房地产经济学论文15篇
房地产经济学论文
摘要：房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要的一环，所以房地产经济学的基本学科定位应该属于产业经济学范畴，归属于部门经济学。
关键词
房地产经济学经济论文经济
房地产经济学论文：房地产价格高涨的政治经济学解释
摘要：运用马克思政治经济学基本原理分析我国房价高涨的原因及治理对策。我国房价高涨虽然全国层面看泡沫不大，但京津沪等发达城市泡沫严重。房价高涨乃至形成泡沫的根源在于地租过高，直接原因是房地产业的行业利润过高吸引了社会资本的过度集中，资本虚拟化和银行的信贷支持则成为其加速器。房价高涨会产生严重的民生问题，泡沫破灭又会对实体经济带来灾难，因此降低地租和有比例实现国民经济各部门间均衡发展是解决问题的根本出路。
关键词：房地产价格高涨；形成机制；政治经济学视角；地租
一、相关文献综述与问题的引出
房地产价格高涨及其泡沫问题是目前社会各界关注的焦点，自2010年初至今我国房地产价格调控效果甚微。据天相投顾统计，2010年8月全国的商品房销售均价为4 430元/平米，到2011年8月则为5 196元/平米，涨幅达17.3%，北京、上海等发达城市的房价则上涨更快，有关我国房地产是否存在泡沫的争论也充斥着学术界、政府和媒体的视眼。根据资本定价理论，房地产的当前价格等于其未来收益的贴现值。但由于未来收益的不确定性，房地产的当前价格很难反映其市场价值，也就较难对泡沫作出识别和预警。难怪很多西方学者也承认：由于很难判断资产价格是由其基本面引起的还是由投机因素引起的，因而泡沫只有当它破灭后才能发现。国内相关文献主要用西方经济学原理来寻求我国房价高涨的原因。易
宪容认为金融制度不完全性、效应的滞后性及利益的渗透性，金融交易制度安排的缺陷为我国房价波动的制度性根源，并认为信贷扩张过度是房价过快增长的主要原因[1]。昌忠泽则指出信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源，其中隐藏着巨大的双重风险：一方面导致财政风险加剧，土地财政难以为继；另一方面导致金融风险高度集中于银行体系。并认为房地产业从长期来看不应该作为我国的支柱产业，加大公共财政体制改革，严格土地管理制度，改变地方政府对土地财政的依赖关系是抑制房价泡沫的可能途径[2]。周彬、杜两省认为土地财政必然推动房价持续上涨，从而降低居民个人的效用并引起社会公众的不满，房价越高，地方政府的效用就越大，因而地方政府有推动房价上升的内在激励，给定土地财政现状，在地方政府互相竞争情况下，中央政府通过商业银行来控制房价
过快上涨存在极大的困难[3]。
上述文献的不足之处是只从某一个角度来解释我国房价泡沫形成的原因，不能将影响房价高涨的因素纳入一个统一的分析框架。马克思主义政治经济学将商品价值的研究作为其核心任务之一，尤其是对价值和价格的概念在理论上作了严格区分，加上其平均利润理论、地租理论及虚拟资本理论，构成了研究房地产泡沫的最有说服力的理论框架。因此，从马克思政治经济学角度来把握我国房地产泡沫的度量、判断房地产价格高涨的根源，对我们认识现实情况、把握政策方向、掌握投资力度，以及引导和促进我国房地产市场的健康发展都具有重要的现实意义。
二、马克思关于“泡沫”的定义与解释
1.关于泡沫的定义。关于“泡沫”，马克思政治经济学中没有明确定义，最为经典的关于泡沫的定义要数《新帕尔格雷夫经济学大词典》：“泡沫状态”就是一种或一系列资产在一个连续过程中徒然涨价，开始的价格上升会使人们产生出还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力不感兴趣。随着涨价而来的常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。马克思认为“商品价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的”，“商品的价格是其价值的表现形式，价格围绕着价值上下波动”，“在垄断市场中，商品的价格形式表现为垄断价格，而垄断价格也不会脱离商品价值，也围绕着
价值上下波动”[4]47102，871。据此，可以将泡沫定义为商品价格对其价值的严重背离，泡沫的大小与其背离的程度成正比。
2.房地产价格的构成。房地产价值由房产和地产两部分构成。房产是人类劳动的结果，地产则分为两种情况：一是未经开垦的生地，没有经过人类的劳动，没有价值；二是经过人类开垦的熟地，具有价值。依据商品价值公式c+v+m，预付资本C可以分为两部分：一是购买生产资料而支付的货币额c，属于不变资本；二是购买劳动力而支付的货币额v，属于可
