地产开发成本
12008年10月12日北京开发过小户型的东亚新华地产举办房地产开发成本研讨会，呼吁将利润合理化控制在10％左右。
2北京房地产市场成本分析共列举了7大费用类别(土地使用权取得费、建筑安装工程费、税费、营销管理费、等），涵盖了土地成交价格、土建工程、公共配套设施建设在内的37项开发成本目录。
3截至2008年9月,住宅及住宅性质用地地块的成交价格……楼面均价4334.84元/平米,开发企业还要面对上升的人力和建设成本。  截至2008年6月市场建设钢材价格上涨35%~40%，水泥20％，单位平方米建设成本上涨15％。虽然目前有所下调，但相对去年有不小的增幅. 同时当前作为挂牌上市的土地包含诸如拆迁成本、人工成本等众多费用有不通程度的上升。
4举例说明……（2007年回龙观区域、2008丰台区域成交的两个项目），回龙观项目土地成本为3162元/平米，加上建设费成本（普通高层住宅）、市政配套成本、各种费税、营销管理和销售推广费用等7项之和，算出该楼盘成本已达到7662元/平米，按照均价8300元/平米计算,每
平米销售利润为638元，产品利润为7%，按照一个地产项目最低3年的开发销售周期，实际每年的利润还不到3％； 位于丰台区域的某项目,包括楼面地价在内的各项开发成本共计11405元/平米，按照销售均价12000元/平米,该项目利润595元/平米，利润为5%。
5列举上述案例可直观开发成本的构成,并不代表北京市场所有项目情况，本身在8300元至12000元的在售项目很少，同区域的大部分项目售价都高于此价格，所以消费者应根据成本构成对所关心的项目做客观的判断。
房子虽是特殊商品,却离不开商品的一般规律：成本、供需、革新.
先谈成本：一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类：
即：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。
 
