《青石岭自然风景区》国际康复养生基地可行性计划书
上传时间 2009-11-23  作者：中心  阅读次数：408
北京东方御草国际医药科学研究院
《青石岭自然风景区》国际康复养生基地
可 行 性 计 划 书
 
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　　一、市场分析
 
  回归自然，康复养生保健项目是21世纪必将兴起的一项“热点”项目。大自然风景区不仅仅是旅游观光，在那优美的青山绿水之中，清新的氧气，那一阵阵悠然凉爽的清风、那湛蓝晴空漂浮的朵朵白云、山峦云海、青松萃绿的林木花草，碧绿清彻的河水，悦耳的鸟鸣与涓涓山泉的叮咚声，如一幅画卷，一曲动听的交响乐，振奋着游客的心身。陶冶在这美妙而神奇的大自然中，人们能感受到身处在天堂般的世界里，远离喧嚣的都市，忘却了心中的挂碍和烦恼，尽情地享受大自然给予的恩泽！
 
  在这种大自然环境中康复养生、保健娱乐，将是21世纪人类追求和向往的健身生活。时下社会上有病上医院，重病住院、做手术这种常规方式已逐渐被民间疗法、旅游疗养所影响。大自然风景区旅游观光热潮火爆，每年“五一”、“十一”黄金周，全国各自然风景区人潮如流，旅游、郊游已成为都市“小康家庭”养生保健、娱乐的一种时尚，回归大自然的呼声已成为21世纪人类追求健康的一种心声。
 
  目前全国各自然风景区仅以旅游项目为经营热点，从“五一”至“十一”这半年时间里，游客众多，而秋末夏初这半年中自然风景区都处于闲置状态，将自然风景区开辟为“康复养生基地”，就可以改变这半年清闲半年忙的局面。更重要的是“患者”到自然风景区“康复养生”寻求祛病健身的方法将会给患者带来意想不到的效果，与有病到医院住院，整天面对医生、护士的检查、吃药、打针、做手术这种传统医疗方式相比，到自然风景区康复保健其疗效要比医院更好。患者在天然大氧吧呼吸的是清新的空气，吃的是绿的菜肴，喝的是山泉，住在自然风景区，饱览山光十、花香鸟语，在这优美的环境中疗养，从精神上、生活上、环境上远胜医院千万倍！加上“康复养生基地”特康复保健技术、物理疗法、食疗法、自然阳光、山水浴，早晚在优美的环境中慢步，静坐在河边垂钓、游泳，傍晚在篝火旁娱乐，喝着清香的山泉茶水，与纯朴的村民谈天交心，美妙的生活会给患者心身健康具有医药难以比拟的效果。
 
  我国患心脑血管疾病人数达3.5亿；糖尿病1.5亿，依赖注射胰岛素的病人近五千万，被性功能困扰的35岁~70岁的男人达1.2亿，女性性冷淡人数差不多；全世界患艾滋病人数达3千万，癌症、肿瘤、肝炎、风湿、类风湿、偏瘫、支气管疾病、胃肠疾病、神经系统疾病、骨科、妇科、儿科……各类疾病的患者达数亿人，全国有百分之七十的成年人均处于“亚健康状态”下。中国已进入老龄人社会，百分之九十以上的老人健康状况堪忧，特别是城市退休老人众多，又具有医药劳保条件，在自然风景区建立“康复养生基地”，客源潜力巨大，必然会成为我国的一项“新型产业”。
 
 
  二、国际康复养生基地选址
 
  2006年5月5日~6日两天，本人亲自考察了北京市怀柔区“龙潭涧”自然风景区和“青石岭”自然风景区。怀柔区自然风景区众多，以“山水”闻名京城，且交通便利，是建立“康复养生基地”的好地方。“龙潭涧”自然风景区与“青石岭”自然风景区两地相比较，“龙潭涧”以奇、险风景吸引游客，且已开发成规模，“青石岭”自然风景区现处在开发初期，刚被列入北京市重点旅游开发区，正处在招商引资阶段，具有更大的开发潜力。“青石岭”自然风景区山环抱，白河之水从山底顺流，流向“密云水库”，是“龙潭涧”漂流的源头。“青石岭”自然风景区地势平坦，山峦环叠，白河之水顺流而下，青石岭村是自然风景区最后的一个村庄，像一个“口袋底”，人口稀少，全村约200多人，耕地面积约300多亩，白河两岸奇峰秀美，河滩地宽阔，从“口袋底”往东就是奇峰险峻的“龙潭涧”，在“口袋底”有100亩耕地，每年租金6.5万元在这里建“康复养生基地”具有良好的地理环境条件和可持续发展潜力。
  为了发展自然风景区旅游事业，国家已立项动工修通“青石岭”至密云县的环形公路，交通会更为便利。可游览的景点会更多。由于道路不通，青石岭至龙潭涧之间很多景点都处在原始状态，有很多奇峰古树；有一眼古井，每隔几年就会出现深不测的幽洞，过几年又自动封闭，井口覆盖上一层厚厚的硬土，敲打它能发出咚咚的鼓声，有一块占地数亩的平台，周围有数百棵百年果树；有一眼山泉，冬天热气腾腾，夏天水冷刺骨，白河沿山根顺流，深潭、怪石不计其数；在这样原始的自然景区建立首家“自然风景区康复养生基地”，其发展潜力是巨大的。人们在这样的环境中进行“康复养生”，宛如进入“陶渊明”的“世外桃园”：“采菊东篱下，悠然见南山”。可以将陶渊明的词略改一下：“慢步白河滩，悠然见峦山”。
 
