物业费管理规定
物业费
目录
物业费管理规定 (1)
1建立台账 (1)
2开业前物业收费工作 (1)
3开业后物业收费工作 (2)
4欠的催缴 (2)
5物业管理费的减免 (3)
1建立台账及报告制度 (4)
2入伙过程的物业费收取 (4)
3空置及未销售房屋物业收费 (5)
4入伙后物业收费工作 (5)
5欠费的催缴 (6)
6物业管理费减免 (6)
1建立台账
1.1各地商管公司依据《物业管理合同》和《租赁合同》的物业条款，建立、完善并及时调整主力店、商铺物业管理合同台账和物业管理费收缴台账。
1.2集团商管公司物管部将结合目标责任制的相关指标，定期对各地商管公司的物业管理合同台账、物业管理费收缴台账进行检查、稽核。
2开业前物业收费工作
2.1承租方进场开始装修后，各地商管公司收费部门根据与承租方确认的进场日和《租赁合同》或《物业管理合同》中有关面积及费用标准的约定，计算装修期的物业管理费。
2.2计算完装修期物业管理费后，明确装修期应缴物业费金额和付费账户，书面告知承租方并由承租方签收确认。
2.3物业管理费由承租方直接至财务部缴纳，财务部核对到账物业管理费，开具物业管理费发票，并由收费人员交与承租方。
3开业后物业收费工作
3.1各地商管公司依据《物业管理合同》、《租赁合同》的物业条款，按约定计算应收物业管理费，并更新物业管理费收缴台账。
3.2收费部门按财务部审核后的应收物业管理费金额，起草书面文件，于缴费日前五天，由收费人员向承租方送达《物业管理费缴纳通知书》，明确物业管理费应付金额和支付时间，以及物业管理费支付账户，并由承租方签收确认，归档保留原始文件。
3.3财务部核对、确认物业理费到账情况后，向承租方开具物业管理费票，并由收费人员提交承租方。
4欠的催缴
4.1在送达《物业管理缴纳通知书》后，管理费未按合同约定时间足到账，收费人员应及时与承租方沟通，落实原因。在确认承租方原因费用未到帐后，应立即送发《欠费通知书》，并在通知书中明确拖欠物业管理费金额及应付滞纳金标准和缴纳时限，由承租方签收确认，归档保留原始文件。
4.2如承租方欠费原因属于商管公司未按照合同约定提供相关服务而导致的，收费部门依据《物业管理合同》约定，协调相关部门，解决承租方提出的问题，并跟进问题解决的过程。
4.3在《欠费通知书》规定的缴纳时限到达后，承租方仍未缴纳欠费和滞纳金，又无合同约定的制约欠费收缴等原因，收费部门及时发
出《欠费催缴通知书》，限期缴纳欠费和滞纳金，并告知：“如果在限期内拒不缴纳欠费及滞纳金，将采取一切合法手段清理欠费，由此产生的一切责任由承租方承担”，由承租方签收确认，归档保留原始文件。
4.4在《欠费催缴通知书》规定的缴纳时限到达后，经催缴承租方仍未缴纳欠费的，各地商管公司应及时与公司法律顾问沟通，向承租方送达律师函再次催缴，同时，收费部门应做好欠费证据收集工作，准备进行法律诉讼程序。
4.5在律师函规定的缴纳时限到达后，承租方仍未缴纳欠费的，应向法院提请诉讼，通过法院调解或判决收回欠费。
4.6因特殊原因引起的欠费，收费部门应定期送达《欠费催缴通知书》，确认欠费金额，请承租方签收确认，并保留归档确认的原始文件；同时做好承租方欠费相关证据收集工作；需要给予减免的，说明减免原因和减免额度及方式，上报集团商管公司审批。
5物业管理费的减免
5.1承租方因各种原因提出减免请求，各地商管公司必须对承租方提出的减免原因进行复核。
5.2如因未按照合同要求向承租方提供相关服务项目而导致承租方要求减免的，各地商管公司须专题向集团商管公司提交书面报告，在报告中详细阐明未提供相关服务项目的原因、与租户沟通的情况、拟减免的金额、后续拟采取的措施等，经集团商管公司物管部、分管副总经理、总经理批准后方可减免。
5.3如因向承租方提供的房屋或设备设施存在质量原因而导致承租方要求减免的，各地商管公司须对质量原因进行详细分析，专题向集
团商管公司提交书面报告，在报告中详细阐明分析质量问题产生的原因、与租户沟通的情况、拟减免的金额、拟采取的修复措施等，经集团商管公司物管部、分管副总经理、总经理批准后方可减免。
5.4如因广场整体经营需要，对部分或全部承租方的物业管理费标准进行减免或调整，各地商管公司须专题向集团商管公司提交书面报告，在报告中详细阐明广场经营调整的原因、管理费标准调整的期限、管理费调整前后的标准、承租方沟通情况等，如管理费标准下调，在报告中还应阐明因费用标准下调导致的收入减少而拟采取的相应措施等，经集团商管招商中心、物管部、财务部、各分管副总经理、总经理批准后方可减免。
5.5除上述原因外，一般不得对承租方进行任何形式的物业管理费减免或打折。
第2节住宅、写字楼物业管理费管理
1建立台账及报告制度
1.1物业公司/管理处依据《（前期）物业管理合同》或《销售合同》的物业条款，建立业户物业管理合同台账和物业管理费收缴台账，并根据业户产权或租赁变更情况及时调整台账；
1.2建立物业管理费收支情况年度报告制度，定期（年度）向业主公示物业费收取、支出使用情况。物业管理费年度收、支报表，必须经物业公司/管理处总经理签字，报集团商管公司财务部、物管部、分管副总经理审批后，方可公示。
2入伙过程的物业费收取
2.1收费部门依据《（前期）物业管理合同》或《销售合同》，在业主办理收楼入伙手续时，收取业主物业管理费。
2.2业主入伙时收缴的物业管理费总额按照当地政府有关规定执行，一般不得低于三个月。
2.3业主对物业管理费起计日期有争议的，按如下原则处理：
2.3.1由于发展商原因，未能按《销售合同》约定日期交楼的，物业公司/管理处应与发展商进行沟通，并由发展商予以确认后，核减相关费用。核减的费用，应由发展商承担。
2.3.2由于业主原因未能按期收楼的，物业费自发展商交楼日起计，由业主支付。
3空置及未销售房屋物业收费
3.1收费部门需准确掌握管理区域内房屋权属状态，定期核对空置房及未售房屋统计表，建立空置房/未售房物业收费统计台帐，并定期与发展商销售部门核对。
3.2空置房的物业管理费计费期，自发展商交付之日起，至业主入伙、收楼止，费用由业主支付；
3.3未售房屋的物业管理费的计费期，自发展商将整座楼宇移交至商管公司管理之日起，截止日期依据发展商与购房人签署的房屋合同销售合同执行。费用由发展商支付。
3.4空置房及未售房的物业管理费收取标准及计费时间，依据《物业管理条例》和各地方政府相关规定执行。
4入伙后物业收费工作
4.1物业公司/管理处依据《（前期）物业管理合同》的约定计算应收物业管理费，并定期更新物业管理费收缴台账。
4.2收费部门按审核过的应收物业管理费金额，向全体业户明确物业管理费应付金额和支付时间。