邓传美、谢晴等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院 
【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院 
【审结日期】2021.09.27 
【案件字号】(2021)苏03民终5572号 
【审理程序】二审 
【审理法官】张伟李琳王素芳 
【审理法官】张伟李琳王素芳 
【文书类型】判决书 
【当事人】邓传美;谢晴;柳圣英;谢松;闫凯;于静 
【当事人】邓传美谢晴柳圣英谢松闫凯于静 
【当事人-个人】邓传美谢晴柳圣英谢松闫凯于静 
【代理律师/律所】周修旺江苏先科律师事务所;陈丽江苏先科律师事务所;夏冰江苏智临律师事务所;张婉江苏智临律师事务所 
【代理律师/律所】周修旺江苏先科律师事务所陈丽江苏先科律师事务所夏冰江苏智临律师事务所张婉江苏智临律师事务所 
【代理律师】房屋产权证查询周修旺陈丽夏冰张婉 
【代理律所】江苏先科律师事务所江苏智临律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】邓传美;谢晴;柳圣英;谢松 
【被告】闫凯;于静 
【本院观点】本案二审期间的争议焦点为：1.谢立军、邓传美与被上诉人闫凯、于静之间是否存在房屋买卖合同关系；2.邓传美、谢松、谢晴、柳圣英应否向闫凯、于静承担案涉房屋的产权过户以及支付违约金义务。 
【权责关键词】委托代理违约金支付违约金合同约定诚实信用原则质证诉讼请求维持原判查封 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1.谢立军、邓传美与被上诉人闫凯、于静之间是否存在房屋买卖合同关系；2.邓传美、谢松、谢晴、柳圣英应否向闫凯、于静承担案涉房屋的产权过户以及支付违约金义务。    根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：    一、关于房屋买卖合同关系问题。根据查明事实，谢立军、邓传美曾与案外人赵同军订立了涉案房屋买卖协议，且赵同军应付的购房款已经支付完毕。之后谢立军、邓传美又与闫凯、于静就涉案房屋订立了房屋买卖协议，且谢立军、邓传美向闫凯、于静出具了房
款收条。闫凯、于静亦实际占有、使用涉案房屋。故谢立军、邓传美与闫凯、于静之间的房屋买卖合同关系成立。    二、关于邓传美、谢松、谢晴、柳圣英应否承担责任的问题。首先，2017年4月谢立军尚健在，并已经将房屋出售的事实告知过上诉人等人。根据闫凯、于静提供的证据，能够证实其在2016年即在涉案房屋中居住。故闫凯、于静有权主张将房屋产权予以过户。其次，邓传美、谢松、谢晴、柳圣英二审庭审后提供的公证书内容，仅仅证明其在谢立军去世后进行了继承权的公证，在公证过程中，并未披露谢立军生前已将房屋出售并实际交付的事实，购房款项亦是在谢立军健在时收取完毕。因此，房屋买卖协议并未完全履行完毕，邓传美、谢松、谢晴、柳圣英作为法定继承人应当继续向闫凯、于静履行办理房屋产权过户的义务。客观上房屋亦已经具备过户条件，故一审判令邓传美、谢松、谢晴、柳圣英承担过户义务并无不当。最后，关于违约金问题，根据涉案房屋曾经的抵押情况，被上诉人在明知房屋已经实际出售的情况下将房屋抵押以进行贷款的行为恶意明显，且客观上会对闫凯、于静在涉案房屋上的权益产生影响。故一审综合案件事实情况酌情确定违约金20000元义务不妥。    综上，上诉人邓传美、谢松、谢晴、柳圣英的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费1300元，由上诉人邓传美负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-25 04:51:53 
【一审法院查明】一审法院经审理查明：2008年1月22日，谢立军、邓传美(甲方)与赵同军(乙方)签订《房屋买卖协议书》一份，载明：一、甲方同意将徐州市新城区惠民小区(E区1号楼5单元301室)住房壹套，面积82.79平方米。包括壹个地下室，卖给乙方，经甲乙双方认真协商一致同意，以人民币总金额壹拾柒万贰仟捌佰元整成交(172800元整)上房后，乙方一次性付清给甲方。二、甲方承诺徐州市新城区惠民小区E区1号楼5单元301室，没有任何财产纠纷，如有财产纠纷甲方应承担违约责任。三、甲乙双方承诺徐州市新城区惠民小区E区1号楼5单元301室和地下室、房证、土地证办好后，房证、土地证上面的面积，再大再小甲乙双方不得以任何理由再向对方提前任何金额的补偿要求。四、甲方承诺徐州市新城区惠民小区E区1号楼5单元301室，房证、土地证办好后，甲方立即通知乙方在一个月内甲乙双方一同去市产权处办理一切产权过户手续。过户的费用一切由乙方全部承担。五、甲乙双方承诺共同遵守双方签订的房屋买卖协议书，不得违反本协议书的内容。如有一方违约，违约的一方
