房地产经营风险及防范
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摘要: 本文从房地产经营角度出发，对房地产经营过程划分为获取土地、开发建设及租赁销售三阶段进行房地产经营风险分析，结合房地产有关经营风险提出了风险的防范措施，以规避、化解经营风险，保障房地产经营的预期收益。
关键词: 房地产; 经营风险; 风险防范。
房地产投资经营所需资金额巨大、投资周期长、流动性差且需要专门的知识和经验等特性，决定了房地产是高风险的行业，面临着各种风险。这要求房地产企业增强风险意识，加强风险管理，采取有效措施防范房地产经营风险，实现预期收益。
1 房地产经营风险。
房地产经营是一个动态的过程，从选址买地到建造到房产的出租与销售，不同阶段具有不同的风险。在研究房地产经营过程与风险的关系时，将这一过程划分为获得土地、开发建设与销售租赁三个阶段。
房地产利润1. 1 获取土地阶段。
在获取土地阶段，国家有关房地产投资的土地供
给政策、地价政策造成土地使用权费用的不确定，是获取土地阶段房地产经营的主要风险。
1. 2 开发建设阶段。
1. 2. 1 前期工程。
前期工程主要包括勘察、设计、临时设施、“七通一平”
等。政府有关税费政策、住房政策的出台会带来开发时机、开发规模、开发方式选择的改变，引起开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化，同时原有土地的配套设施情况也决定前期工程费用水平。若土地的地质较好，则挖填土石方的工程费用相对较低; 若地形平坦，则测量及勘察工作相对客易，有关费用也较低。
1. 2. 2 建筑安装工程。
建筑安装工程主要包括土建工程和安装工程。在建筑安装工程费用一方面取决于建筑安装工人的工作效率与技术水平，另一方面取决于建筑安装材料价格的高低。市场运行中各种不确定因素很多。国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动都引起建安价格波动、影响建安成本，从而对房地产企业的投资计划造成影响。
1. 2. 3 配套工程。
配套工程主要指区内基础设施配套、公共配套设施、公共设施等，包括小区内室外管网、道路工程、景观绿化工程及配套设施工程等。配套工程费用受市场状况及房地产企业内部成本管理水平等因素制约。
1. 3 租赁及销售阶段。
房地产企业对建设的房屋进行销售和租赁，以回收投资并获取经济回报。由于房屋建造周期较长，在若干年的建造期内，由于科学技术进步及影响市场的各种因素变化，如政府有关房地产业的税费政策、住房政策、价格政策、利率水平、通货膨胀情况，以及其他影响市场需求因素的变化，会带来投资回收期限、实际利润等的变化，导致房地产项目投资回报偏离预期目标，给房地产投资带来巨大的风险。
2 房地产经营风险防范措施。
房地产企业在进行风险分析后，在可控制的范围内选择适当防范措施，避免或减少可控风险因素。在充分了解各种防范措施优缺点的基础上，对各种风险可能造成的损失和各种防范措施效果、费用进行比较、分析、确定，力争以最少的费用取得良好的安全效果。房地产企业风险防范措施主要有以下几种:
2. 1 回避风险。
回避风险要求企业在经营决策时，尽量回避有风
险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避风险的目的。
2. 1. 1 市场调研和可行性研究。房地产企业加强市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会信息资料，并加以分析和综合。此外进行项目可行性研究，建立一个庞大的信息系统，通过科学预测，选择适宜的投资方向，减少房地产投资开发的盲目性。
2. 1. 2 加强内部管理，缩短开发周期。提高企业内部管理水平，加强项目建设监控和成本管理，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，在保证建筑质量的前提下，尽早完成开发项目，缩短开发建设周期以减轻风险。
2. 1. 3 合理定价和销售代理。密切关注市场动态，了解需求状况，采取灵活而合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为防范房地产企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低财务风险。
2. 1. 4 预售预租回避风险。针对商品房售价、租金的不确定性以及商品房完工后可能出现租售困难而引起的风险，通过预租预售以回避风险。
2. 1. 5 谨慎选择客户。房地产企业在房产经营中，
把房屋只出租给保护较好的用房单位或个人，或者只把房屋出售给有支付能力、有信誉的用房单位或个人可以回避风险;2. 1. 6 避开风险源地。预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。这样虽然失去了部分市场，但有利于回避风险，保证公司资产的良性循环。
2. 2 转移风险。
转移风险指房地产企业将自己面临的风险转移给别人的风险管理方式。转移风险包括非保险转移和保险转移两种方式。
2. 2. 1 非保险转移。非保险转移是通过非保险的方式将项目的风险转移给别人或者与别人共同承担。如在投资建房风险较大的情况下，与其它单位合作或合资经营等。也可通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量，如利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小; 建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小; 工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期的条款来降低; 通过风险定价来转移风险，将增收的间接税通过提高房地产销售价格而将风险转移给购房人。
2. 2. 2 保险转移。保险转移是房地产企业通过保