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第一章总 则
第二章
第一条 为适应房地产市场发展需要，规范广州农村商业银行（以下简称“我行”或“总行”）经营性物业抵押贷款业务，防范经营性用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据《商业银行法》、《贷款通则》、《中华人民共和国反法》等有关法律法规，特制定本办法。
第二条 经营性物业是指已竣工验收并投入工商业运营，经营管理比较规范、经营利润稳定、现金流量充裕、综合收益较好的工商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、工业园区、仓库等物业形式。
第三条 经营性物业抵押贷款是我行向自行开发或购买经营性物业的法人和有完全民事行为能
力的自然人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
第三章 贷款对象和用途
第四章
第四条 贷款对象。借款人可以是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格的公司，也可以是有完全民事行为能力的自然人，以其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条 贷款用途。可用于借款人生产经营中合理的资金需求。
（一）置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金；
（二）物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金；
（三）置换存量经营性物业贷款；
（四）其他符合规定的用途等。
不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第六条 关注客户身份识别，借款人必须有正常的经营场所及主营业务，借款用途与主营业务要匹配，防止借款人以合法贷款掩盖目的。
第五章 贷款条件和申请
第六章
第七条 贷款条件
（一）借款人须具备下列基本条件:
1.具有法人营业执照并已办理年检手续；
2.预期经营性现金流量充足、稳定；
3.在我行开立结算账户，贷款卡年检正常，无不良信用记录；
4.按借款人公司章程或出资协议的规定，董事会、股东会（有限公司）或股东大会（股份公
司）同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物，并提供书面决议；
5.接受我行对物业运营收入、支出款项的封闭式监管，承诺有关经营性物业的资金结算业务通过我行办理；
6.符合我行规定的其他贷款条件。
（二）经营性物业须具备的基本条件:
1.经营性物业应符合城市商业网点规划要求，已投入商业运营，原则上要求经竣工综合验收合格并办妥房产证；
2.地理位置优越，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚；
3.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流能够按期归还贷款本息；
4.经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势。
第八条 贷款申请。借款人申请经营性物业抵押贷款时，应提供以下资料：
（一）借款人营业执照、组织机构代码证、税务登记证，房地产企业应提供开发资质等级证书；
（二）借款人验资报告和公司章程；
（三）借款人贷款卡和资信证明材料；
（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；
（五）我行要求的财务报表资料；
（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、产权证书；
（七）借款人对外出租的有关协议、合同；
（八）经营性物业属自行开发的，必须出具工程承包合同及工程款付款凭证复印件。工程款尚未完全支付的，工程承包商应出具放弃工程款优先权利的声明；
（九）我行规定的其他贷款条件。
第四章 贷款额度、期限、利率
第九条 贷款额度。贷款额度等于抵押物价值乘以抵押率，经营性物业抵押贷款应按下列公式计算出抵押物价值及调整系数。抵押率的水平主要用于贷款审批权限的认定及风险的评估衡量。
（一）抵押物价值是指抵押物评估价格、抵押物租金计算价格二者孰低值与调整系数的乘积；如果评估价格、抵押物租金计算价格明显有失公允，则按取得成本与调整系数乘积计算抵押物价值；抵押物价值不包括未付工程款以及其他法律规定优先于本次抵押贷款受偿的金额；
（二）抵押物原则上须经我行认可的资产评估公司按建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕8号文）等规定进行评估，并出具评估报告；租金计算价格=年平均租金收入×15；取得成本=购买价税或建筑成本；
（三）调整系数为：信用评级≥A级，调整系数为1；B级≤信用评级＜A级，调整系数为0.9；信用评级＜B级，调整系数为0.8；
（四）计算方法为：贷款额度≤（评估价格或抵押物租金计算价格或取得成本-优先抵押受偿款）×调整系数×抵押率。
第十条 贷款期限。经营性物业抵押贷款原则上最长不得超过15年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限。
第十一条 贷款利率。按我行贷款利率相关制度执行。
第五章 贷款的办理程序
第十二条 经营性物业抵押贷款的调查、审查、审批比照我行相关贷款操作要求进行。
第十三条 抵押物保险
农村商业银行贷款（一）贷款发放前，按我行有关规定办理抵押物保险，同时须明确我行为第一受益人；
