银行信贷规模和房地产价格相互关系的理论研究
(一)房地产价格的影响因素
房地产作为一种商品,其特殊性在于它既拥有普通商品的使用价值,还具有很大的投资价值。它既能满足人们的消费需求,又能实现人们保值增值的投资需要。房地产价格受多种因素的共同影响,在房地产的供求机制下,房地产价格趋于上涨或下跌。下面具体分析几个重要因素如何对房地产价格的变化产生影响。
1.银行信贷规模
房地产行业属于资金密集型行业。对于房地产开发企业来说,一个项目通常具有投资周期长、资金占用量大、变现周转慢等特点。房地产开发企业属于高负债企业,外部融资是解决企业资金困难的重要渠道,而银行信贷又是外部资金来源的重中之重。房地产开发贷款的可得性直接影响着房地产开发企业的土地购置和开发的进程,从而能够在供给端影响房地产的供给数量和供给价格。对于广大购房者来说,商业银行的住房按揭贷款(或公积金贷款)能够减轻他们的购房负担,会在需求端影响房地产的需求数量和需求价格。综上所述,房地产市场的发展和银行信贷市场息息相关。
2.贷款利率
贷款利率的高低既会影响企业的开发成本,又会影响居民的购买成本。当贷款利率上升时,一方面,房地产开发企业利用银行信贷的融资成本增加,使得房地产开发利润降低,进而企业的开发积极性降低,使得住房供给相对减少,住房价格上涨;另一方面,居民的借款成本增加,他们对于住房的需求减少,房地产价格下降。但是,当商业银行、房地产开发企业和潜在的购房者预期房地产价格会较快上涨时,他们都会对因利率上升所引起的成本上升变得不太敏感。
3.居民的可支配收入
居民的可支配收入是居民进行消费开支活动的决定性因素。房地产是一种具备使用和投资价值双重属性的特殊商品,居民的可支配收入越高,购房需求越大,房地产价格也会随之攀升。同时,随着我国经济实力的不断增强,人们的收入和生活水平会不断提高,也会相应追求更高的生活质量,倾向于购买更好的住房。并且,房地产作为一种投资品,在人们预期房地产价格会不断上升的前提下,人们会预期房地产具有高收益低风险的特征,这会更强地拉动房地产需求的增加,带动房地产价格的上涨。
4.土地成本
土地资源是一种稀缺性资源,一般来说,土地成本占据房价30%左右的比重。土地价格的上涨主要有两个原因:一方面,地方政府为了增加地方财政收入,可能推动土地价格的上涨;另一方面,面对价格不断上升的房地产市场,许多开发企业(包括中小企业)蜂拥而入,为了获取土地的使用权,恶性竞争,导致土地价格严重偏离其真实价值,推动房地产开发成本的增加,进而使房地产价格上涨。
5.政策
因为房地产价格的高低影响着国民的生活水平和幸福程度,所以政府也会适时出台相应的政策调控房价。比如2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的概念。再近一些,2019年7月30日,中共中央政治局召开会议,重申要坚持“房住不炒”的定位,并且首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。面对政府严格的房地产管控措施,房地产价格上涨趋势可能会放缓,但从经济学的角度分析,其对房地产价格的影响并不容易。
6.预期
心理预期也会对房地产价格产生影响。当房地产价格发生变动时,特别是在房地产市场出现较长时间的上涨趋势时,房地产供应商和需求者都会产生一定的心理预期,认为房地产价格还会继续上涨,此时的预期作用会在很大的程度上影响住房的供给和需求,进而使得房地产的价格继续上涨,并由此引发房地产泡沫。但需要特别注意的是,当房地产价格受到某种因素的影响突然下降时,也会在人们心中产生强烈的预期,造成房地产价格突然下跌,从而导致房地产市场泡沫突然破灭。后一种预期的作用机制与前一种预期的作用机制往往是不对称的,通常前一种预期的作用机制是在房地产价格缓慢上涨时出现的,是一种相对较慢的过程,而后一种预期的作用机制往往会造成房价的突然下跌或房地产泡沫的突然破灭。因此,在房地产信贷和房地产价格的相互关系中,预期会起到非常重要的作用。
(二)房地产价格对银行信贷规模的影响
房地产业是国民经济支柱性产业之一,房地产价格的波动不仅会传导至房地产上下游各个产业,也会影响银行业的稳定。房地产价格的变化会直接作用于银行贷款的供求两个方面,进而对银行信贷的整体规模产生影响。房地产价格的变动如何影响银行信贷规模的变化,我们可以从供给侧和需求侧两个方面,对居民、企业和银行三大主体进行分析。
