引言
在现代市场经济中，收入是衡量企业经营成果的重要标准，收入的多少也意味着企业在市场上是否具备竞争力，同时收入的增长也是企业是否持续发展的动力，而收入的确认需要符合企业会计准则的规定。新收入准则中关于销售收入的确认和计量标准发生了较大变化，由旧准则“在主要风险与报酬转移时确认收入”改变为“在客户取得相关产品控制权时确认收入”，且控制权的转移区分为时点转移和时段转移。房地产企业以预售为主，在符合按履约进度确认收入时，新收入准则的收入确认对房地产企业的影响较大。
一、新收入准则对房地产企业的影响
（一）收入确认标准发生变化
在《企业会计准则14号——
—收入（2006）》（以下简称旧收入准则）中，对于销售收入确认的时点，并没有进行明确的规定，这让房地产企业在进行收入确认和计量上存在着很大的随意性。根据旧收入准则，销售商品同时满足以下条件，才能予以确认收入：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠的计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠的计量。
但在实际应用中，由于房地产业销售的特殊性，对于房地产企业收入确认时点一直存在争议，关于风险和报酬的转移时点在不同房地产企业有不同的理解，有些企业以销售合同约定的交房时间为准，有些企业以销售合同在房管部门备案时间为准，有些企业以销售合同签订后且房款全部收到时为准，还有些企业以房屋竣备进行产品实际交付时为准，由于不同企业对风险和报酬转移的标准不一致，导致同样的业务在不同的房地产企业处理不一样，给了房地产企业收入、成本、利润等操作的空间，导致财务信息的失真。新收入准则，针对旧收入准则中收入核算的缺陷与不足，建立了更科学的收入确认模型，提出了控制权转移的标准，有助于消除对同一事项的不同理解，从而更加规范房地产企业的收入确认与计量，提高会计信息的可比性[1]。
（二）收入确认方式发生变化
在新收入准则下，收入确认分时点和时间段，两者是非此即彼的关系，对于时段确认收入只需满足以下
三个条件的其中一个即可：（1）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；（2）客户能够控制企业履约过程中在建的商品；（3）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项（“合格收款权”）。
对房地产开发企业而言，产品销售主要分为现房销售和期房销售两种情形，现房销售在目前房地产开发企业“高周转”模式下销售占比不大，且现房销售按新收入准则核算与旧准则下对收入的核算差异不大，
均应在某一时点集中确认收入。下面主要以新收入准则对期房销售的影响进行阐述：
期房销售，在旧收入准则下，对收到的合同价款作为预收账款进行处理，作为公司的一项负债，直到满足“风险和报酬的转移”才能结转收入。而在新收入准则下，对收到的合同价款即使产品未交付，若满足“控制权转移”标准，在符合条件时可以采取按履约进度确认收入。预售款是否能够采取按履约进度确认收入，需要根据合同判断其是否满足时段确认收入的三个条件：（1）期房预售，因为施工产品尚未竣工，客户无法使用企业履约过程中因为企业完成了履约而产生的经济效益，不符合第一个条件；（2）在项目还处于在建工程期间，相关的设计方案、建设标准已经过政府部门核准，客户无法控制在建的项目，不符合第二个条件；（3）期房预售时，根据合同约定明确房屋的楼层、房号，因此房屋具有唯一性、不可替代性，满足第（3）条件中的第一部分，但是否满足（3）中合格收款权这是目前实务中争议比较大的，若根据房地产企业预售的不同方式及对合同条款的限制性约定，满足第三个条件，则符合在一段时间内确认销售收入条件。因此，对于期房销售，在新收入准则下，房地产企业不需要等到在建工程变成实际可出售的固定资产时确认收入，在工程进入预售环节就可以按照履约进度进行销售收入的确认，这样新收入准则对收入的确认较旧收入准则将会极大的提前[2]。
（三）对财务信息的影响
在旧收入准则下，预售商品房收到的预收账款在资产负债表列示为“预收账款”，作为一项负债管理，企
业发生的项目开发支出则列示为“开发成本”，作为一项存货管理，企业实际销售及收款金额并不能作为业绩在企业报表上体现，大量的预收款作为负债会提高公
新收入准则对房地产开发企业收入确认的影响
游前勇
宜宾鲁能开发（集团）有限公司四川宜宾644000
摘要：2017年7月5日，财政部发布了《企业会计准则第14号——
—收入（2017）》（以下简称新收入准则），要求执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起执行。收入准则的变化给企业的经营和管理将产生很大的影响，在新收入准则下，房地产企业在收入计量方面的变化将更加突出。本文主要对新收入准则在收入确认标准、条件等方面进行解读，并分析新收入准则可能给房地产开发企业带来的影响，并针对影响提出应对对策和建议。
关键词：新收入准则；房地产开发企业；收入确认
