当前我国房地产中介市场存在的问题、原因及对策分析
作者：夏丹青
来源：《理论观察》2013年第09期
        [摘 要]在我国，房地产中介属于新兴的行业，自上世纪房地产利润80年代以来，随着我国城镇住房制度的改革的不断深入和房地产业的迅猛发展，加快了房地产中介服务机构的产生和房地产中介市场的兴起。但是，房地产中介市场在蓬勃发展的同时，还存在许多不完善之处，本文分析了我国房地产中介市场的现状和存在的问题，对其背后的原因做出了分析，并据此提出了相关建议。
        [关键词]房地产；中介市场；对策
        [中图分类号]F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2013）09 — 0032 — 02
        根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务机构是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构，房地产价格评估机构和房地产经纪机构。这些房地产中介机构在活跃房地产市
场、满足居民购房需求等方面发挥了重要的作用。但房地产中介行业在我国毕竟是一个新兴的行业，和国外房地产中介行业已有百年发展历史相比，仍有很多不足之处。
        一、 当前我国房地产中介市场的现状及存在的问题
        （一） 房地产中介市场的现状
        随着房地产业的迅速发展，同时也由于人们住房的刚性需求，房地产中介与人们的生活关系愈加密切。目前中介服务机构数量较多，从二手房买卖和租赁市场状况来看，许多民众认为房地产中介是自己获得买卖和租赁房屋信息的主要来源。同时，受楼市调控政策的影响，不少购房者持币观望，再加上许多新就业人员、暂时买不起房等中低收入人的存在，使得租赁市场火爆起来。市场需求的存在是房地产中介及其从业人员发展最强大的动力；从中介资金监管的现状来看，鉴于保护客户购房资金安全的必要性，建设部与人行于2007年1月颁布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，其后各省市根据自身实际情况也制定了具体实施细则。但仍有不少地区很不规范，仍由中介机构代为托管交易资金。
        （二） 当前房地产中介市场存在的问题
        1.房地产中介服务发展不足
        首先，从数量上看，发展具有不平衡性。部分发达地区的房地产中介数量较多，而经济欠发达地区房地产中介数量则较少，与人们的购房需求形成了一对矛盾。其次，从发展质量来看，已有的中介服务机构成规模的不多。由于房地产中介机构具有投资小、产效快的特点，出于利益的吸引，许多没有相关经历的投资人纷纷进入房地产中介行业，开办房地产中介机构。大多数中介机构规模较小，在制度规范和内部管理上还不正规，缺乏现代企业管理模式和运作机制，在内部财务管理、员工管理、业务责任奖惩等方面缺乏制度化的规定。
        2.房地产中介服务“阴阳合同”的存在
        所谓“阴阳合同”，是指在一次交易过程中签订两份不同的合同，达到逃避税费的目的。一些房地产中介机构为了迎合顾客逃避税费的心理，争取客户资源，引导买卖双方签订“阴阳合同”的现象相当普遍，其中，“阴合同”显示的是买卖双方真正交易的价格，“阳合同”显示的是比实际价格低的虚假价格，达到少交税费的目的。 “阴阳合同”的存在扰乱了房地产买卖市场，表面上看，达到了帮助买卖双方逃避税费省钱的目的，但“阴合同”是不受法律保护的，一旦买卖双方发生了纠纷，只能以低价格的“阳合同”为准。
        3.房地产中介机构挪用客户资金
        由于资金监管制度的不健全，房地产中介机构的资金构成除了自有资金之外，还有大批的客户的资金沉淀，主要来源于二手房买卖方进行交易过程中由中介机构代为保管的购房款，以及房产中介办理租赁业务时产生的租金沉淀。这两方面的资金积累在一起，数量巨大，与中介机构的自有资金混在一起，为其挪用客户资金进行投机活动提供了便利。一旦中介机构的资金链断裂，客户的利益便会遭受重大损失。
        4.通过欺诈手段赚取差价的行为
        受利益的刺激，“吃差价”成了许多房地产中介获取利润的手段。“吃差价”手段主要有：要求卖房者压低价格出售，对买房者高价卖出，有意隔绝买卖双方信息，从中赚取差价；用现金支付的方式低价买进房屋再高价出售；在办理租赁业务时，采用向出租者支付短期租金而向承租人收取长期租金，或者低价租赁房屋再高价租出等方式获得差价。“吃差价”的行为使得中介机构在短时期内能积累大量的资金，严重侵害了客户的权益。
        二、 房地产中介市场发育不完善的原因分析
        （一）房地产中介机构从业人员整体专业性不强
        房地产中介行业是一个涉及面广、专业性强的行业，从业人员需具备法律、建筑、营销、评估等相关专业知识。但是当前，我国从事房地产中介的服务人员专业素质不高，有一些从业人员没有持有房地产经纪人资格证，取得房地产估价师资格的人数更是稀少。随着房地产业市场发展趋向纵深化，综合素质差的从业人员就很难对信息做出科学化的判断和处理，制约了房地产中介市场的发展。
        （二）房地产中介行业缺乏组织自律
        房地产行业的自律组织既包括房地产业协会等整个行业的组织，也包括房地房地产经纪协会、估价协会等分门别类的组织。当前我国房地产中介组织大多数是由政府机构自上而下设立的，独立性不强，不能充分起到为中介机构服务的作用，中介机构缺乏对自律组织的认同感。同时，自律组织在中介行业人才的资格认定和行业标准的制定等方面，没有能形成一个统一的标准，这就难以保证整个行业从业人员的素质，不能起到提高整个行业管理和服务水平的作用。