 
　　三、“康复养生基地”具体项目
 
  1、康复保健技术服务、技术培训、学术研究、国际医药会议交流，国际友人观光游览，国内名人、企业家疗养。
  康复养生基地在开发初始，由于规模无法达到满足平民百姓的需求，首先项目定位应该面向“有钱人”；为国际友人和国内的名人、企业家们营造一个“康复疗养”的基地，以此迅速地产生经济效益和社会效益。平民百姓的经济水平较低，不可能为了疾病的康复跑那么远，花数千元到自然风景区来治病，所以，项目的定位应该是“有钱人”。
 
  2、康复保健项目内容：建立康复中心区，（1）药浴利用白河的自然之水，进行深加工，通过“药物”净化、升华，达到治病健身的效果。药浴分类：按照不同的病症，设立不同的药浴区，如：皮肤病、糖尿病、心脑血管疾病……等等进行分类；设立男女两个大区，每个大区分若干个小药浴池，池边标明每个池水的功能。
 
  （2）在药浴区外面建立“鹅卵石”阳光浴，将光滑的鹅卵石按人体重要穴位的位置摆放，固定在水泥面上，上面铺一地“地毯”，露出“鹅卵石”，通过阳光照晒发热，人可以泡完药浴后躺在“鹅卵石”上进行阳光浴，以达到打通经络、祛病健身的效果。
 
  （3）进行《太乙全息疗法》：建立数个男女分开“室”，每个室放二张床位，进行拔脐罐、按摩等一系列康复保健，并配备红外线等物理仪器。
 
  （4）早上起床洗嗽后，“食疗”：每人喝300毫升“马铃薯生汁”后，集合到会议室“诵经”15~30分钟，然后早餐，早餐后进行安排，上午的人进室，其余的人光观游览，下午；游览的人每人发一瓶“养颜茶”，的人在过程中喝“养颜茶”，12点~1点午餐，1点~2点30分午休；上午的人观光游览，下午的人进区进行康复保建，18点~19点晚餐，19点30分~20点“晚课”，晚会、娱乐，不定期为他们演讲“佛法”，进行心理。21点~21点30分《肛肠给药》就寝睡觉。
 
  每日三餐以素食为主，根据不同的病症熬制不同的药膳粥和菜肴，主食为面食、大米、粗粮搭配，任其选食。
 
  四、建设项目：（分第一期和第二期），第一期工程：
 
  1、客房：建二至三栋客房楼，二层至三层，分经济房和高档客房二种：经济房为二人间，带卫生间，房价60~80元一张床位；高档间设套间、客厅、高档卫生间，每套房价260~300元，卫生间配太阳能热水器淋浴。高档卫生间配浴缸，每天早上6~8点，晚上9~11点送热水。
 
  高档楼一栋，主要接待外宾和名人、企业家，两层，每层设十套客房；经济楼一至二栋，每栋三层，每层二十套房间。
 
  2、会议室、餐厅楼：一楼为餐厅，二楼为会议室和雅间餐厅，雅间餐厅主要供外宾和名人、企业家用膳，环境要优美；
 
  3、康复楼：为二层，一层为药浴区和诊断区、急诊室；二层为区、理疗室；健身区（放置部分健身器材）；
 
  4、停车场和广场，用于露天茶座和篝火晚会，烧烤等。
 
  5、第一期工程可先与“当地人”合作，利用现有场地在东面建两幢楼，西面建两幢楼，东西一幢高档楼，一幢楼，西面一幢经济楼，一楼会议餐厅楼，现有一幢为普通客房。建一个锅炉房，各楼安装暖气。
 