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司的资产负债率，过高的资产负债率对公司的融资会带来不利影响。在新收入准则下“预收账款”作为“合同负债”和“其他流动资产”列示，若符合新收入准则在一段时间内确认收入，随着履约进度，将其分别转入“收入”、“增值税销项税”，资产负债率将会降低，因此对于业绩不景气，负债率过高的企业，会倾向于采取按履约进度确认收入，从而美化财务报表。
二、新收入准则应对对策和建议
（一）做好企业财务人员的培训工作
新收入准则自2017年5月发布以来，上市公司最先开始使用，在2021年1月1日起非上市企业开始执行新收入准则，所以，对于绝大多数的非上市房地产企业的财务人员来说，新收入准则以合同为基础确认收入的“五步法模型”，控制权转移作为收入确认时点的判断标准以及控制权转移时点与时段的区分等一些全新的理念，对尚未全面了解新收入准则的财务人员来说仍较为陌生。会计准则作为会计工作的准绳，属于财务人员在工作中必备的技能，因此，财务人员尽快熟悉新收入准则，对新收入准则给企业经营带来的影响提前做好预案[3]。
（二）做好合同管理工作
新收入准则以合同为基础，再通过“五步法模型”进行收入的确认，更加强调了合同的地位。房地产销售
合同具有金额大、对社会影响大、内容复杂且受到国家行政严格监管等特点，相关主管部门对商品房销售提供了示范文本，在合同中会明确双方主体各自在法律上的权利和义务，而新收入准则中按时点或时段确认收入，很大程度上与合同中对客户终止合同时房地产开发企业对其采取的相关措施约定有关。因此，在合同修订过程中除了销售、法务等部门人员参与外，还需要财务人员对相关条款的把握，同时对已经签订的合同进行梳理，通过合同条款的约定来识别交易的内容和性质，能够使得收入的确认在实务上更具有操作性，同时也符合新收入准则的要求，进而提高财务信息质量。
（三）提高风险控制能力
房地产企业收入确认有其自身特点，新收入准则在房地产开发企业应用理论上争议较大，新收入准则实施后，对于大部分非上市房地产企业来说根据合同判断是否符合按履约进度确认收入存在不确定性[4]。目前已经采用新收入准则的房地产开发企业数量不多可供参考的案例有限，而收入的确认又会影响所得税、增值税等的缴纳，若对准则的适用错误除了会导致公司收入、成本、利润等财务信息失真外，还会增加企业税务风险，因此企业应通过加强合同管理，提升财务人员职业判断水平，利用会计师事务所等中介的力量等措施强化对新准则应用过渡期风险的控制。
三、案例分析
针对新收入准则对房地产企业的影响，本文选取了典型的案例进行简单分析。以融创中国控股有限公司
为例（以下简称“融创中国”），融创中国是港交所主版上市企业，适用香港财务报告准则，而香港财务报告准则第15号（HKFRS15）与财政部发布的新收入准则内容基本一致，根据我国财政度对新收入准则分阶段进
行的规定，从2018年1月1日起，在中国境内或者境内
外同时上市的企业必须沿用新收入准则，也可在规定
的该时间中提前使用，融创中国属于提前采用新收入
准则的大型房地产企业之一。通过对融创中国2017对
外披露的年报关键审批事项中可以看出，自2017年1
月1日起，融创中国便采用按HKFRS15采取在一段时
间内确认销售物业所得收入。根据2017年年报综合财
务报表附注披露，2017年按新收入准则呈报业绩为658.73亿元，其中房地产销售物业收入625.69亿元，采用时点确认收入490.40亿元，占比78.38%，采用时段确
认收入135.29亿元，占比21.62%；在净利润方面，新收
入准则核算下的年内溢利为116.64亿元，与旧收入准
则核算对比增加了15.58亿元，占年内溢利的13.36% [5]。
融创中国由于提前采用新收入准则使得2017年度收入、利润有了较大幅度增长，向市场释放了大量利好消息，尽管这一做法理论上仍存在争议，但融创中国的案例对国内非上市的房地产企业同样具有重要的借鉴意义。房地产企业按新收入准则采取按履约进度确认收入可以更为合理地衡量开发项目的成本投入与收入确认，平衡收入与利润，但在确认收入的同时也带来了新的问题，对履约进度的核算采用什么标准去匹配相应的成本？准则提出了两种主要方法：投入法，即按已发生的成本占预计总成本的百分比计量；产出法即已转移给客户的商品对于客户的价值(控制权转移)，由于房地产企业受到市场影响较大，产值难以衡量，产出法在房地产业不适用，实务中更多采用投入法，上述案例中融创中国也采用的该方法。这对公司成本管理提出了新的更高的要求，成本核算及预计的不准确将会对收入产生较大影响，降低利润的质量。
四、结束语
本文对新旧收入准则中关于收入确认的时间和条件进行简单对比分析。旧收入准则由于对收入确认标准
不一致，会计信息可比性差，难以满足经济活动的需要，新收入准则的全面应用，将会极大提高财务信息的准确性，因此，面对新收入准则的出现，企业必须需要做好充分的准备，积极应对新收入准则带来的影响，并做好应对措施。
参考文献：
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