朱灿荣、广州东湛房地产开发有限公司等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预约合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2021.12.14
【案件字号】(2021)粤01民终26625号
【审理程序】二审
【审理法官】邓颖
【审理法官】邓颖
【文书类型】判决书
【当事人】朱灿荣;广州东湛房地产开发有限公司;广州珠江发展集团股份有限公司
【当事人】朱灿荣广州东湛房地产开发有限公司广州珠江发展集团股份有限公司
【当事人-个人】朱灿荣
【当事人-公司】广州东湛房地产开发有限公司广州珠江发展集团股份有限公司
【代理律师/律所】文毅广东育资律师事务所
【代理律师/律所】文毅广东育资律师事务所
【代理律师】文毅
【代理律所】广东育资律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】朱灿荣
【被告】广州东湛房地产开发有限公司;广州珠江发展集团股份有限公司
【本院观点】根据《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
【权责关键词】无效社会公共利益代理合同过错基本原则关联性合法性质证诉讼请求维持原判执行异议拍卖变卖折价
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
房屋产权证查询【本院认为】本院认为，根据《关于适用 的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下： 本案二审争议的焦点是朱灿荣诉请涂销案涉房屋的抵押手续并将该房屋过户至其名下的主张能否成立的问题。其一，根据朱灿荣提交的《花都颐和盛世认购书》，上面载明的签订日期为
2016年8月19日，朱灿荣和东湛公司均未举证证明在签订该认购书之时双方就签订正式买卖合同及办理网签手续存在何种障碍。现有证据未能反映朱灿荣在签订该认购书后曾积极敦促东湛公司签订正式买卖合同并及时办理案涉房屋的网签手续，同时，朱灿荣和东湛公司均称案涉房屋已通过以房抵债的方式结算了房款，但朱灿荣直至2020年6月19日才接收案涉房屋，明显与一般正常购房者的做法相悖，也未尽谨慎购房的义务。可见，朱灿荣在购买案涉房屋时存在过错。其二，案涉房屋已经被东湛公司抵押给珠江发展公司，由于朱灿荣购买案涉房屋后未办理网签手续，且案涉房屋在设立抵押时亦未交付给朱灿荣，珠江发展公司从外观上难以判断案涉房屋已经出售给他人，在朱灿荣未能另案诉讼确认抵押合同无效的情况下，珠江发展公司对案涉房屋的抵押权应予承认并保护。其三，朱灿荣并非消费者购房人。如前所述，朱灿荣自述其是通过以房抵债的方式购房的，不属于一般商品房消费者向房地产开发企业购买商品房的情形，且朱灿荣名下在广州市共有2套办公用房及2套住宅用房，即便其中的宅基地房屋面临拆迁需拆除，朱灿荣亦自述其在接收案涉房屋后从未实际居住。一审法院结合朱灿荣名下的房屋数量及房屋反映出的朱灿荣经济能力，认定朱灿荣并非消费者购房人，并无不当，本院予以认可。至于朱灿荣在二审期间提交的证据不能证明其主张，本院不予采纳。综上，在案涉房屋已经设定抵押权，且朱灿荣不是消费者购房人的情况下，朱灿
荣要求涂销案涉房屋的抵押手续并将案涉房屋过户至其名下的上诉请求，理据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人朱灿荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱灿荣负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 00:38:22
【一审法院查明】一审法院经审理查明：2016年8月19日(认购书落款日期)，东湛公司(发展商、甲方)与朱灿荣(认购方、乙方)签订《花都颐和盛世认购书》，约定，乙方向甲方认购颐和盛世E区17栋401单元，该房地产价格为757051元，乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。认购书并对其他权利义务进行了约定。 诉讼中，朱灿荣陈述，广东天昌防水隔热工程有限公司于2016年承接广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司的工程，朱灿荣是广东天昌防水隔热工程有限公司的工程负责人，施工完毕后由于发包方资金不足，无法支付工程款，故将本案以
737051元的价格抵扣工程款。朱灿荣提交颐和工程结算、施工项目明细表、工程结算审核书等拟证明其陈述。东湛公司确认其已经收齐案涉房屋的房款，亦确认案涉房屋的房款通过颐和集团旗下其他公司欠付的工程款抵扣，抵扣房款的合同在2016年前已经完成施工，由颐和集团安排进行以房抵债，2018年颐和房产策划公司将全部房款转给其，案涉房屋最初由艾辉签订认购书，后转给了朱灿荣，其对更名行为也是确认的。 2020年6月19日，东湛公司将案涉房屋交付朱灿荣使用。 广州市黄埔区不动产登记中心于2021年5月7日出具《购房资格证明》，载明，截至2021年5月7日止，朱灿荣具备本市住房限购区域内住房购买资格。 朱灿荣认为其是消费者购房人，其名下仅有宅基地房，宅基地面临拆迁，其需要购买住房。朱灿荣向一审法院提交2021年4月14日的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，显示朱灿荣名下登记有2套住宅用房，2套办公用房。其中一套住宅用房尚无产权证号，建筑面积为101.0293平方米，另一套住宅用房产权证号为穗集地证字第某某，面积为156.3876平方米。办公用房的面积分别为42.24平方米及211.63平方米。 朱灿荣陈述其诉讼请求中的损失是律师费损失，对此并未提交律师费发票及代理合同。 另查，2018年6月21日，东湛公司(甲方、借款人)与珠江发展公司(贷款人、乙方)签订《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款本金3.35亿元。同日，珠江发展公司(抵押权人、甲方)与东湛公司(抵押人、乙方)签订《抵