变资本。在房地产价格的构成中，不变资本主要由建筑材料和设备折旧构成，钢筋、水泥和装修材料等建材一次性转移到房价中，而用于盖房子的设备和其他固定资产投资以折旧的形式多次转移到房价中，不变资本不产生价值。马克思认为只有可变资本v才能创造剩余价值，按照产业分类，建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业，由此可以判断房地产价值由建筑工人创造，这里的建筑工人应是广义的，房地产的设计、建造、管理、营销等诸多劳动是否应归于可变资本范畴需要区别看待。对生产劳动的定义主要从增值资本角度和增加使用价值角度来看，前者是资本交换劳动，后者是生产物资产品或具有物资载体的非物质产品的劳动。从马克思“总体工人”的概念来看，“随着劳动过程本身的协作性质的发展，生产劳动和它的承担者即生产工人的概念也就必须扩大，为了从事生产劳动，现在不一定要亲自动手，只要成为总体工人的一个器官，完成它所属的某一种职能就够了。”按照此定义，建筑设计工人的劳动是生产工人劳动的向前延伸，尤其是建筑设计师的劳动属于创造性脑力劳动且能创造出更大的剩余价
值，应被纳入到创造性物质产品的总劳动过程中，为资本增值服务，应算作生产性劳动。同样，房地产的管理人员也应属于生产性劳动，而营销人员的劳动属于流通环节了，不属于生产性劳动[5]。
房价中的m部分为剩余价值，m/v则为剩余价值率，如果用m/（c+v）则变成了利润率，马克思认为由剩余价值率向利润率的转变掩盖了资本家剥削工人的本质。利润为预付资本的增值额，在货币形式上表现为生产资料价格、生产性劳动工资和利润。利润作为资金使用的回报，房地产企业也需要利润以维持资金流通和生产继续，其利润的计算应是平均利润，但不是房地产业的平均利润，而是社会平均利润。房地产企业的定价是在平均利润的基础上加上一个行业超额利润，以此造成房价的虚高，再加之房地产业具有消费和投资的双重属性，从而更加剧了泡沫的产生。
3.我国房地产价格泡沫的度量。衡量房价是否有泡沫的思路之一是房价与人均可支配收入之比，一般认为房价收入比为H/In=1左右为房价的合理区间，11.5则为恶性泡沫。
房地产利润注：ΔH为房价的增长率，H/In为房价与人均可支配收入之比，其中2011年的数据为前三季度数据。原始数据来源为天相投顾有限公司开发的金融数据库我国2007～2011年房价增长率和泡沫的度量如表1。全国的房价增长率2007～2011年分别同比增长16.1%、6.4%、16.3%、8.1%和11.1%，除了2008年的金融危机和2010年我国房地产调控增幅有所放缓外，其余年均增长率均超过10%。全国的房价收入比则变化不大且在1上下波动，说明在一定程度上全国的房价是比较合理的，不存在泡沫。我国4个直辖市的房
价则差异性很大，京、津、沪三市均存在严重的房价泡沫，尤以上海、北京最为严重，且房价波动剧烈。房企与政府间存在多重博弈，在紧缩政策下，房企采取不降价的行动，而在宽松政策下，房企则加快房价的上涨。重庆的房价也在快速上涨，但还在合理的范围内，基本不存在泡沫。事实上在类似于重庆的二线城市，房企在近几年加快了涨价步伐和开发力度，尤其是在政府对一线城市加大宏观调控的背景下。
三、房地产泡沫产生的根本原因：
绝对地租与级差地租房地产业是地产业和房产业的总称，它作为一个统一的组合产业在国际上已成为惯例，其作为一个独立的产业是始于资本主义社会。但人类对土地的使用自有人类就开始了，且人类文明的长足进步与土地密切相关，正如威廉·配第说：“劳动是财富之父，土地是财富之母”。进入商品经济社会后，商品经济和生产力的空前发展使得国民经济的部门日益多样化和复杂化，土地和土地上建筑物也迅速商品化。房地产业不但成为与其他一切部门、行业并立的一个独立行业，而且成为国民经济的基础性行业，它甚至成为经济兴衰的关键，牵动着整个经济的消长变化。房地产业除了正常的经营业务外，还出现了投机经营，这既危害了社会生产的正常发展，又加速了资本和生产的集中，刺激了更大规模的扩大再生产。
土地私有制与生产关系密切相关。人类从事物质资料的生产总是在一定的生产关系下进行的，且这种生
