三季度物业费收费方案
一、物业费收费现状
通过客服人员的摸底，将欠费业主大致分为以下几类：
1、近期交纳类。
2、异地出差类。
3、无法联系类。
4、遗留问题类。遗留问题类中再细分成三类，一是自住型，二是出租型，三是空置型。
二、收费方案及措施
物业费催缴方式主要采取电话催缴、入户催缴和措施三种。
1、电话催缴。由于物业公司客服部人员绝大多数都是刚刚到岗的，对于之前各种问题都不太了解，对于楼内的情况也不熟悉，所以近期主要的物业费催缴形式就是电话催缴。让客服人员
以新到岗的名义，与业主建立联系，顺便催缴一下物业费，同时试探业主的反应，了解业主房屋的状况以及家中的问题。
（1）对于近期交纳类的业主，要保持一个适度的频率，即不能听业主说来交，就再也不管，全凭业主自己决定；也不能没完没了地催，让业主觉得烦。这就要求打电话的时候，当业主答应来缴纳物业费时，要明确业主交费的时间，比如“您大概什么时间过来，我好等您”，明确业主来交费的时间后进行记录，在业主交费的时间前一天，再次与业主进行电话联系，确认一下业主是否第二天真的过来缴纳物业费，确认后，业主来交费时向业主表示感谢。
如业主不能明确交费时间，有两种可能，一是业主确实不能确定自己什么时候有时间；二是业主有拖欠物业的想法。对于第一种情况，就需要我们来帮业主确定时间，比如了解业主是否在北京，在北京哪里，为什么不能明确交费时间，我们可以派人上门收缴。对于第二种
情况，更需要客服人员紧跟不舍，业主只是刚有拖欠物业费的想法，这时候一定要趁热打铁，不能让他自己演变。提供有针对性的服务，不断地与业主联系沟通，最终把业主从拖欠的想法中拽出来，让他成为按时缴纳物业费的好业主。
（2）对于异地出差类的业主，要了解业主出差的地点，出差时间的长短，如果出差地点不远，时间不长，则可以耐心等待一下，记录好业主回京的时间，在业主回京后打电话问候一下，顺便再提出收取物业费的要求。如果业主出差地点很远，时间很长，则可以给业主提供公司帐号，请业主转帐或汇款。
（3）对于无法联系类的业主，电话打不通，要到客服档案室查一下业主的入住处档案，看看电话是否记错，有没有第二联系人或紧急，最终与业主建立联系。如果都没有，则改用入户催缴或发函催缴等方式，与业主取得联系。
（4）对于遗留问题类的业主，要详细了解业主提出的问题，并记录。将记录的问题与相关部门进行研究磋商，解决问题本着先易后难，先急后缓的原则，逐步解决。这其中有一个环节要重视，就是在业主提出问题后，经过研究磋商后，应该给业主一个回复，就是问题如何处理，大概需要多长时间等。
2.入户缴费
入户催缴的优势是与业主面对面交流，交流的时间比打电话更好控制，对业主也能有更直观的了解。另外对于出租户，可以给租户施加一定压力，让租户协助我们向业主催缴物业费。
（1）对于近期交纳类的业主，入户催缴可以有效地将物业费收取。“正好您在家，不如今天就把物业费帮我交了吧”，业主很难拒绝。另外，对于正常缴纳物业费的业主，物业公司应该定期进行走访，了解业主的需求，以及业主对物业服务工作的满意程度，及时进行解释和整改，把业主关系维系住。
（2）对于异地出差的业主，业主回来不会向物业公司报告，这时候就需要频繁地敲门，才可以在第一时间发业主回来，而及时采取适当的方法进行物业的催缴。另外客服人员每天到不在家的业主门口看一下，有助于及时发现业主家的问题，可以清理业主门口的小广告，如果听见哗哗哗的异常声响，也可及时联系业主开门查看，避免或降低发生跑水、着火等事故概率和事故造成的损失。
（3）对于无法联系的业主，客服人员每天到业主家去敲门，才可以在第一时间发现业主房屋使用情况的变化的，比如空路了很长时间，突然有一天有人住了，或是有人打扫卫生了，这样的机会就可以让我们与业主取得联系。
（4）对于遗留问题类的，业主往往描述问题的时候不能够准确、详细和客观，入户查看问题的现场情况，有助于更准确、详细的了解业主家中的遗留问题，有助于制定更切合实际、
更具可操作性的解决方案。当入户时，我们尽可能地通过与业主面对面交流的机会，让他感受我们给他解决问题的真诚态度。
3、措施催缴：由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是整个物业区域内的全体业主，而不是针对某一家某一户的服务，物业公司也不可能因为某一家某一户业主不交物业费而停止物业服务工作，所以个别贪图小利的业主就“躲费”、“逃费”。另外，大多数业主对物业管理的了解只停留在表面上，非常简单地将房屋所有的问题统统归在物业管理企业，用不交纳物业管理费来要挟。
三、收缴目标
通过上述的分析，有针对性地采取有效措施，计划第三季度完成物业收费率至55%，比上一季度提升物业费10%。
四、面临的问题和困难
当前物业面临的最大问题有两个：
1、前期遗留问题迟迟得不到解决，业主的积怨越来越重，问题越来越多，范围也也越来越广泛。
2、流程不清，权责不明。开立集团、成开房地产和金华物业之间的权利不清晰、责任不明确，让工作向前推进时非常迟缓，很多精力都花在处理各种关系上，很多时间都浪费在一环又一环的审批中。