押合同》，约定，乙方所担保的主债权为甲方依据其与东湛公司于2018年6月21日签订的主合同(名称：《借款合同》)而享有的对债务人的债权，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》中载明了包含案涉房屋在内的279套房屋。
【一审法院认为】一审法院认为，从双方举证及陈述来看，朱灿荣与东湛公司签订的《花都颐和盛世认购书》是双方的真实意思表示，成立有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点是朱灿荣就案涉房屋享有的权利与珠江发展公司的抵押权应当如何衡平的问题。朱灿荣作为房屋买受人享有的是物权期待权，即请求出卖人将案涉房屋过户至其名下的债权请求权，其本质仍为债权，抵押权人享有的权利类型是物权，物权优先于债权是一般原则，基于生存利益至上、贯彻保护“弱者生存权”理念的考虑，可以有例外情形，参考《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，朱灿荣享有的权利是否具有优先于抵押权的效力，取决于朱灿荣是否是消费者购房人，即案涉房屋是否承载了朱灿荣的生存利益。从本案查明的事实来看，朱灿荣名下在广州市共有2套办公用房及2套住宅用房，虽朱灿荣认为宅基地房面临拆迁，但现在该房仍登记在朱灿荣名下，且面积足以满足一般家庭的居住需求，因此，从朱灿荣名下的房屋数量及房屋
反映出的朱灿荣经济能力来看，无法认定朱灿荣购买案涉房屋是为了实现生存利益的消费者购房人，而《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)仅是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，朱灿荣并非消费者购房人，不适用上述处理规则，朱灿荣请求涂销抵押，依据不足，一审法院不予支持。 案涉房屋现在存在抵押，办理过户存在障碍，故朱灿荣请求东湛公司协助办理过户手续，一审法院不予支持。 朱灿荣请求支付赔偿律师费损失，缺乏依据，一审法院不予支持。
【二审上诉人诉称】上诉人朱灿荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判东湛公司、珠江发展公司解除广州市花都区颐和盛世17栋40l房上设立的抵押权；3.改判东湛公司、珠江发展公司协助朱灿荣办理广州市花都区颐和盛世17栋40l房的房屋过户手续；4.本案一、二审诉讼费由东湛公司、珠江发展公司承担。事实和理由：一、朱灿荣是否为“消费者购房人”，应当根据朱灿荣的具体情况来判断，不应机械限于朱灿荣名下房屋的套数，就否认朱灿荣消费者购房人的身份。其一，2021年4月14日的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》不能体现朱灿荣名下房屋的实际情况。朱灿荣名下有两处住宅用房，其中建筑面积为101.0293平方米
的住房是朱灿荣为儿子朱冠林购买的婚房，不是朱灿荣用于居住的；建筑面积为156.3876平方米的住房已因村改造被拆除。因此，朱灿荣实际上并未拥有任何满足自身居住需求的房屋。其二，朱灿荣的父母现住广州市，但在广州皆无房产，朱灿荣购买案涉房屋是为了满足自己和父母的居住需要，朱灿荣是实现生存利益的消费者购房人。根据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》可知，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，且消费者权利应优先保护的规定是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”作出了解释，即在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，或商品房消费者名下虽然已有一套房屋但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本需要的，可以理解为符合该规定的精神。可见，前述规定对商品房消费者的认定没有机械于套数的理解，一审法院以朱灿荣名下已有两套房产为由，否认朱灿荣为消费者购房人，与前述精神不一致。二、若将朱灿荣认定为非消费者购房人，则等于东湛公司将自己的债务转嫁给朱灿荣等广大消费者，朱
灿荣的权益无法得到保护，违背了《全国法院民商事审判工作会议纪要》的生存利益优先原则以及《关于建设工程价款优先受偿权问题批复》的弱者保护原则。另外，朱灿荣基于东湛公司能够对房屋进行销售的情况下，完全有理由相信其购买的房屋不存在任何的权利负担，朱灿荣的信赖利益也应得到保护。综上，请求二审法院改判支持朱灿荣的上诉请求。 综上所述，上诉人朱灿荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
发布评论