农村商业银行二手房按揭贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为丰富个人住房贷款产品，促进??农村商业银行个人购房贷款业务的发展，强化内部管理，防范个人购房贷款风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》以及中国银行业监督管理委员会《商业银行房地产贷款风险管理指引》等法律法规和有关规定，并结合??农村商业银行的实际，在推出《??农村商业银行个人住房按揭贷款管理办法》的基础上，制定本管理办法。
第二条 二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。本指引所称二手房按揭贷款，是指购房人以在房地产二级市场上购买的经过一手买卖之后再行上市的产权明晰、已取得房屋产权证的各类个人住房或商业用房作抵押，向信用社申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向信用社还本付息的贷款业务。
第三条 信用社办理二手房按揭贷款业务应当符合国家相关法律、法规、政策和本行的有关规章制度，应当遵循坚持安全性、流动性和效益性原则。
第四条 本指引适用于本行辖内的各信用社向借款人发放的用于购买各类二手住房或二手商业用房的贷款。
第二章 贷款类型
第五条 本办法所称“二手房按揭”贷款(对外宣称全家乐)，是指??农村商业银行向借款人发放的用于在房地产二级市场购买经过一手买卖之后再行上市的产权明晰、已取得房屋产权证的各类个人住房或商业用房贷款。
第三章 贷款要求
第六条 二手房按揭贷款需符合下列要求:
(一)所购房产应为地理位置优越、社区环境良好、变现能力强的房产;
(二)所购房屋产权必须完整和明晰、已办理房地产权证，具备进入房地产市场流通买卖的条
件;
(三)申请贷款时，转让房产未被列入城镇改造拆迁规划范围，售房人对转让房产拥有合法的处分权;
(四)二手房买卖双方自行到房管部门办理过户手续并领取新的房地产权证，必须在办理房地产抵押登记手续后，方能发放贷款，如未能及时办理登记的应由房产中介公司或担保公司等提供阶段性担保;
(五)??农村商业银行规定的其他要求。
第四章 贷款对象和条件
第七条 借款人须同时具备以下条件:
(一)年龄在18-60周岁以上，具有完全民事行为能力的自然人，能提供合法有效的居留身份证明文件;
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(二)贷款期限不超过25年且与借款人年龄之和不超过65年;
(三)具有稳定的职业与收入，无不良信用记录，无不良嗜好，有偿还贷款本息的能力并能够提供相应的收入或资产证明;
(四)原则上只接受房龄10年(含)以内贷款申请，对购买首套房的，房龄5年(含)以下的自筹购房款(首付款)不低于信用社认可房产价值的30%，房龄5年以上的自筹购房款(首付款)不低于信用社认可房产价值的50%，商业用房购房首付款比例不得低于信用社认可房产价值50%;对购买第二套房的首付款按国家公布最新政策执行，并提供足额支付首付款项的相关证明;
(五)有合法有效的购房合同、协议、房地产权证以及信用社要求提供的其他证明文件;
(六)以借款人所购房产作抵押的相关材料;
(七)信用社规定的其他条件。
第五章 贷款的额度、期限和利率
第八条 贷款额度
信用社应根据借款人的资信、还款能力、所购房屋价值等情况，合理确定贷款额度，其中:
(一)二手个人住房贷款的金额不得高于信用社认可的抵押物评估价格70%，对土地未分割到户的房产，贷款金额不得高于信用社认可的抵押物评估价60%，对房龄超过5年的，贷款金额不得高于信用社认可的抵押物评估价50%;
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(二)二手个人商业用房、商住两用房贷款额度不得高于信用社认可的抵押物评估价的50,，不接受未办理房产与国有土地使用证两证合一的商业用房、商住两用房申请;
(三)若以信用社认可的其他财产作为抵(质)押担保申请购房贷款的，在符合购房贷款首付比例的前提下，其贷款额度一般不超过抵押物评估价值的60,或质押物面值的90,。
第九条 贷款期限
二手房贷款期限与房龄之和不得超过30年，且不超过所购房产剩余的使用年限，二手个人商业用房、商住两用房贷款期限最长不得超过10年。
第十条 贷款利率
(一)贷款利率按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮不低于15%执行。
(二)购买第二套(含)以上住房的，按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮不低于25%执行。
(三)个人商业用房和“商住两用房”的贷款利率按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮不低于25%执行。
(四)按揭贷款利率调整方式为一年一定。即贷款期限在1年期以下(含1年)的实行合同利率，遇法定利率调整不作分段计息;贷款期限超过1年的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始按相应利率档次执行新的利率。 农村商业银行贷款
第六章 贷款程序
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第十一条 申请办理:申请人本人向县本行下辖的开办个人二手房按揭贷款业务的信用社提交
申请。
第十二条 办理流程:签订房产买卖合同?提交贷款申请?信用社调查审批?签订贷款合同?办理房产登记?落实贷款担保?信用社发放贷款?借款申请人按月还款。
第十三条 申请资料:借款人向信用社申请个人二手房按揭贷款应提交书面申请，并向贷款社提交下列资料:
(一)借款人合法的身份证件;
(二)借款人经济收入、职业证明、财产证明材料;
(三)借款人的婚姻证明材料，并出具由房地产主管部门对借款人家庭住房登记记录书面查询结果;
(四)合法有效的房屋买卖合同、协议和房地产权证(已办理过户到借款人名下);
(五)借款人已支付足额购房首付款的相关证明;
(七)由其他自然人(或法人)为购房人提供保证担保的，担保人应经过信用社信用等级评定B级以上方可准入，并根据要求提供相关证明资料;
(八)信用社经审核，要求借款申请人补充的其他资料。
第十四条 办理时限:贷款社应对借款人提交的文件资料的完整性、真实性、准确性、合法性和贷款的可行性进行审查，并对借款人资格和资信状况、交易背景和贷款用途的真实性以及所购房产的实际价值和变现能力等进行分析，在5个工作日内向借款人作出正式答复。
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