［摘要］本文分析了我国房地产行业内的企业规模发展状况及其成因，并针对由于没有形成规模经济给企业带来的问题提出了一些对策和建议。
（一）房地产开发企业规模发展状况
我国房地产行业的发展始于20世纪80年代，经过20年的成长，在国民经济迅速增长下、国家宏观调控政策的影响下已经成为国民经济的支柱产业。我国房地产企业则随着房地产产业的发展而不断发展壮大。
1、房地产企业数量增长快。根据国家信息中心中经网统计资料显示，1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2004年已经有30000多家。我国房地产企业的数量增长可以分为三个阶段：第一阶段为1986——1991年，我国房地产市场初步发育，房地产开发企业数量增长缓慢；第二阶段为1992——1996年。1992年房地产开发投资进入快速增长阶段，房地产企业的数量也迅速增长，当年房地产开发企业数量增加了8000多家，突破了10000家，1993——1996年，房地产企业的数量也一直在增长，只是速度有所下降。到1996年，房地产开发企业
房地产利润的数量大幅减少到21269家，比1995年少12213家。第三阶段为1997年至今，房地产开发企业的数量稳定增长。据统计2000年大约有27000家，2005房地产开发企业数量约有50000家
2、我国房地产开发企业资产规模小，负债率偏高。根据国家信息中心中经网显示，1997年房地产开发企业中资产为16417亿元，平均每个企业的资产为7713万元；2003年达到33180亿元，平均每个房地产开发企业10130万元，2005年我国最大的房地产开发公司的资产为500亿元。这与国外的房地产龙头企业动辄几十亿上百亿的资金项目相距甚远。资产规模小也进一步削弱了我房地产开发企业的规模经营优势。在2003年的121号文件中国家为房地产开发企业设置了较高的信贷门槛，最近的九部委细则中又规定：为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。这给资金密集型的房地产开发企业带来了不小的压力，有些资产规模太小的企业甚至不能够正常经营。
3、我国房地产开发企业数量多、规模小，没有形成规模经济。根据国家统计局的统计数字，2005年全国房地产的商品房营业收入达到18080.3亿元，由集中度公式和2005年我国前八位房地产上市公司的收益情况（27252430万元），可以算得2005 年前8家上市公司占整
个产业销售额15.07 ％左右，这说明我国房地产开发行业还处于竞争市场。而对比香港，前10 家房地产集团(新鸿基、和黄、新世界等)占据的市场份额达到80％，主宰了香港房地产市场的运行和发展。另外，我国房地产行业的行业集中度与同行业相比，也比较低如化工行业、汽车工业等产业集中度(处于产业核心的企业市场占有率)一般都在60% 以上，所以房地产业的低集中度与其在我国国民经济中的地位严重不符，并未形成规模经济效应。由以上分析可知，目前我国房地产企业数量多、规模小，相对于发达国家，存在较大差距。随着市场竞争越来越激烈，市场透明度越来越高，中国房地产企业已经到了发展的关键时刻。在市场化和产业化过程中，规模将创造更为稳定和有效的收益。规模经营是中国房地产企业在当前形势下的必然选择。
（二）我国房地产开发企业没有形成规模经营的原因
据资料显示改革开放以来,我国共进行了五次紧缩型宏观调控：1979~1981年，1985~1986年，1989~1990年，1993年下半年~1996年和2003年下半年至今。在1996年以前，我国房地产企业的数量持续增长，全行业的平均利润率也持续增长，这与我国改革开放之后的投资热潮有很大的关系。但是1996年之后，由于国家1993年—1996年的紧缩型宏观
