董万春
摘㊀要：基于对近年的国内房地产实践发展状况来分析ꎬ一直以来都存在着重视企业经营却轻视管理的现象ꎮ大多数的房地产企业在实际经营中都未能将风险意识贯彻落实ꎬ致使内部风险管控力缺乏ꎬ并且对风险形成的因素也缺少认知ꎬ导致应对风险时能力不足和效率不高ꎬ这些都会影响新时期房地产企业稳健发展ꎮ对此ꎬ我国房地产业也在新形势下不断调控强化ꎬ现实中结合内部风险管控手段来推促企业能够更加稳健运行㊁发展ꎬ从而也大幅度提升了企业资金利用率ꎮ
关键词：房地产企业ꎻ内部控制ꎻ风险管理
一㊁房地产企业内部控制与风险管理现状分析(一)缺乏有效规范的内部控制监督
内部控制缺乏有效规范的监督ꎮ内部控制监督的实质是有效地检查和监督生产各方面的运作效率和有效性ꎮ不过ꎬ中国的房地产公司只是将内部控制监管与监督财务报告的真实性等同起来ꎬ并耗费了大部分的精力来
检查财务报告的信息是否真实可靠ꎮ因此ꎬ忽视了公司资产安全的实际有效监督和各个环节的实施ꎮ内部审计部门缺乏独立性ꎮ虽然一些房地产公司设立了内部审计部门ꎬ但是ꎬ他们却把管理权看得比内部审计还重要ꎬ这对内部审计部门的内部控制效率和有效性产生了严重的影响ꎮ大部分企业的高层管理者甚至还要求内部审计部门直接对管理者负责ꎬ这样一来不利于内部审计部门有效地对高层管理者的决策和行为进行监督ꎬ而且ꎬ一些房地产公司还要求财务部门或者其他部门的负责人或者员工同时兼顾内部审计的工作ꎬ从而达到降低内部控制成本的目的ꎮ这只会严重的影响内部审计师的独立性ꎬ进而严重影响内部控制的有效性ꎮ有些公司还忽视内部审计部门的存在ꎬ与此同时ꎬ也没有实际授权内部控制监督的权力ꎬ这使得内部审计部门成为一个无法有效地实施内部控制的有名无实的兼职组织ꎮ
(二)风险意识不够
由于内外部环境不断变化ꎬ房地产企业受各种不确定性因素的影响ꎬ面临各种风险ꎮ部分房地产企业的管理者在项目投资时存在着可行性研究的专业度和真实性㊁预判性不足ꎬ以及缺乏风险评估ꎬ盲目投资ꎬ为将来项目的顺利进行留下隐患ꎬ给企业带来了投资风险ꎻ管理者盲目乐观ꎬ筹集的资金不按规定用途使用ꎬ为防止资金链断裂ꎬ不考虑自身偿债能力ꎬ利用各种方式再融资ꎬ面临财务风险ꎻ在资金回笼阶段不制订合理的销售策略ꎬ不合理定价ꎬ出现经济纠纷ꎬ影响企业形象ꎬ对日后的销售活动带来不良后果ꎬ影响企业的良性运营ꎮ
(三)内部控制制度执行能力低
房地产公司的业务流程设计还不够清晰ꎮ房地产公司往往享受高额利润ꎬ同时伴随着高风险ꎮ因此ꎬ管理者并不是十分清楚每个环节中生产业务链接的设计ꎬ以及低水平的控制等方面ꎮ项目的建设和运营往往取决于高级管理人员的个人专业判断ꎬ并且几乎没有固定的规范可供参考ꎮ这样的生产经营管理形式显得有点混乱ꎬ与此同时ꎬ还不利于公司有效的执行内部控制制度ꎮ对成本管理和控制没有有效的限制ꎮ由于资本运作的特殊性ꎬ大多数房地产公司缺乏专门从事资金集中管理的相关部门ꎮ而且ꎬ房地产公司往往具有跨区域的特征ꎬ为了方便项目的正常投资ꎬ房地产公司一般会提前向项目开发公司支付一定的资金ꎬ以保证项目的正常执行与落实ꎮ但是ꎬ由于房地产企业和项目所设的地点常常不一致ꎬ导致房地产公司无法有效控制和限制投资项目资金ꎬ这很容易影响企业对资本的有效利用ꎮ
二㊁房地产企业改进内部控制防范风险的关键路径(一)构建财务风险预警制度ꎬ提升运行安全
资金是企业运行的基础ꎬ充足的资金支持ꎬ可以保证企业各项活动稳定开展ꎬ能够避免出现项目无法运行的问题ꎮ为了降低各个方面的资金风险ꎬ需要转变传统工作模式与状态ꎬ建立风险预警制度ꎬ加强对未知风险的防范ꎬ以此提升房地产企业运行安全ꎮ首先ꎬ建立风险预警机构ꎬ组织企业财务人员与监督管理部门人员共同参与ꎬ根据房地产市场变化及企业运行情况ꎬ制订风险预警目标ꎬ并围绕此制订相关的工作计划ꎮ其次ꎬ完善风险预警机制ꎮ该机制的建立ꎬ是对企业内部管理制度的完善与补充ꎬ能够及时发现各种问题ꎬ解决财务风险带来的问题ꎮ此外ꎬ还应加强对国家房地产发展的研究ꎬ了解最前沿的信息ꎬ并将此运用在风险预警机制建设中ꎬ制订符合企业自身发展的制度与手段ꎬ推动企业更好运行ꎮ