产关系是以一定的生产资料所有制为基础的，它同时又是决定社会形态性质的基因。土地不是人类劳动的生产物，它作为人类生产不可缺少的要素，作为人类生产和生活的自然载体，在生产力尚未发展起来之前是自然而然地被人类共同所有，但并不存在所有和占用问题。随着生产力的发展，人类使用土地，使生活上能够定居下来，形成所谓部落、氏族，因而就占有一定范围的土地，再加上土地是不可人为移动的，部落氏族彼此定居和占有的土地就不能互相移住，形成了土地在部落氏族范围内的公有，这便是土地所有制产生的原因。到了资本主义社会，所有生产资料都私有化了，土地也出现了私有化，于是就产生了土地所有权、占有权、使用权和支配权的分离或结合，租赁关系也随即产生。土地的资本主义租赁形成了土地所有者、土地资本主义经营者和生产工人三者之间的关系。
地租是土地所有权在经济上的实现，是土地使用者经营成果的一部分。土地所有者凭借土地所有权并依据土地肥力的优劣、离市场的远近和土地上的生产设备，向土地租赁者收取绝对地租和级差地租。地租即为土地所有权的报酬，实质是将土地分期分次进行买卖，如果将若干年的地租一次性付，就成为土地的价格，使没有价值的土地成为可以买卖的商品，实现了土地商品化。土地价格与地租成正比，与银行利息率成反比。人们根据利息率的高低来预测地租和地价的变动趋势，也就为土地炒作提供了可能。
我国的土地制度是国家所有和集体所有，地价为零或者非常低，但土地的国家所有并不等于无所归属，也不意味着全由国家及其政府利用行政手段统包使用，而是也存在土地使用权、占有权、支配权等分离的经济条件，与之相关的房地产业就存在着同样的问题。改革开放以后我国土地的开发过程逐步实现低
地价向高地价的转化，地租同样存在着绝对地租和级
差地租，前者是与国家和地方政府对土地的绝对垄断有关，后者是由土地位置和投资不同而产生，在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。国家和地方政府通过征收土地增值税把大部分级差地租收上来，作为专用款投资于城市基础设施，便又产生了更大的绝对地租和级差地租。这几种地租在要素市场化过程中逐步显现并在地方政府和开发商之间分配，加上和占用耕地，形成了“圈地剪刀差”，便成为房地产业超额利润的来源，这就既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济产生的特殊因素[6]。
地租在我国表现为土地购置费2007年全国的土地收入为4 866亿元，到2010年则为9 992亿元，上涨幅度为101%。北京、上海等发达城市的涨幅则更大，北京2007年的土地收入为293亿元，到2010年则达到1 292亿元，涨幅为341%，上海2007年的土地收入为131亿元，2010年则为449亿元，涨幅为243.7%。
地方政府的财政收入也不断地增加，从土地收入与财政收入之比来看，全国2007～2011年分别为0.19、0.19、0.19、0.25和0.20，说明我国的财政收入也是不断增加的。像北京、重庆等市的财政收入对土地收入的依赖很严重，北京的土地收入/财政收入比2007～2009年为0.2左右，但到了2010年则达到0.54，重庆的这一比重最高达到0.39。导致这一现象的主要原因首先是土地成交价格的持续上升。随着城市化进程的加快，基础设施建设、房屋建设等对土地的需求大大增加，导致地价不断上涨，尤其是土地政策
2002年由划拨制度转为“招拍挂”制度后，地价更是突飞猛进，而地价的上涨，直接带动了地方财政收入的增加，导致很多地方政府依靠卖地来增加收入，对土地财政的依赖也越来越大。其次，货币政策的变化也导致土地价格过快上涨，尤其是从2003年开始的宽松货币政策。地方政府对土地财政的依赖，对我国经济发展的影响是巨大的。地价上涨最明显的表现就是房价的过快上涨，所以，要稳定房地产市场，主要措施之一就是使地方政府逐步摆脱对土地财政的依赖。
地价的过快上涨是房价飙升的主要原因。全国土地成本占房价的比重为0.45左右，在2010年则高达0.52。而北京、上海两市的地价/房价比则更高，北京2007～2009年为0.6左右，到2010年则达到0.99，2011年上升到1.23；上海2007～2009年为0.9左右，到2010年则达到1.22，这说明房价居高不下的原因之一在于土地购置成本过高，加上对商品房过度炒作，全国各地惊现“地王”，严重歪曲了土地市场和房地产市场。注：土地收入为房地产企业的土地购置费，地价为房地产企业土地购置费除以购置土地面积，L/H为地价/房价比，L/I为土地收入/财政收入比，L为土地收入。原始数据来源同表1，2011年为前8个月份的数据绝对地租的背后表现为土地所有权的垄断，在我国土地为国家和集体所有，其名义所有者为各级政府，对土地财政的过度依赖，使得地租上涨过快；建筑地段的级差地租表现为其地理位置的好坏，建房用地的稀缺性助长了地产商的投机性，地租包括绝对地租和级差地租是房价高涨的根本原因。