房地产估价师
房地产估价理论与方法
一、单选题
1、在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列（ ）。
A.所在城市性质
B.面积
C.容积率
D.开发程度
【参考答案】：A
【试题解析】：
本题考查的是最佳开发经营方式的选择。搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。
2、测算（ ）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
A.待开发房地产最高费用
B.待开发房地产预期利润
C.待开发房地产最高价格
D.待开发房地产最优资源
【参考答案】：A
【试题解析】：
本题考查的是假设开发法适用的估价对象。测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
3、假设开发法最基本的公式是（ ）。
B.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润
C.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用
D.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本
【参考答案】：A
【试题解析】：
本题考查的是假设开发法最基本的公式。假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。
4、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（ ）。
A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算
B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本
C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润
D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率
【参考答案】：C
【试题解析】：
本题考查的是后续开发的应得利润。选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费.以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查.估计，不应扣除所得税。
5、后续开发的开发成本.管理费用.销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（ ）。
A.期初
B.期中
C.期末
D.任意阶段
【参考答案】：房地产利润B
【试题解析】：
本题考查的是后续开发的必要支出。后续开发的建设成本.管理费用.销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。
6、下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是（ ）。
A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值
B.自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值
C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值
D.自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值
【参考答案】：A
【试题解析】：
本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。
7、评估一宗房地产开发用地2012年3月1日的价值，预测该宗土地2014年3月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元，折现率为10%，则该土地的价值为（ ）万元。
A.3636.36
B.3305.79
C.3005.26
D.2732.05
【参考答案】：B
【试题解析】：
本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。4000/（1＋10%）2＝3305.78（万元）。
8、适合采用假设开发法进行估价的情况不包括（ ）。
A.在建工程
B.可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产
C.可供开发建设的土地
D.市场交易活跃的房地产
【参考答案】：D
【试题解析】：
本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项D适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。
9、某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地建造写字楼，取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。动态分析该土地开发完成后的该写字楼现值是（ ）万元。（折现率为10%）
A.2925.4
B.3375
C.1170.1
D.3712.5
【参考答案】：A
【试题解析】：
本题考查的是假设开发法运用举例。开发完成后的该写字楼总价值=4500×3000×2.5/（1+10%）1.5=2925.40万元。
10、某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元／㎡，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（ ）万元。
A.572.21
B.765.85
C.791.24
D.912.62
【参考答案】：C
【试题解析】：
本题考查的是假设开发法运用举例。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24万元。
11、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值
【参考答案】：D
【试题解析】：
本题考查的是开发完成后的价值。运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以采取成本法求取，用其他法都可以；投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算，在动态分析法中不需要单独求取，体现在折现过程中；假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生；在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格，折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。
12、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（ ）求取。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.长期趋势法
【参考答案】：B
【试题解析】：
本题考查的是开发完成后的价值。运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。
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