  6、第二期工程应开发“口袋底”100亩耕地，在第一期工程开业以后，根据发展情况，建立“别墅”式“康复养生基地”，设老年公寓，康复公寓，疗养公寓，养殖场，种植基地。在“口袋底”弯曲部筑一道3~5米高的水坝，将100亩耕地外围的河套变成湖泊，建成水上乐园，成为立体生态园区，可根据第一期工程建成后的经济效益和发展前景再规划设计，但前期必须把100亩耕地及周边河套、山的使用权办妥。
 
  五、建立国际《长青遗训园》
 
  1、将第一期工程的北面山坡使用权买下来，在山坡上建《长青遗训园》，由“当地人”出面签约；
 
  2、《长青遗训园》的意义：
 
  人类生活水平不断提高，生活富裕的人不仅能为子孙留下丰厚的物质资产，同时也应为子孙后代留下精神遗产，《长青遗训园》就是让“有钱人”在那里买下几平米地，种上松树和各种果树，立上一块“碑”，活着时，每年自己可以到《长青遗训园》看护自己种下的松树和果树，在那里住上几天，进行康复养生疗养，临终时，将自己对子孙要说的话，写成“碑文”，刻在石碑上，好让子孙后代每年清明节、冬至节到《长青遗训园》为已故的父母、祖父母看护他们留下的松树、果树，重阅先人的遗训，采摘先人留下的果实。同时，也沿袭“先人”的足迹，到那里“养生旅游”几天，带着全家人观光旅游。每年享受“先人”的恩泽。
 
  3、《长青遗训园》运作方式：每平米售价5000~8000元，做一块“碑台”（碑文待购买人需要时，另行雕刻后安上），可种植一棵松树，一棵果树，购买后产权归购买人，每年交纳100~200元的树木管理费。结果后，购买人可自己亲自免费采摘，也可电话预约。由管理人员采摘后送货上门，收取一定的劳务费，规定采摘时间，超过采摘时间，由管理人员采摘后自行处理。
 
  4、《长青遗训园》分二个区域：即海外华人、名人、富人区和普通市民区，国际区修建要完美，有亭台休息地、阶梯，庄严肃穆；普通市民区顺山势而建，修成梯田状、阶梯的自然状况；国际区地价可上升到8000~10000元每平方米，碑石用大理石建造，分为2m2、4m2不等的格局，海外华人百年之后，可以供其子孙回国观光旅游的同时，瞻仰先祖的遗训。采收先祖留下的果实。
 
  5、建立《长青遗训园》是弘扬祖国民族文化、美化自然、绿化造林的一大创举，创建人的山地使用权应该向政府申请为永久性，这样可以保护购买人的合法权益，树木成林后，购买人只有瞻仰和采摘果实的权力，没有砍伐的权力，树林归国家所有，不论是创建人，还是购买人，或使用权转移，或国家收回，均应保证购买人子孙的永久瞻仰权、采摘权，确保碑文的完整和果树的生长。只有这样，才称得上真正的《国际长青遗训园》，成为弘扬中华民族历史文化的创举。如果《国际长青遗训园》只能限定在三十年山坡使用权之内，三十年后就失去保护、乱砍乱伐、无人管理、失去国家法律的保护，那么《国际长青遗训园》就失去其弘扬中华民族文化的价值，也就没有人会购买了。
 
  如果《国际长青遗训园》受国家法律保护，系永久性的文化景点，那么，年青人在恋爱初期为了象征爱情的永久，也就会不惜代价，男女双方亲自种下“爱情”之树，待结婚、生儿育女之后，每年可以带着全家到这里来观光旅游、修枝摘果，到老年时，在自己亲自种植的大树之下，回顾夫妻双方走过的人生旅途，在自己年青时旅游的地方住上几天，或康复疗养，其意义是深远的，具有重大的历史价值，到时再刻下“碑文”遗训，留传给后代瞻仰，一代传一代，这才是真正的中华民族精神文化的集中体现，是中华历史文化的丰碑。
 
  六、建立养殖与种植园
 
  1、在园区的山坡用尼龙网围起来，养殖山兔、山鸡、驼鸟、梅花鹿，水面养鸭、鹅、鱼，建立真正的生态园。
 
  2、山兔、山鸡可供旅游客人狩猎，用射猎，陶冶游人的心身，驼鸟、梅花鹿可供游人观赏、骑玩，并可供客人食用，梅花鹿茸可做药用，每年定期给梅花鹿放血，供高贵客人作补品，又不伤及梅花鹿性命。
 