(二)立足财务风险ꎬ完善内控制度
现金流是房地产企业面对的主要财务风险ꎮ企业每个部门的运行都需要资金流动ꎬ如土地购买㊁材料设备咨询服务购买等ꎮ若是在运行管理中ꎬ出现资金缺乏的问题ꎬ那么整个企业就会陷入瘫痪ꎬ无法运行㊁开展各种项目ꎮ因此在实际工作中ꎬ应根据当前主要存在财务风险ꎬ优化内控制度ꎮ首先ꎬ完善全面预算控制ꎮ全面预算工作中ꎬ将房地产目标利润作为入手点ꎬ对企业运行所有项目进行全面的分析ꎬ了解业务特点与市场经济变化ꎬ并根据此制订预算方案ꎬ做好敏感性分析ꎬ并严格落实ꎬ以此展示预算工作价值ꎮ第二ꎬ做好投资决策工作ꎮ前期工作㊁工程建设㊁租售㊁物业管理是房地产开发的四个重要环节ꎮ这几个环节中ꎬ需要大量的资金ꎬ因此需要做好前期决策工作ꎬ明确这一工程的资金使用量及支出情况ꎬ并做好相关的预算ꎬ避免在实际工作中出现资金缺乏的问题ꎮ第三ꎬ加强对采购方面的管理控制ꎮ采购工作会消耗大量的资金ꎬ会因为材料市场的变化而出现各种类型的财务风险ꎮ因此ꎬ应加强对采购控制的重视ꎬ加强对此材料市场的调研ꎬ了解各种材料的价格浮动情况ꎬ并选择合规㊁合格的厂家作为供应商ꎬ降低因市场材料价格变化而出现的资金风险ꎮ
(三)形成市场和经济风险监督机制
如今市场大环境在社会进程中也变得越来越复杂化ꎬ房地产企业在运营中也就会深受一些国策风险所限制㊁影响ꎬ尤其是在价格风险方面ꎬ比方说ꎬ在控制限价限贷的政策推出时ꎬ就会相应的影响到企业运营的盈利ꎮ而且内领域内的竞争也会相应增添企业在运营上的风险ꎬ导致企业在经营时㊀㊀㊀(下转第５页)
果ꎬ以此来保证委托内容能够贯彻落实ꎬ开展更加深层次设计管理方案ꎮ
在最后阶段要进行施工配合和竣工验收工作内容ꎬ细致的进行相关文件的整理以及归档ꎮ另外还需要根据设计工作内容ꎬ做好技术交底工作ꎬ也要总结这一阶段设计管理的主要思路以及工作重点ꎬ在实际实施时施工图的技术交底布局是设计服务中的重要组成部分ꎬ还有助于优化相关的工作环节ꎬ因此需要贯彻落实技术交底的工作理念以及工作流程ꎮ通过整合性的控制以及全年交底工作解决存在于实际工作中的各种疑问ꎬ并且还要形成数据的纲要ꎮ在实际施工中要向相关专业人员讲解在施工过程中的一些问题以及偏差ꎬ做好不同阶段的验收工作ꎬ严格按照相关的标准ꎬ提升验收的效果和水平ꎮ
(二)设计进度控制
在当前设计管理工作中还需要加强对设计进度控制的重视程度ꎬ保证各个工作能够更加高效率的进行ꎮ首先需要注重项目设计计划和进度报告的编制内容ꎬ在正式开展之前要结合项目施工的概况和施工特点编制科学而完善的项目设计计划ꎬ准确的把握好各个工程的落实时间以及工作重点ꎬ将信息归结为文件清单和进度计划管理的重点内容ꎮ其次在各项设计工作中ꎬ需要严格按照固定时间提交相关的报告来确定相关
工作重点ꎬ在实际中得以全面的落实ꎬ实现精准性的把握和控制ꎮ最后在实际工作中要通过动态化的管理通过可行性的研究进行具体性的落实ꎬ防止和实际存在一定的偏差ꎬ对于项目经理来说需要全面而认真的检查内外部的相关信息ꎬ给予充分的控制及妥善的处理ꎬ从而使得各个工作能够具备高效率的特点ꎬ保证各个工作的有序实施ꎮ在实际工作中要及时的提交项目相对应的设计文件㊁建筑项目设计成果ꎬ在进行严格的审查之后ꎬ要符合相关的设计要求和设计标准ꎬ要与合同中的内容进行全方位的比对以及研究ꎬ并且确定项目设计的主要程序以及相关规定ꎬ在确认无误之后要进行数据的全方位审核ꎮ在此同时为了提升后续管理的效果和水平ꎬ可以将相关数据录入到计算机平台中ꎬ不仅有助于便捷日常的操作行为ꎬ还有助于提升设计管理的效率ꎮ
三㊁结束语
伴随着我国建筑行业的持续性发展ꎬ为了提升建筑企业当前的发展水平和竞争力ꎬ需要加强对设计项目管理的控制力度ꎬ以保证项目质量为主ꎬ更加高效率的完成本职工作ꎬ对于复杂性的建筑工程来说ꎬ要实现全方位的控制ꎬ了解管控的要点和工作重点ꎬ规范工程设计的思路以及模式ꎬ从不同的工作环节入手ꎬ融入创新性的思路ꎬ从而提升工程建设水平ꎮ
参考文献:
[１]胡梦然.设计管理在建筑设计中的应用与启示[Ｊ].建筑 建材 装饰ꎬ２０１９(１４):３３－３４.