对于居民来说,房地产价格的上涨,使得他们对于银行贷款的需求既有正向的促进作用,又在一定程度上有着负向的影响。对于手中有房的居民来说,这种影响是正向的。因为房地产价格的上涨通过财富效应使有房者所拥有的财富增加,居民认为自己变得更富有了。财富的增加会增加居民当期的消费,提高居民对于银行信贷的需求,并可能通过银行信贷购买更多的住房。对于没有个人住房、依靠租房而生存的居民来说,这种影响可能是双向的。一方面,居民面对房价的上涨,会预期未来的租金上涨,降低当期消费。另外,因为买房是我国居民的一种传统观念,所以居民会降低消费,存钱买房。另一方面,这些居民会预期房价在未来保持继续上涨的势头,所以他们认为越早买房价格越便宜,并且房地产具有很好的保值效果,进而提高其对住房的投资需求,使得其对银行信贷的需求增加。
对于房地产开发企业来说,投资性房地产和固定资产在企业总资产中占比很高。房价上涨会使得企业的开发利润提高,投资增加,而银行贷款渠道是房地产开发企业的主要融资渠道,贷款需求会随之增加。另外,房地产价格的上升会使房地产项目预期的市场价值提升,企业向银行申请贷款的抵押物价值增加,企业的借款能力也会提高。总体来说,房价上涨会使得房地产开发企业对银行贷款的需求增加。
对于非房地产开发企业来说,房地产价格的上涨意味着企业拥有的固定资产和投资性房地产中的房屋建筑物的市场价值增加,企业的资产负债情况就会有所改善。当企业以房地产作为抵押物向银行贷款时,银行贷款意愿就会提升,企业也会获得更多的银行贷款,银行贷款供给和企业信贷需求相互作用,促进银行信贷的扩张。
对于银行来说,当房地产价格上涨时,它们预期自身的收益会增加,由此导致银行增加信贷供给。具体来看,房地产价格上涨使得银行通过抵押贷款获得的房地产抵押物的价值随之上升,银行信贷风险相对降低,并使得银行资产负债的情况得到改善,银行预期收益增加,进而银行更有能力扩大贷款的规模。
房地产利润综上所述,房地产价格的变动对银行信贷规模变动的影响取决于多种因素,具体的影响方向与银行预期收益率、房地产开发企业预期收益率以及居民购房者对房地产价格的预期都有密切关系,影响的大小和方向还需要通过实证进行检验。
(三)银行信贷规模对房地产价格的影响
银行贷款是房地产企业重要的外部融资渠道之一。银行信贷对房地产价格的影响因素众多,
并通过供求机制传导至价格。贷款供给成本的高低以及获取贷款的难易程度都会对购房者的购房意愿和开发企业的投资决策带来直接的影响,进而影响房价的变动。
银行信贷规模的变化会通过房地产开发企业和居民两大主体传导至房地产市场,从而引起房地产价格的变动:
1.从房地产开发企业角度来看,银行信贷规模的扩张,通过影响房地产开发企业的行为,对房地产价格带来正向地推动和负向地冲击的双向影响。
首先,银行信贷的扩张对房地产价格有正向的影响。一是房地产市场一般处于卖方市场,所以房地产企业的议价能力较强。银行通过增加贷款的供给量,使得房地产企业的房地产开发贷款的数量增加,可用资金量的增加也为企业带来更好的财务状况,这也进一步加强了房地产企业所处的市场地位和对房地产价格的议价权。它们可以承担得起提高房地产价格所带来的更长的销售期。二是房地产开发企业可得信贷资金的增加推动土地价格的上升,反过来会进一步促进房地产价格的上升。我国的土地资源由政府控制,可用于城市建设的土地资源的总量是确定的。当银行处于信贷宽松时期,房地产企业的可得资金增加,有追逐稀缺土地资源、扩张企业规模的需求。在土地的供给量不变的情况下,需求量的增加会推动土地价格的
上升,进而使得房地产企业的开发成本增加,房地产企业便有提高房地产价格的意愿,最终导致房地产价格的上升。
其次,银行信贷的扩张也会造成房地产价格的下跌。从房屋建筑物的供给侧来看,信贷规模的增加使得房企有更充裕的资金,一方面,能够保证建设过程中的原材料快速供给,加快工程完工的进度;另一方面,房地产企业有资金开拓新的项目。二者都会导致供给量的增加,在需求量未变的情况下,房地产价格会产生下降的趋势。
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