地产交易数据ꎬ同时国内重要房地产交易网站上也会有不同房地产的参考
价值㊁市场走向以及评估分析ꎬ此外ꎬ评估机构还可以采取现场实地走访与调查等方式ꎬ从多角度了解并获取相对客观的比较案例ꎬ根据选择的典型案例ꎬ对房地产做出评估ꎮ其次ꎬ在房地产评估修正过程中需要从多方面考虑ꎬ提高修正的合理性ꎬ比如房地产中房屋的区域㊁地段ꎬ如果属于市中心㊁经济与交通较发达区域ꎬ同时市场需求量较大的情况下ꎬ房屋需要在市场比较法评估基础上提升ꎻ如果房屋使用年限较短ꎬ社区或者物业管理水平较高ꎬ相应的也会增加房地产评估价格ꎻ房地产周边配套设施㊁房屋内部装修程度及是否带家具家电等ꎬ这些都是评估价格中需要考虑的ꎬ全方位兼顾可保证评估尽可能地接近真实值ꎮ最后ꎬ房地产交易中心㊁政府有关部门需要加大对不同评估机构的监督ꎬ通过信用分㊁定期通报等形式淘汰部分不符合要求或者存在违规操作的评估机构㊁中介机构ꎬ提升评估机构自身业务能力ꎮ
四㊁结束语
市场比较法在房地产评估中应用广泛ꎬ但是在具体评估中还存在一定的问题ꎬ造成房地产评估结果存在偏差ꎮ实际在市场比较法应用中需要多方面搜集案例ꎬ选择典型案例ꎬ尽可能考虑多方面的影响因素ꎬ保证评估结果修正的可靠性ꎬ同时加强对评估机构的管理ꎬ促使房地产评估结果在多方面发挥参考作用ꎮ
参考文献:
[１]王函.浅谈市场比较法在房地产评估中的应用[Ｊ].商讯ꎬ２０１９(１８):１１１－１１２.
[２]李敏.市场比较法在房地产评估中的应用分析[Ｊ].纳税ꎬ２０１７(１３):９９.
作者简介:
高广ꎬ天津恒盛建设工程管理咨询有限公司ꎮ
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