[２]陈锋.建设项目工程设计管理存在的问题与对策[Ｊ].四川建材ꎬ２０１９ꎬ４５(３):１８８.
作者简介:
任妍妍ꎬ南京金基房地产开发集团有限公司ꎮ
(上接第３页)
深受市场利润的制约或影响ꎮ举个例子来说ꎬ某地产公司时常推广７折㊁８折等促销活动ꎬ无形就给其他房地产企业制造出一定竞争氛围和压力ꎬ进而也就加大了房地产领域在经营期间的风险ꎮ鉴于此类风险现象就有必要对房地产领域开展周期分析ꎬ要求做好针对性的市场经济环境预测工作ꎬ同时对于房地产业在发展过程中与当前国民经济两者间所形成的密切关联展开研究探讨ꎬ基于此ꎬ就要综合市场各阶段主导元素展开针对性和系统性的研究ꎬ在能够掌握宏观角度所带来的经济风险基础上推进企业各项管理活动ꎬ对于市场和宏观经济视角下的发展趋势和经济相关信息展开精确性探析ꎬ与企业合作伙伴㊁供应商㊁政府部门以及客户等各方单位形成良好互动关系ꎬ在业务推进中了解市场的演变状况ꎬ把市场相关信息传达到企业决策者ꎬ从而为企业决策层在决策阶段的判断和选取提供一定参考ꎮ
要增强对于经济相关信息的汇集与整理ꎬ这对企业构建长效风险预警机制是极有帮助的ꎮ因此ꎬ企业要建立且完善对相关信息的汇集㊁整合机制ꎬ同时还要对行业领域内的各经济政策以及国策颁布和趋势分析
等实施全面的收集ꎬ可以对全球经济走向以及汇率等经济相关的信息实施精准汇总与归纳ꎬ以便于开展综合性研究ꎬ为更有效降低企业经济风险或损失起到助益ꎬ更为决策的正确性给予有力支持ꎮ另外ꎬ还要对项目客户资信以及业主信息等展开调研ꎬ对预收款规模运用科学管控手段ꎬ对存在外币结算的项目要谨慎选取计价钱种ꎬ而且合同中各方计价币种须达成统一标准ꎬ或依据外币收支实施调剂处理措施ꎬ总之要加强资金方面的管控ꎬ确保其处于良性循环的可控状态下ꎮ综合以上举措可做
到风险规避ꎬ在呈现企业对于风控方面的前瞻性以及应对危机处理时的及时和有效性ꎮ
三㊁结语
在房地产企业运行管理中ꎬ应加强财务方面的管理与内控ꎬ借此降低因财务风险而引发的各种问题ꎬ提升企业运行管理质量ꎮ企业中的管理者应当拥有良好风险意识方能更好推促各项管理活动落实ꎬ在贯彻过程中要细致且全面的将内部管控普及到位ꎬ真正融入各个阶段中去ꎬ切实做到优化内控和强化风险管理ꎮ在推进内控时也逐渐形成和完善科学管理体系ꎬ进而确保企业在长久稳健发展下赢得更好经济效益ꎮ
参考文献:
[１]王盟刚.房地产企业内部风险控制现状及其完善对策探究[Ｊ].建材与装饰ꎬ２０１８(５０):１１２－１１３.房地产利润
[２]余磊.浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策[Ｊ].纳税ꎬ２０１８ꎬ１２(２７):２０８－２０９.
[３]何春芳.浅谈房地产企业内部控制[Ｊ].经贸实践ꎬ２０１８(２３):２２３－２２５.
[４]吴国华.房地产企业加强内部控制建设研究[Ｊ].现代经济信息ꎬ２０１８(２２):２１－２２.
[５]田洪英.加强房地产企业内部控制建设的几点建议[Ｊ].会计师ꎬ２０１８(２０):５４－５５.
作者简介:
董万春ꎬ北京市ꎬ中交投资有限公司ꎮ
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