政策和1997年的亚洲金融危机的影响，国内消费市场持续疲软，房地产行业的平均利润率迅速下降，在1997年到1998年出现全行业亏损的局面。这也使得1996年全国房地产开发企业数量锐减。1998年我国开始实施强烈的启动内需政策,这使得房地产业开始进入新一轮的上升周期,房地产投资直线上升，房地产开发企业的数量持续增加，行业的平均利润率也大幅上升。到了2003年，全社会固定资产投资过于旺盛,尤其是房地产开发投资增速较快,房地产价格持续大幅上涨引发了行业过热等问题。所以国务院及各部委相继出台了一系列政策法规，对房地产开发的各个环节进行调整。从2003年4月的121号文件到今年的国六条和九部委细则，国家的调控手段经历了先行政后市场的过程。2003年和2004年以行政手段为主,通过管严土地紧缩信贷进行，进入2005年后,重点转移至稳定房价,调控手段既有行政性的,又有市场性的。不过这些政策法规并没有有效的抑制房价的上升趋势，房地产企业的数量在2003年后也仍然呈上升趋势。这与国民收入增加，从而对商品房的需求增加有很大的关系。由以上事实可以看出，我国房地产企业达发展状况与国家的调控政策和经济环境有很大的关系。而由于体制的不健全、行业的不规范使房地产行业资金密集型仅仅体现在它的总体投资规模上，并没有体现出其注入门槛高的特点。这些造成很多房地产企业抱有投机心理，并没有为企业的长远利益考虑，由20世纪90年代的海南投资热与地产商的“空手套白狼”就可以看出。但是
随着房地产市场的日渐成熟，很多实力不足、没有核心竞争力的企业必定会退出市场。另外，我国房地产资产规模小也进一步削弱了我房地产开发企业的规模经营优势。
（三）房地产企业持续经营的对策
1、培养核心竞争力，走品牌、专业化之路。与其它行业相比，房地产行业的核心竞争力摆在首位的应该是资金和土地，其次是人才、信息、领导层的能力。现在我国房地产行业已经日渐走向成熟，房地产开发企业的竞争越来越激烈，如何能够获得更多的土地，得到更多的资金是现阶段很多房地产开发企业正在考虑的问题，特别是在国家颁布了一系列紧缩信贷、提高拿地门槛以后，可以预见的是很多房地产企业将在新一轮的宏观调控之后面临被收购、兼并或者破产的局面。而对于那些目前走在行业前面的房地产企业比如万科、迅驰应该怎样才能让企业持续发展呢？怎样才能缩小与国外同行业领先者的距离呢？我觉得应该先走好品牌之路，并积极探索专业化之路。对于品牌，企业应该把握好房地产行业的发展趋势，以自身的优势、实力和潜力，为企业的长远发展进行专业化特化定位，做好市场细分、市场定位、准自己的目标顾客和目标市场突破口，进行专业化特化经营，淘汰原来的粗放型经营方式。因为在竞争日益剧烈的环境中，企业不可能为每种顾客服务。另外，企业应该
在考虑顾客需求的前提下，按照利润最大化与提升核心竞争力的要求，开辟独特的产品和生产方式。对于专业化，可以整合行业内专业化的地产运作公司和投资公司，进行专业化分工合作紧密配合式的联合开发。不过这种运作模式的前提是市场中已经存在诸如专业置地公司、专业投资公司、专业开发公司、专业营销公司、专业物业管理公司。这种细分可以提高每个环节的运作效率，从而提高整个项目的运作效率。
2、密切关注国家政策，拓宽融资渠道。如今，我国的城市的发展规划已经进入成熟期，政府居于主导地位，以后房地产开发企业要符合政府的规划需要，还要有自己的特。所以企业应该转变行为方式，应该密切关注政府的政策，对外界的变化能够快速反应。除此之外，企业还应该积极探索多元化的融资渠道，除了银行贷款之外，还应考虑比如股权融资、产业基金等方式，与有资金实力的企业合作也是一种和好的方式。
3、寻求战略合作、联盟、合并，实现规模经营。随着体制的健全，行业准入门槛的提高，房地产行业已经开始由零散向大规模竞争过渡，从2005年初万科并购南都置业、2005年末北京天鸿集团与北京城市开发集团的重组就可以初见端倪。一些具备了一定资金实力和开发经验的房地产企业为了加强自身的实力，通过并购、战略联盟是一条捷径，也是企业实
现外部成长的重要方法。通过并购，企业可以迅速实现企业的规模经济效益，增强资本扩张的能力；有助于降低企业对新行业、新市场的进入成本，迅速增值可支配资本；有助于迅速扩大市场份额，形成更加有力的竞争优势。但是并购后的效应只有在两个企业进行了充分的融合之后才能显现出来，也即并购并不是两个公司名称上的改变，而是两个企业的融合，整体实力的增强，规模效应的发挥。所以，企业还应提高自身资源整合的能力，才能达到并购后实现规模经营的目的。
参考文献：
[1] 李晓春 颜爱民《房地产企业核心竞争力分析》 [j]热点聚焦VOL3NO4
[2] 王剑芳《我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究》 [j]对策与战略2006
[3] 段海瑞《房地产悄然迎来整合时代》 [j]中国投资 2006
[4] 郭旻 陈虹坤《浅议房地产行业现状及未来趋势》[j]沿海企业与科技 2006
[5] 朱永敏住宅产业化离我们有多远[j]沪港经济 2006
发布评论