（二）如借款人申请分期续保方式购买保险的，调查人应依据业务风险情况在调查报告中写明，并经审批认可。但必须出具保险承诺函（附件），并在借款合同中注明“若保险到期后，借款人未能对抵押物继续投保，则贷款人有权解除本合同，提前收回全部借款本息”。
第六章 担保方式
第十四条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格并投入正常运营的经营性物业作抵押担保。
第十五条 经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物第一抵押权人。
第十六条 置换负债性资金和股东投入非权益性资金的，应加强置换过程的监控管理，确保实现贷款用途，确保我行贷款及抵押权的合法有效安全。
第七章 贷款归还
第十七条 期限在一年（含）以内的经营性物业贷款，可采用按月（季）结息，到期一次性归还本金的还款方式。
第十八条 期限在一年以上的经营性物业贷款，根据借款人租金情况与其协商制定还款方式，可采用以下还款方式：
（一）采用等额本息还款法或等额本金还款法按月（季）归还贷款本息；
（二）设置宽限期的月（季）供还款。可根据物业经营的实际情况，安排还款宽限期，宽限期原则上最长不超过1.5年（期限自贷款发放之日起计算），宽限期内按月（季）还息，暂不还本，以减轻借款人的还款压力，但应同时经保证人（若有）同意。宽限期满后，贷款采用按月（季）等额本息还款法或等额本金还款法归还贷款本息。
（三）组合还款。对物业经营情况稳定，出租市场前景较好的，在贷款期内贷款本息归还可采取组合方式：贷款归还前期采用等额本息还款法或等额本金还款法按月（季）归还贷款本息；在已归还贷款本金70%以上（含）的情况下，还款方式变更为按月（季）结息，到期一次性归还剩余本金。
第十九条 提前还贷
（一）借款人需提前偿还贷款本息的，应提前15天书面通知我行，经我行审批后办理。提前还款后，扣收贷款本息按剩余本金重新计算；
（二）借款人如提前归还全部贷款，各经营机构可酌情向借款人按借款合同实际贷款期间收取相应的违约金。
（三）经办行应审核借款人提前还贷资金来源是否正常合理，是否超出借款人经营收入规模。
第八章 部门职责分工
第二十条 公司金融部职责
（一）制定、修订我行经营性物业贷款业务规章制度、实施细则；
（二）统筹我行经营性物业贷款业务的营销推动工作。
（三）指导支行在办理业务过程中有关反工作。
第二十一条 授信审批部根据我行当期审批权限对经营性物业贷款进行审批。
第二十二条 合规与风险管理部职责
（一）监督检查内控制度执行情况；
（二）对我行经营性物业贷款业务开展情况进行监控。
第二十三条 计划财务部职责
（一）制定、修订经营性物业贷款账务管理办法；
（二）设置相应科目，印制会计凭证和借据，制定我行经营性物业贷款会计核算办法，与风险管理部门沟通会计信息。
第二十四条 内部审计部不定期进行检查，对经营性物业贷款业务中出现的违规行为按章查处。
第二十五条 各经营机构职责
（一）经办机构与借款人签订资金监管协议。借款人须在我行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，将物业经营性收入存入专户，除留足每期还本付息金额外资金须经我行审核批准后方可使用。如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款或处置抵押物。
（二）及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，现金流量充足时可提前偿还贷款。
借款人将抵押的物业出售时，须经我行同意并相应归还我行贷款。在借款期间租约合同到期，若重新出租的需要报我行同意。
（三）经办机构在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，特别要对租约的执行情况及到期租约进行监测，保证租金水平能维持贷款本息的归还，且不影响抵押物的变现价值。
（四）应指定专门客户经理加强贷后管理，由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理变动，需做好交接工作，重新落实客户经理责任制。
第九章 风险提示
第二十六条 市场风险
各经办机构应高度关注当地经营性物业价值、租金水平的市场行情，加强贷后检查的深度和频度，指定专人定期查验（至少每季一次）租户变动、租赁状态和租金交纳等状况，并对租约和租金收入专户等情况进行调查。应关注土地增值税等政策变化对抵押物市值的影响。
第二十七条 信用风险
稳定的收入、充裕的现金流是经营性物业贷款最重要的还款保证，应采取多种手段分析论证项目的收入与成本。以控制租金收入防范信贷风险本身存在固有的不足，因此不得放松对借款人资质和担保措施的要求，仍应严格调查审查第一还款来源和担保措施以及承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况。
第二十八条 操作风险
经办机构应严格按要求签订有关合同和协议，确保实现对借款人的经营收入的封闭运作，除维护项目正常经营、管理、财务和税收费用以外，严格控制非经营性现金流出。
第二十九条 风险
（一） 经办行应严格对客户进行身份识别，客户身份信息发生变化时，应当及时予以更新。在办理业务中发现异常迹象或者对先前获得的客户身份资料的真实性、有效性、完整性有疑问的，应当重新识别客户身份，对身份模糊的客户坚决拒绝办理业务。
（二）按照规定了解客户申请贷款目的和交易性质，有效识别用途真实性，重点关注以下内容：
1.客户对业务、成本、合同条款漠不关心。
2.客户要求抵押的资产来源不清晰。
3.提前履行还款义务，与其经济收入状况明显不符。
4.将通过贷款获得的资金转移，短期内从其他渠道转入资金还款。
5.客户有充足资产却申请贷款，而贷款用途没有实际经济意义。
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