徐定芳、杨涛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2020.12.09
【案件字号】(2020)川01民终16679号
【审理程序】二审
【审理法官】白福
【审理法官】白福
【文书类型】判决书
【当事人】徐定芳;杨涛;成都铭发置业有限公司
【当事人】徐定芳杨涛成都铭发置业有限公司
【当事人-个人】徐定芳杨涛
【当事人-公司】成都铭发置业有限公司
【代理律师/律所】孙可遇北京蓝鹏(成都)律师事务所;王宁北京蓝鹏(成都)律师事务所;许辉四川卓宇律师事务所;王江月四川尚上律师事务所;宋晶博四川尚上律师事务所
【代理律师/律所】孙可遇北京蓝鹏(成都)律师事务所王宁北京蓝鹏(成都)律师事务所许辉四川卓宇律师事务所王江月四川尚上律师事务所宋晶博四川尚上律师事务所
【代理律师】孙可遇王宁许辉王江月宋晶博
【代理律所】北京蓝鹏(成都)律师事务所四川卓宇律师事务所四川尚上律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】徐定芳
房屋产权证查询
【被告】杨涛;成都铭发置业有限公司
【本院观点】对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到其证明目的。本案的争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否有效；该合同是否应继续履行。
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【指导案例排序】0
【本院查明】本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，杨涛明确表示，如果贵院判决案涉房屋过户至其名下，则杨涛承诺将承担因案涉房屋过户产生的各种税费等。
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否有效；该合同是否应继续履行。对此，本院评述如下： 关于第一个争议焦点。铭发公司陈述，案涉房屋性质为普
通商品房，购房者取得产权证后，可以按照成都市普通商品房政策对外出售；案涉房屋已登记到铭发公司名下，已具备办证条件，案涉房屋所在小区其他房屋产权正在办理中。《成都市不动产登记信息查询结果》也载明：案涉房屋性质为商品房。而徐定芳上诉主张本案属于涉及历史遗留的落实政策性质以及单位内部职工分房而引起的房地产纠纷，且案涉房屋属于经济适用房，故本案不属于人民法院房地产案件受理范围、该合同无效、无法履行。但徐定芳并未提交证据证明其上述主张，根据《关于适用 的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，徐定芳应承担举证不能的法律后果。其所主张的本案不属于人民法院房地产案件受理范围、该合同无效、无法履行均无事实与法律依据，本院不予支持。因此，案涉《房屋买卖专用合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。 关于第二个争议焦点。如上论述，案涉《房屋买卖专用合同》有效。合同签订后，杨涛除尚未到支付条件的购房尾款外，其余购房款已按约定支付完毕。现案涉房屋已经具备办理产权证的条件，杨涛亦承诺将承担因案涉房屋过户产生的各种税费等，加上，案
涉房屋亦无限制办理转移登记的情形，因此，案涉合同继续履行无任何障碍，故徐定芳应按照合同约定继续履行约定义务。 综上，徐定芳的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6994元，由徐定芳负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
【更新时间】2022-09-24 02:26:41
【一审法院查明】一审法院认定事实：徐定芳向铭发置业公司购买位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号的房屋，双方于2016年5月24日签订《成都市商品房买卖协议》，价格为329550元。同日，徐定芳出具《委托书》，委托陈平桂代为办理上述房屋缴纳购房款、签署合同等相关事宜。 2016年5月24日，杨涛委托陈平桂与徐定芳签订《房屋买卖专用合同》，约定：杨涛购买徐定芳上述房屋，成交价为329550元+50000元=379550元；杨
涛支付购房定金10000元；因该房为定价商品房，3508厂定价6500元/平方米，双方协商先到公证处办理完公证后，杨涛到厂里交第一次付款263640元，剩余尾款20%待厂里通知后，徐定芳无条件配合杨涛支付，在厂里交完房款后，徐定芳将差额款25000元付与徐定芳，剩余差额尾款15000元待徐定芳的产权过户到杨涛时付清；待该房屋的权属证书变更至杨涛名下时，杨涛所有房款付清时，徐定芳将房屋钥匙交予杨涛；双方于2016年5月26日前办理公证手续，领取第一次产权证的费用(徐定芳)以及由徐定芳过户到杨涛的正常费用由杨涛自付；因徐定芳原因不能办理产权过户手续，无故或无正当理由提出不出售此房，视为徐定芳违约，应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用及中介服务费，向杨涛支付违约金200000元。 2016年5月24日，徐定芳、陈丽出具《收条》及《放弃申明书》，称收到陈平桂(杨涛)现金329550元用于支付上述房屋全部房款，并申明不论房屋以后涨与跌与其无关。同日，徐定芳、陈丽又出具《收条》两张，称收到陈平桂(杨涛)购上述房屋10000元、差额尾款25000元。同日，杨涛委托陈平桂出具《欠条》，称欠徐定芳房屋尾款15000元，由徐定芳过户到陈平桂或杨涛名下时同时付清。经一审法院核实，陈平桂系受杨涛委托支付上述款项。成都市不动产登记信息摘要载明：截至2020年8月17日，案涉房屋登记在铭发置业公司名下。
【一审法院认为】一审法院认为，徐定芳与杨涛签订的《房屋专用合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。从内容来看，《房屋专用合同》约定徐定芳将案涉房屋出售给杨涛，合同标的物系房屋。经铭发置业公司确认，房屋性质为普通商品房，可以对外交易。徐定芳是否享有房屋所有权，是否有权对房屋进行处分，并不影响合同效力。徐定芳主张合同无效缺乏依据，经向徐定芳释明，徐定芳坚持该诉请，一审法院不予支持。 案涉房屋目前登记于铭发置业公司名下，具备产权证办理条件。根据合同相对性原则，徐定芳应当按约在登记为房屋权利人后，再将房屋产权变更登记至杨涛名下，铭发置业公司负有协助义务。办理上述房屋产权变更登记手续当日，杨涛应支付购房尾款15000元，徐定芳收到购房尾款当日应交付房屋。 关于杨涛主张徐定芳支付违约金50000元。徐定芳以其行为表明不愿意继续出售房屋，已构成违约。因合同约定的违约金金额过高，本院根据公平原则，结合合同履行情况、违约方的过错以及守约方的损失等，酌情认定徐定芳支付违约金20000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、徐定芳应于本判决发生效力之日起十日内办理位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产权证，第三人铭发公司予以协助；二、徐定
芳在取得上述房屋的不动产权证后十日内协助杨涛将上述房屋的产权变更登记至杨涛名下，杨涛应于办理上述房屋产权变更登记手续当日向徐定芳支付剩余购房尾款15000元，徐定芳在收到该购房尾款当日向杨涛交付上述房屋；三、徐定芳应于判决发生效力之日起十日内向杨涛支付违约金20000元；四、驳回徐定芳的本诉请求；五、驳回杨涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取3497元，由徐定芳负担；反诉案件受理费减半收取520元，由徐定芳负担245元，杨涛负担275元。
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