在谈成本以前，先要说一下什么叫“楼面成本”.
楼面,是指新开发项目地面以上准建面积的单位成本。
无论项目盖几层，都不能再降低或增加这个成本。
所以，请幻想通过盖高楼降成本的朋友停止幻想再来阅读.
土地成本由两部分组成:
⒈ 土地出让金：2006年北京平均楼面出让成本仅￥903.8.
⒉ 拆迁成本:2006年北京平均楼面拆迁成本仅￥1970。
建安成本由三部分组成:
⒈ 市政成本：正常情况下，楼面市政成本不超过￥250。
⒉ 建安成本：按照总建筑面积估算，达到毛坯房标准的高层建筑平均成本,不超过每平米1300元，但由于有大约17%的建筑面积在地下,即总建筑面积1万平米的项目，建安成本应不到1300万，但只有8000平米在地面以上，楼面成本≈1300万÷8300平米≈1566。2元。
如果是无地下室的六层无电梯板楼，则毛坯楼面成本不到1200元。
⒊ 节能成本：即便按照节能80%的德国2002年标准，全面采用“太阳能、中央新风、地板换能、地源热泵和先进保温隔音技术”，楼面成本也可以控制在300元以内。而由于建成以后,每年可以节约采暖费、空调费、热水费约每平米50元,且可以获得国家政策支持,所以，事实上，节能成本在全寿命范畴完全可以忽略不计。
管理成本：由企业直接成本和外聘机构成本组成，目前的趋势是,企业直接成本逐渐降低，外包和外聘的现象越来越普遍，从项目的策划、销售、宣传到管理，都将以外包为主,管理成本通常占项目总成本的5%，每平米250元以内。
利息成本:由于开发企业自身的资金有限，所以，通过贷款等融资渠道得到资金，是一种必然，由于国家规定自有资金比例最少达到35％,实际操作中,北京甚至不能低于50%，所以，按照两年估算，项目利息总成本不应超过项目总投资的7％,也就是通常不超过350元。
税费成本：房地产企业偷逃税款犯罪，是一种全面和普遍的现象。但营业税等基本税种由于和客户合同、按揭有关，所以很难规避。只是个人所得税、企业所得税和土地增值税，容易被偷逃。在企业所得税除外的前提下，正常的纳税成本,通常为每个项目总投资的8％，通常为每平米400元。 
综上,如果一个企业按2006年的平均成本在北京开发项目,其成本约为：
楼面土地成本(903.8+1970）= 2873。8元 +
楼面建安成本（250+1566.2 + 300）= 2116.2 元 +
楼面管理成本 250元 + 楼面利息成本 350元 + 楼面税费成本 400元 
合计楼面成本上限应为每平米5990元。但在实际销售中，配套销售收入最少占10%，也就是实际楼面成本不到￥5390。
仅从成本角度来看，即便参照2006年的销售均价8792元，北京房地产行业的项目回报率依旧高达63％ ≈(8792—5390)÷ 5390。所以,房地产行业的成本，还完全有下降的空间和可能。
供应和革新:由于2008以后，北京的郊居化进程会加速，住房供应将逐渐以新城为主,所以，占比例最高（1970元,32.89%）的拆迁成本将迅速回落，同时,开发企业的资金压力将逐渐减轻（最近连续几年都在收紧）,所以，北京的住房销售均价，在2008年后会有明显的回落.并且，随着郊区住房供应所占比例的增加,北京总成交面积中，低房价商品房所占比例将越来越
高，而且，由于新一代住宅科技，以及新的以追求生活品质为核心的宜居购房观念的普及，北京房价,将呈现明显回落的趋势.
毕竟，以我们现在的生产能力，完全有实力五年内为北京提供500万套新房子，给每户北京老百姓,都换成环保,节能，宜居的新房子，而且有良好的环境和交通，老百姓完全应该居者有其屋。
关键是政府想怎么做，特别是新城建设，将改变现在不合理的期房预售制度，通过合理的房价让老百姓自愿去还月供，并且把50％的新城配套收益交给政府。这才是可持续发展的道路,因为房价，代表着广大老百姓和我们这个国家的根本利益！
预计应为：（已考虑通货膨胀因素）
2007年:均价10000 上下浮动 3％，但有价无市,市场出现僵持局面。
2008年：均价9300 上下浮动 3％,开始明显回落，出现二手房增量.
房地产利润
2009年：均价8300 上下浮动 3%,郊居化比例增加，拉低平均价格。
2010年：均价7500 上下浮动 3％，郊居化达到拐点，超过50％，房价明显回落。
2011年：均价6800,上下浮动 3%，郊居化和新城效应体现，房价回归理性。
 
请注意的是限价房和郊区住房所占比例的增加，给平均房价带来的影响.
虽然中低收入家庭肯定买不起限价房，但其对均价的影响绝对不可忽视!
以2008年为例，均价7000以内，占总供应10％的限价房供应，将显示威力.
而在2009年到2011年，新城房屋供应占总量的比例将越来越大，预计为：
2009年20%、2010年25%、2011年35%,2011年之后，住在新城将成为趋势。
也许有人认为我的预测不过是无稽之谈,或许拐点会比我的预测晚一年才出现。但是,郊居化和北京房价回归，已经是一种挡不住的必然。房价回落，必然在2010年前后的两年内开始并完成。
另外,合理的户型、配套收益的实现、节能技术的普及、物业管理的和谐、轨道交通的延伸，也将使人们得到更好的生活品质,使北京离宜居城市的目标越来越近.
 
希望大家:
一是要理性认识目前的房地产市场的泡沫现象，谨慎投资。
二是要充分利用各种理财渠道,扩充家庭的财富。
三是要意识到郊居化的大趋势，及时出手,并充分合作.
 
对于房价，我们应该冷静对待，并接受客观存在的事实。
要相信一点:政府和官员不是等同的，政府的利益始终在被损害.
所以，政府一定会有一天站到老百姓的一边,打击那些犯罪分子。
偷逃税款、野蛮拆迁、擅改规划、虚假销售、违规骗贷，都不会有好下场。
随着市场经济的发展，北京的房价收入比，一定会逐渐接近合理值。
也就是一套普通的三居室住房的价格，将回归到北京市平均工资的10倍。
让双职工家庭，可以用五年的收入轻松的购买到一套属于自己的住宅。