必须赔偿对方房屋总金额的双倍，计345600元整。    2010年5月18日，闫凯、于静(买房人)与谢立军、邓传美(卖房人)签订《房屋买卖协议书》一份，载明：卖房人将坐落在潘塘惠民小区E1号楼5单元301室，建筑面积82平方米及地下室301室的拆迁安置房一套(现状)，以178000元的房价出售给买房人。定于2010年5月10日卖房人将房屋的钥匙、拆迁房屋调查决算表、安置补偿协议书、上房通知单(原件)及用水、用电手续一并交给买房人，买房人同时将购房款分一批付清。该房屋归买房人所有。在办理过户登记时，登记机构要求双方提供必要的过户材料由双方共同提供，其应缴纳各项税、费等费用，均由买房人承担。卖房人在取得土地、房屋、两证前，若出售的房屋被抵押、查封、有争议、反悔本协议，致房屋买卖不成或在取得土地、房屋、两证后，若不通知、不配合买房人，致过户不成，均属违约，卖房人应返还购房款并支付违约金贰拾万元。买房人不得以任何理由反悔本协议，否则购房交不予退还。    合同签订当日，谢立军、邓传美向闫凯、于静出具收条一张，载明：今收到闫凯购房款178000元。谢立军、邓传美均在落款处签字捺印。闫凯、于静陈述该笔款项系交付给的案外人赵同军。    闫凯、于静提供(2018)苏0303民初3417号、(2018)苏03民终8186号、(2018)苏0303民初3479号、(2018)苏03民终4851号民事判决书各一份，目前以上判决书均已生效。依据以上民事判决书中查明的事实显示：谢立军和邓传美系夫妻关系，2017年8月7
日，谢立军去世，其家庭成员包括妻子邓传美、儿子谢松、女儿谢晴、母亲柳圣英。2007年3月12日，谢立军与徐州市云龙区人民政府潘塘街道办事处签订《徐州市新城区房屋拆迁安置补偿协议》一份，约定安置给被拆迁人谢立军包括案涉房屋在内共计五套惠民花园房屋。本案庭审中，邓传美、谢松、谢晴、柳圣英称其被拆迁安置了五套房屋，实际仅占用其中一套，对于涉案房屋一直被他人居住的情况不清楚。    闫凯、于静提供涉案房屋的不动产登记信息查询结果一份，查询编号为202009020247，查询时间为2020年9月2日，该查询结果显示涉案房屋现更名为惠民花园惠民海棠园31号楼5-301，不动产权证书号为苏(2019)徐州市不动产权第0031184号，所有权人为邓传美，共有情况为单独所有，抵押权人为：1.江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行，抵押金额为58万元，起止时间为2019.6.6-2029.6.3，抵押方式为最高额抵押；2.张小娟，抵押金额为10万元，起止时间为2020.6.4-2021.6.3，抵押方式为一般抵押。闫凯、于静另提交徐州市不动产抵押合同、最高额借款合同、最高额抵押担保合同、借款抵押合同各一份，显示邓传美于2019年6月6日与江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行签订最高额抵押合同，最高借款额度为58万元，借款期限为2019年6月6日至2029年6月3日，担保方式为邓传美将涉案房屋抵押给江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行，谢松提供保证担保，担保数额为58万元。2020年
6月4日，邓传美(借款人、抵押人)与张小娟(贷款人、抵押权人)签订借款抵押合同，约定借款金额为10万元，借款期限自2020年6月4日至2021年6月3日止，借款年利为18%，邓传美将涉案房屋抵押给张小娟作为担保，担保数额为10万元。闫凯、于静以此证明邓传美、谢松、谢晴、柳圣英将案涉房屋抵押给案外人江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙及案外人张小娟。    闫凯、于静提供涉案房屋的电费缴费发票、电费户号信息截图、电费缴费凭证、水费缴费发票、用水户号信息截图和水费缴费凭证，显示用电户号8822037462和用水户号3307784对应的户主均为闫凯、于静，对应的地址为涉案房屋所在地，闫凯、于静以此证明谢立军已按约将涉案房屋的用电、用水户号过至闫凯、于静名下，并主张其已于2016年在案涉房屋中居住。    闫凯、于静(甲方、委托人)另提供2020年6月9日其与江苏智临律师事务所(乙方、受托人)签订的委托代理合同一份，约定乙方接受甲方委托指派夏冰律师担任甲方在所涉与邓传美、谢松、谢晴、柳圣英房屋买卖合同纠纷一审、二审、执行程序的代理人。另约定一审程序的代理费用为3000元，于本合同签订之日起三日内支付。闫凯、于静同时提供了江苏智临律师事务所开具的增值税发票，服务名称为法律服务费，金额为3000元，以此证明闫凯、于静因本案支出律师费3000元，该部分为邓传美、谢松、谢晴、柳圣英违约造成的损失。    庭审中，闫凯、于静陈述其按照谢立军的指示将房款交给赵同军，而后