  3、种植蔬菜、果木，可以供游客吃到新鲜绿的瓜果蔬菜，亦可供客人采摘，带回家里作为礼品送给亲友。
 
  4、通过以上种、养殖项目既可成为吸引客人的亮点，又可解决“基地”的绿食物的供给问题，创造丰厚的经济效益。
 
  七、投资预算
 
  1、第一期工程：为客房楼二栋、康复楼一栋、会议餐厅楼一栋，总建筑面积为每栋楼为1000m2，每平方米造价为12000元，合计人民币500万元（包括简单装修）。
 
  2、客房设备：每间为1200元，二栋客房楼为60个房间，合计人民币7.2万元。
 
  3、会议、厅餐楼：设备5万元。
 
  4、康复楼（包括药浴池的建立，约15~20万元投资；）
 
  5、锅炉房、暖气：锅炉房投资约10万元，暖气160组，每组280元，加管道约合计400元×160组=64000元，大约投入20万元；锅炉房除供暖外，可供客房洗浴、康复楼热浴使用。
 
  6、太阳能：2万元。
 
  7、基础设施等总投入20万元（打井、修建水塔）
 
  合计：总投资约575~600万元人民币。
 
  八、投资回报
 
  1、客房收入：60套客房，上客率按6个月，80%计算，为48套×180天×综合房价一套按200元/天计算=1728000元
 
  2、餐厅收入：180天×96人×50元/天=864000元
 
  3、康复收入：180天×96人×100元/天=1728000元
 
  4、其它收入按人均30元消费：180天×96人×30元/人=518400元
 
  总收入为：4838400元
 
  5、总支出：
 
  （1）电费：每天300度×0.48×180天=25920元
 
  （2）餐厅成本：每人按25元/人×96人/天×180天=432000元
 
  （3）理疗成本：每人按10元×96人/天×180天=172800元
 
  （4）其它成本：每人按10元×96人/天×180天=172800元
 
  （5）人员工资按每人30元/天×180天=5400元×20人=108000元
 
  （6）煤按每天0.5吨×400元/吨×180天=19200元
 
  （7）税费按5%×4838400=241920元
 
  总支出：1172640元
 清明节有三倍工资吗
  （8）纯收入：4838400元—1172640元=实际收入3665760元
 
　　九、《国际长青遗训园》投资
 
  1、山坡使用费；年6万元
 
  2、山坡修建费：前期投入10万元
 
  3、碑座费每座200元（现做100座合计2万元）
 
  4、苗木费每株20元
 
  总投资约20万元
 
  售价每平方米5000元，100座即50万人民币，纯收入30万元。
 
  十、其它收入
 
  1、180天以外收入      2、水上漂流收入
 
  3、停车场收入            4、日用杂品销售收入（烟、酒、水）
 
  5、技术培训收入            6、组织学术交流收入
 
  7、重病患者康复费收入
 
  8、药品销售收入（药酒、药油等其它药品）
 
  以上收入可作为前期审批手续经费、差旅费、奖金、招待费、医务管理、技术人员工资及不可预费支出。
 
  十一、房屋、设备折旧费
 
  1、房屋按10年折旧：500万元×50万元
 
  2、设备按3年折旧：75万×22.5万/年
 
  合计：72.5万
 
  3、每年实际收入：3665760元—72.5万=2940760元
 
  十二、股东分配
 
  1、龙头股：北京东方御草国际医药科学研究院占60%，合计：1764456元，
 
  2、地皮股：占25%，合计：735190元
 
  3、技术股：占15%，合计：441114元
 
  第二期工程再投资：这要根据今后发展情况另行预算，暂不作分析。
 
  以上分析，仅供投资商参考。总之，建立自然风景区国际康复养生基地具有很好的经济效益及社会效益，但万事开头难，如何运作，前期审批手续这一系列有关法律问题，投资预算问题，收入分配问题，人员培训问题。总之，如果经营有方，可望二年内收回投资。股东在没有收回投资以前暂不分配，这样有利于再发展，也利于股东之间真诚合作。
 
  如能与全国风景区正在运作中、效益不好的“疗养院”，合作，以上建设投资（硬件）可节省。融入我们的养生、康复、保健等技术之后，就能扭亏为盈，达到社会效益和经济效益双丰收
 
 
北京东方御草国际医药科学研究院
院长：黄凯 策划     
  2006年5月7日     
 
中国国际医学院、北京东方御草国际医药科学研究院
国际养生康复基地建筑规划图