        （三）法律法规不完善
        随着改革开放的不断深入，房地产中介服务已成为房地产市场的一个重要组成部分，要使得它健康有序的发展，法律法规的健全十分重要。我国目前对房地产中介组织的设立、从业人员的资格和行为管理等方面已经形成了一个初步的法律框架，但是还不完善，仍处于摸索和建设之中。首先，相关法规操作性不强，目前我国对房地产中介行业进行规范的较高级别的法律仅有《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务规定》，这些文件的规定过于原则，可操作性不强。例如，《城市房地产管理法》涉及房地产中介服务机构部分仅为笼统原则性的规定，相应的法律责任只有针对“未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的情形”，而对于房地产中介机构其它违法违规行为和相应的法律责任均没有规定；其次，相关法律制度的缺失也造成了权益被侵害者无法维权，例如，个人电话号码被随意倒卖的现象在房地产行业非常普遍，但是我国立法并未承认隐私权，对公民隐私保护采取的是间接的方式保护。
        （四）行政监管不力
        首先，目前我国对房地产中介行业的管理采用的是以工商行政部门和建设行政部门为主，其它价格、财政等相关部门为辅的方式。这种多头管理体制给实际工作造成了不便，例
如，建设行政部门虽然是行业主管部门，但对具体的违法违规行为却没有相应的处罚权，而由工商行政部门进行行政处罚。这种模式降低了行政监管的效率，延误打击违法违规行为的时机；其次，市场准入监管不严，按《城市房地产中介服务管理规定》要求，房地产中介从业人员必须具备执业资格；设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记，房地产中介服务机构在领取营业执照1个月内，应当到登记机关所在的县级以上的人民政府房地产管理部门备案。但地方政府在实际执行过程中，在房地产中介机构及从业人员的市场准入方面把关不严，同时缺乏相应动态检测体系。再次，对违规行为惩罚力度不够，房地产行政管理部门对于查处到的违规现象，通常采取的方式是，这使得中介机构违规成本较低，违规操作时有发生。
        （五）客户自身维权意识不强
        《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》规定，二手房交易结算资金的存储和划转必须通过交易结算资金专用账户进行，房产中介不得经手房款。但在实际操作过程中，一些客户觉得手续繁琐，时间间隔长，尤其是卖方希望尽快能拿到房款，所以仍然有客户继续选用中介机构托管资金的方式。“阴阳合同”之所以能长盛不衰，与客户投机避税的心理也有这很大的关系。这直接助长了房地产中介市场的不规范风气。
        三、 关于完善我国房地产中介市场的对策思考
        （一） 加强对房地产中介从业人员素质的培养和监督
        中介机构从业人员素质的高低是决定中介机构服务水平和规范化程度的重要因素。应借鉴房地产中介市场较为成熟的国家和地区的经验，要求房地产中介从业人员必须经过严格的职业培训，并由政府主管部门审核考试通过后，实行全员持证上岗。同时，在重视从业人员专业素质的培养的同时，也要加强从业道德的培养和监督。应严格从业人员网上登记注册制度，方便客户查询，对从业人员实施监管。
        （二）健全法律法规
        为了保证房地产中介市场的健康有序发展，我们需借鉴国外经验，制定更加具体可操作性的法规和条例，对房地产中介机构的市场准入、主体资格、权利与义务、违规处理等方面做出更明确的规定。
        （三）加强行政监管力度
        政府要严格市场准入，创设资格准入制度，对于不具备执业资格的企业和个人不允许从事房地产中介行业。加强行政监管力度，建立房地产中介企业诚信档案，对房地产中介机构实施动态检测和监管，利用全国联网的信用档案对中介机构及其从业人员实施行为监管。严格激励和惩罚措施，对诚信经营的房地产中介机构实施政策优惠，对违规操作的机构和人员给予暂停代理业务、公开曝光直至吊销资质的处罚，同时将处罚结果告知工商、税务、物价部门，设立诚信档案。政府要加强部门间的协调沟通，改变多头管理的现象，提高监管效率，同时大力发挥行业协会的监管作用。
        （四）加强行业自律组织建设
        借鉴发达国家房地产市场发展经验，政府部门要逐渐与房地产行业协会分离，使行业协会真正成为为房地产中介机构提供服务和进行规范化管理的组织。要加快行业协会自身建设，改进行业协会运作机制，通过制定行业自律公约、完善内部培训等方式，提高协会专业水平。行业协会要严格要求内部成员，做好内部成员的资格审查和培训工作，提高内部成员的业务和专业水平。同时，行业协会要制定内部职业道德规定，加强对内部成员职业道德的检查，并设立诚信档案，加大违规处罚力度。
        〔参 考 文 献〕
        〔1〕 高波. 现代房地产经济学导论〔M〕. 南京：南京大学出版社，2007.
        〔2〕 岳昉.中国房地产中介组织运营与管理模式研究〔D〕.上海：华东师范大学，2005.
        〔3〕 王德起.房地产中介〔M〕.济南：山东人民出版社，2001.
        〔4〕 赵善嘉.房地产经营中介员（中级）〔M〕.北京：中国劳动社会保障出版社，2007.