物业费使用管理条例
（国人娱乐版）
2、物业费指物业小区为了管理公共小区而支出的各项费用。物业费主要由小区业主交纳归集，但小区经营所得（车位出租费、广告收入等）及其它所得都归属于物业费收入。物业费必须全部用于物业服务与物业管理的各个方面，不得挪用。
3、物业费归全体业主共有，属业主共有财产，可由业主委员会或物业公司（以下简称代管机构）代收代管。代管机构应建立物业费收支账册，并每年向业主大会报告物业费使用情况。代管机构每年应制定物业费使用决算与预算方案，报业主大会批准。物业费年度有结余的，下年度可以降低物业费收费标准。物业费超预算的（出现亏空），下年度可提高收费标准。
4、物业费由业主大会决定收费标准，物业费按房屋建筑面积为依据确定收费标准。
5、没有成立业主大会的小区不得收取物业费。房屋所在地基层人民政府应当在小区交付业主之前组织业主成立业主大会，然后由业主大会决定是否聘请物业公司或人员进行物业服务与管理。
6、物业费主要用于小区公共设施的维修与维护、小区安保、小区清洁、小区管理等服务性支出，保修期内房屋质量问题由开发商负责保修，不得使用物业费。房屋保修期满，房屋公共设施与公共部分的维修由房屋维修基金支付，也不得使用物业费。物业费单项支出数额大于一定值时应召开业主大会进行表决，具体数额由业主大会确定。为了小区公共利益而支出的各项费用均从物业费中支付，具体支付范围与支付限额由业主大会制定。超范围超限额支付的款项，业主大会不予承认，由使用人负责返还，拒不返还的按侵占论处。
7、聘请物业公司或人员进行服务的小区，物业公司或人员可以提取一定的物业管理费（相当物业公司劳务费），管理费数额由业主大会决定，并写到物业服务合同（属于劳务合同性质）中。物业管理费按年度确定总额，按天计算每日服务费。物业管理费由业主委员会一次性支付给物业公司，物业公司提前解聘，物业公司应返还相应天数的物业管理费。物业公司派出的服务人员的工资福利等可计为物业服务性支出，不计入物业管理费中，但服务人员的
工资待遇水平由业主大会决定。物业管理费也可采取年度承包制，由物业公司承包年度管理费，物业公司派出的服务人员的工资等由物业公司支付，不再从物业费中支付。物业公司不得与所服务的小区发生关联交易。业主委员会对物业公司的服务工作进行监督。物业服务合同每年签一次，物业服务合同中应当列明物业管理费的的提取方式与数额。
8、由业主委员会直接管理小区的，业主委员会成员的工资待遇由业主大会决定。
9、业主大会每年召开一次，由业主委员会报告工作情况及物业费使用情况，有物业公司服务的小区的可由物业公司汇报工作情况及物业费使用情况，由业主大会决定下年度物业费收费标准与预算。
10、物业费没有用于物业服务，挪作他用，按挪用公款论处，个人或公司侵占物业费不归还的按侵占公司财产论处，构成犯罪的按刑法相关规定处罚。
11、业主委员会每5年选举一次，业主委员会应设立财务、会计、监督委员1-2人，设主任1名及副主任1-2名。业主委员会可以临时召集业主大会，经10%以上业主提议也可临时召集业主大会。
12、对于业主大于500户的小区，应当成立业主代表大会，由业主代表大会行使业主大会的职责与权力。业主代表大会代表按小区房屋栋数及业主数平均分配代表名额。业主代表大会代表人数最多不超过500人，最少不低于100人。对于业主人数在100至500户之间的小区，首次业主大会可以决定是否成立业主代表大会来行使业主大会的职权。对于房屋没有全部卖出的小区，开发商只算一个业主，也只能有一个表决权。业主表决权只按业主户数计算，不按业主房屋面积计算。
13、对于一般事项，由出席会议过半数业主同意即通过，对于重大事项应由三分二以上出席会议业主同意才算通过。重大事项范围由业主大会决定并属重大事项。有三分之二以上业主（代表）出席会议即可召开业主（代表）大会。
14、物业费实行一年一次性交纳，业主不交纳物业费的，业主委员会可以起诉业主，并可以申请先予执行，法院应当准许。物业公司及业主委员会不得采取非法手段（停水停电等）强制催收。
15、物业小区应当建设小区办公用房，用于业主委员会及物业公司办公之用。对于新建小区开发商应当建设小区物业管理办公用房。物业办公用房应成为小区的标准配置，其面积不得
低于300平方米，业主较多的小区，按每1000户业主配150平方米物业办公用房标准进行配置。小区借用地方政府人大会议室召开业主大会，地方政府应当提供方便。小区内能建设小区会议室的可以自建业主会议室。
16、本条例自发布之日起执行，之前不符合本条例规定的小区应当在6个月内执行本条例。没有业主大会的小区应在6个月内成立，并根据本条例制定物业费相关使用细则及物业费使用预算方案，有物业公司管理的小区，业主委员会应与物业公司重新签订物业服务合同，物业公司拒不签订新合同的，原物业服务合同自动失效，并限期离开物业小区，物业公司拒不归还小区所有的财产与物资的，业主委员会可报公安机关查处，也可以直接向人民法院起诉，并可以申请先予执行，人民法院应当准许。
中国人民立法委员会
2019年11月19日
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