谢立军出具的收条。    法庭辩论终结前，闫凯、于静向法院提交不动产登记信息查询单一份，显示案涉云龙区思民路南、惠民东支路西惠民花园惠民海棠园31号楼5-301室房屋为邓传美单独所有，已无抵押登记情况。谢松陈述两笔抵押的借款其已经还清。 
【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。闫凯、于静与谢立军、邓传美签订的《房屋买卖协议书》是合同当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自双方在协议书中签字时合同成立，双方明确约定双方签字后协议生效，故该协议书对合同双方当事人已产生法律约束力。依据闫凯、于静提交的房屋买卖协议、收条可以认定案涉合同的相对方系闫凯、于静及谢立军、邓传美，闫凯、于静虽然将购房款交付给了赵同军应当认定为是受指示交付，邓传美、谢松、谢晴、柳圣英以未收到购房款为由进行抗辩，法院不予采信。因谢立军去世，谢松、谢晴、柳圣英虽未在房屋买卖合同上签字，但根据其他生效判决书查明的事实，该三人系谢立军的法定继承人，谢立军去世前已经对涉案房产作出处分，邓传美、谢松、谢晴、柳圣英作为谢立军的合法继承人，不仅继承谢立军的财产权利，亦应承担谢立军的合同义务，故涉案协议书对邓传美、谢松、谢晴、柳圣英产生法律约束力，邓传美、谢松、谢晴、柳圣英应按合同约定履行本应由谢立军承担的合同义务。综上所述，邓传美、谢松、谢晴、柳圣英所提抗辩意见无事实及法律依据，法院依法不
予采纳。    闫凯、于静订立本案协议书的目的是取得涉案房屋的所有权，即取得涉案房屋的所有权登记，双方协议书中虽未明确约定办理产权过户登记的时间、条件，但闫凯、于静已经依约支付了购房款，而涉案房屋产权登记条件已成就，且闫凯、于静依法可以要求合同相对人随时履行合同义务，故其要求邓传美、谢松、谢晴、柳圣英协助办理涉案房屋及地下室过户手续的诉讼请求，符合法律规定，法院依法予以支持。    对于闫凯、于静要求邓传美、谢松、谢晴、柳圣英支付违约金的诉请，因邓传美、谢松、谢晴、柳圣英在与闫凯、于静签订房屋买卖协议后又将涉案房产抵押给案外人，其主观上具有明显恶意，其行为违反了诚实信用原则构成违约，且闫凯、于静确存在一定损失，因此法院酌定邓传美、谢松、谢晴、柳圣英向闫凯、于静支付违约金20000元。    综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，遂判决：(一)邓传美、谢松、谢晴、柳圣英于判决生效之日起十日内协助闫凯、于静将坐落在徐州市云龙区惠民花园惠民海棠园31号楼5单元301室的房屋〔不动产权证书号为：苏(2019)徐州市不动产权第0031184号〕及104室地下室〔不动产权证书号为：苏(2019)徐州市不动产权第0031186号〕办理产权过户登记至闫凯、于静名下；(二)邓传美、谢松、谢晴、柳圣英于判决生效之日起十日内向闫凯、于静支付违约金20000
元。    二审期间，被上诉人闫凯、于静提供的证据为：本案一审2021年3月9日的庭审录像文字稿一份，该证据来源于庭审公开网。拟证明：四上诉人认可谢立军、邓传美与闫凯、于静之间直接签订了房屋买卖合同。    上诉人邓传美、谢松、谢晴、柳圣英质证意见为：对该证据真实性不持异议，双方之间确实存在书面的买卖合同，但是该合同实际上应当是赵同军和二被上诉人协商的结果，两被上诉人并没有将款项打给谢立军。    二审庭审结束后，上诉人提供的公证书显示：2019年4月1日，谢松、谢晴、柳圣英出具放弃继承权声明书，确认对于谢立军生前与邓传美共同拥有坐落在徐州市云龙区的房屋贰处自愿放弃继承权。上述过程由徐州市徐州公证处做出(2019)徐徐证民内字第1816号公证书。    徐州市徐州公证处作出(2019)徐徐证民内字第1817号公证书，内容为：确认谢立军生前与邓传美共同拥有坐落在徐州市云龙区的房屋贰处，为谢立军、邓传美夫妻共同财产，根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的上述遗产应由其配偶、子女、父母共同继承，因被继承人谢立军的父亲先于谢立军死亡、被继承人谢立军的母亲柳圣英、儿子谢松、女儿谢晴、均表示自愿放弃对被继承人谢立军的上述遗产继承权。现被继承人谢立军的配偶邓传美表示要求继承被继承人谢立军的上述遗产。因此，兹证明被继承人谢立军遗留的上述遗产份额由其配偶邓传美继承。